Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

Wereldhave in 2022: de Transformatie

1.093 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 49 50 51 52 53 54 55 » | Laatste
Lamsrust
1
quote:

Branco P schreef op 11 december 2022 17:24:

Ik denk dat Amvest nog genoeg projecten in de pipeline heeft om te kunnen blijven doorontwikkelen en aangezien projecten lange looptijden hebben zijn daar zeker projecten bij die nog steeds (zeer) winstgevend zijn, alleen niet meer zo extreem winstgevend als waarop anderhalf jaar geleden werd voorgesorteerd.

De woningmarkt gaat flink afkoelen en dat heeft gevolgen voor de vraag en de prijzen. Omdat we in een fase van dalende huizenprijzen zijn aanbeland gaat een groot deel van de aspirant woningzoekers afwachten. Dit proces is al gaande. Steeds duidelijker gaat het de komende maanden worden dat afwachten loont. En door het wegvallen van de vraag van al die afwachters zal het proces van dalende prijzen worden versneld. Voor mij niet precies duidelijk nog, is hoe de hypotheekverstrekkers er dan in gaan zitten. Het zal niet zo erg zijn als tijdens de vorige huizencrisis, maar ik neem aan dat banken en de meer exotische hypotheekverstrekkers toch ook op de rem zullen trappen. Er zullen huizenbezitters zijn die onlangs met een ton overbieden een huis van 6 ton hebben gekocht waarvan de waarde terugzakt tot (kort boven) 4 ton. Om een indicatie te geven van de orde van grootte. Alleen als de rentes de komende tijd verder gaat doordalen is dit proces nog deels te keren. Als je dat huis van 6 ton gefinancierd hebt met een hypotheek van 5 ton tegen 1,5% rente (rentevast 20 jaar) plus een jubelton, dan blijft het evenwel goed te overzien allemaal. Maar je zult het huis van de buurman op dat moment wel voor 4 ton van eigenaar zien wisselen. Disclaimer: dit is mijn persoonlijke visie op de woningmarkt.

Los daarvan zijn de door Wereldhave bedachte woningontwikkellocaties sowieso veel te complex en daarmee per definitie duurder en daar waar ik ervan overtuigd ben dat die projecten afgelopen jaar ook al niet rond te rekenen waren, gaan die projecten de komende tijd zeker niet van de grond komen. Het was steeds een mooi verhaaltje, maar het had alleen enige (theoretische) potentie vanwege de absurde huizenprijzen. Als het anders zou zijn geweest, dan hadden die woontorens er allang gestaan. Ik weet dat dat een dooddoener is, maar het is mijns inziens wel de realiteit.

Dat is verder voor de businesscase Wereldhave niet zo heel relevant. Relevant is dat de Franse objecten tegen (dit keer wel) redelijke prijzen worden verkocht en de LTV op een mooi niveau komt te liggen. Tegelijkertijd zal dan de meeste lucht wel uit de huur van de destijds oververhuurde ex-Corio winkelcentra zijn gelopen en dan kan Wereldhave een interessante belegging zijn (mits de koers niet al te veel is gestegen in aanloop naar dat moment).

Ik was toevallig vorig weekend in Roosendaal en ik liep een rondje door de Roselaar, die volledig verhuurd was, en het was tevens de enige plek in Roosendaal waar je echt over reuring kon spreken, dus dat heeft Wereldhave dan toch goed gedaan. Wel hoorde ik en passant dat de Albert Heijn het winkelcentrum binnenkort gaat verlaten (in verband met een nieuwe AH XL vestiging aan de rand van de stad). Albert Heijn ziet dus niet zo heel veel heil meer in de Roselaar als FSC. Voor een winkelcentrum als Koningshoek in Maassluis zal Albert Heijn dat heel anders zien, maar dat was dan ook een écht FSC dat voor een appel en een ei werd verkocht.

Enfin, even nog over Amvest: dat is wel een van de allerbeste, zo niet, dé allerbeste (gedelegeerde) woningontwikkelaar en woningbelegger van Nederland. Daar werken extreem compatibele lui. Ik zou willen dat je daar in zou kunnen investeren als particuliere belegger, maar dat is helaas voorbehouden aan de institutionele beleggers. Wat dat betreft is het wel goed dat Wereldhave met Amvest een partnership is aangegaan. Als er iets uit de Wereldhave locaties te persen valt, dan zal Amvest de partij zijn die dat voor elkaar krijgt.
Wat betreft de resi aspiraties van WHV: deze zullen voorlopig nauwelijks tot niet van de grond komen en in hoeverre zij bijdragen aan de toekomstige cash flow is afwachten. Ik zet het voorlopig op nihil dan valt het alleen maar mee.

Wat betreft de NL woningmarkt: ik verwacht prijsdalingen van plm. 15% ~ 18% voor het segment vanaf EUR 300 (buiten randstad) ~ EUR 450 (randstad) tot eind 2024 gemeten vanaf de top medio 2022, zodat we op het prijsniveau van eind 2020 eindigen. Dan komen de financieringslasten weer in verhouding tot de inkomsten, aannemende dat de hypotheekrente toch weer een periode op plm. 4% blijft. Wachten loont nu omdat er altijd verkopers in de knel zitten en MOETEN zakken met de prijs omdat de bank geld wil zien vanwege dubbele hypotheek. En als er 1 in de straat/wijk gezakt is, moet de rest meezakken. Het wordt over een tijdje weer leuk om eens wat ultra lage biedingen te doen op panden die al jaartje op funda staan.
nieuw begin
1
Beeld: ABM Financial News
(ABM FN-Dow Jones) Het Nederlandse kabinet heeft besloten dat de op Prinsjesdag dit jaar aangekondigde maatregel dat een zogeheten fiscale beleggingsinstelling, ook wel fbi, niet meer direct in Nederlands en buitenlands vastgoed mag beleggen met een jaar wordt uitgesteld tot 1 januari 2025.

Dit is vrijdag bekend gemaakt in de kabinetsreactie op een evaluatierapport van SEO over de fiscale beleggingsinstelling (fbi) en de vrijgestelde beleggingsinstelling (vbi).

Met dit uitstel wil het kabinet de praktijk voldoende tijd gunnen.

Door het afschaffen van de fbi-status worden vastgoedfondsen belast als een regulier bedrijf, namelijk met 25,8 procent vennootschapsbelasting, terwijl dit nu nul is.

Eerder dit jaar schreven analisten van ABN AMRO Oddo dat NSI de meeste impact zal ondervinden van het verlies van de fbi-status. NSI is louter in Nederland actief, terwijl sectorgenoten als Wereldhave en Vastned ook buiten Nederland actief zijn.

Bron: ABM Financial News
HCohen
1
quote:

Lamsrust schreef op 12 december 2022 00:30:

[...]

Wat betreft de resi aspiraties van WHV: deze zullen voorlopig nauwelijks tot niet van de grond komen en in hoeverre zij bijdragen aan de toekomstige cash flow is afwachten. Ik zet het voorlopig op nihil dan valt het alleen maar mee.

Mbt de korte termijn zou dat niet verrassend zijn, maar ook niet uit te sluiten(deal rechten, Amvest zet project op pijplijn-lijst, doet voorbereidende werkzaamheden en initieerd wanneer de randvoorwaaqrden beter zijn), de beoogde periode betreft nogmaals 5 jaar
(eps resi van 1.50-1.75E).

Een punt om mee te nemen is dat de levensvatbaarheid van het project Kronenburg wordt vergroot door Rijkssubsidies(subsidiepot voor ‘woningbouwimpuls’); www.gelderlander.nl/arnhem/arnhem-kri...
Quote I
'De gemeente krijgt van de Rijksoverheid 8,3 miljoen euro voor de nieuwbouw van 1221 woningen in het zuidelijk stadsdeel.'
Quote II
''Met de toekenning van de subsidie krijgt Arnhem de wind in de zeilen om 22,7 miljoen euro te investeren in de openbare ruimte van Kronenburg en omgeving''
Quote III
'Belegger Wereldhave broedt al geruime tijd op een nieuw winkelcentrum, met een veel opener karakter. Samen met ontwikkelaar Amvest studeert de belegger op 500 tot 700 woningen'

Ik zet het eens op een rij;
- verwachte piek renteniveaus 2023;
- verwachting verkoop Frankrijk eind 2023(uitloop waarschijnlijk);
- Beoogde periode conversie FSC, voor eind 2025.
- de beoogde periode resi-uitrol (met verwachte eps resi van 1.50-1.75E) van 5 jaar

Ieder zijn visie beste heren.
M.i. is resi een variabele die je moet/ kunt meenemen in de financiele planning van het FSC conversie traject(Capex/LTV) en ik neem deze dan ook mee in mijn basisscenario. Aan ieder of hij/zij dat ook doet of niet.
Time will tell wanneer de resi-bal gaat rollen.
HCohen
0
CBS, failissementen november, zie link voor meer data, details en grafieken

Iets meer faillissementen in november
12-12-2022
www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2022/50/iets-...

Het aantal failliet verklaarde bedrijven, voor zittingsdagen gecorrigeerd, is gestegen. Er zijn in november 7 bedrijven meer failliet verklaard dan in oktober, meldt het CBS. Het aantal faillissementen lag op het hoogste niveau in ruim twee jaar, maar bleef laag vergeleken met de periode voor het uitbreken van corona.
Branco P
0
quote:

Lamsrust schreef op 12 december 2022:

[...]

Hier ben ik het uiteraard mee eens, maar de globale strekking van mijn verhaal is duidelijk: jong beginnen met vermogensopbouw middels een eigen woning.
Ja uiteraard, tenzij je zo gedisciplineerd bent dat je goedkoop blijft huren en hetgeen je niet aflost op een koophuis volledig belegt. Maar dan nog is een eigen woning bijna niet te evenaren. Het nadeel is wel dat je het opgebouwde vermogen in de stenen zit, dus het is geen mobiel vermogen. Maar voor de meeste mensen is het wel de allerbeste manier van vermogen opbouwen.
Branco P
0
quote:

Lamsrust schreef op 12 december 2022 00:30:

[...]

Wat betreft de resi aspiraties van WHV: deze zullen voorlopig nauwelijks tot niet van de grond komen en in hoeverre zij bijdragen aan de toekomstige cash flow is afwachten. Ik zet het voorlopig op nihil dan valt het alleen maar mee.

Wat betreft de NL woningmarkt: ik verwacht prijsdalingen van plm. 15% ~ 18% voor het segment vanaf EUR 300 (buiten randstad) ~ EUR 450 (randstad) tot eind 2024 gemeten vanaf de top medio 2022, zodat we op het prijsniveau van eind 2020 eindigen. Dan komen de financieringslasten weer in verhouding tot de inkomsten, aannemende dat de hypotheekrente toch weer een periode op plm. 4% blijft. Wachten loont nu omdat er altijd verkopers in de knel zitten en MOETEN zakken met de prijs omdat de bank geld wil zien vanwege dubbele hypotheek. En als er 1 in de straat/wijk gezakt is, moet de rest meezakken. Het wordt over een tijdje weer leuk om eens wat ultra lage biedingen te doen op panden die al jaartje op funda staan.
Ja, waarbij het aanhouden van woningen ter verhuur als belegging wel flink gedemotiveerd wordt, dus je doet het dan met name om de potentiële waardestijging. Vooral als je zelf ook nog eens een klustalent bent, kun je nog wat extra waarde toevoegen aan gedateerde woningen die je extra goedkoop kunt kopen.
HCohen
1
Wereldhave receives highest recognition from CDP (A score) for its program and transparency on climate change
Press release
13 December 2022,
www.wereldhave.com/news/corporate-pre...

Wereldhave has been recognized for leadership in corporate transparency and performance on climate change by CDP, securing a place on its annual ‘A List’.

Based on CDP’s 2022 Climate Change questionnaire process, Wereldhave is one of a small number of companies that achieved an ‘A’ rating - out of more than 15,000 companies scored.

CDP is a not-for-profit charity that runs the global disclosure system for investors, companies, cities, states and regions to manage their environmental impacts. CDP’s annual environmental disclosure and scoring process is widely recognized as the gold standard of corporate environmental transparency. A detailed and independent methodology is used by CDP to assess these companies, allocating a score of A to D - based on the comprehensiveness of disclosure, awareness and management of environmental risks and demonstration of best practices associated with environmental leadership, such as setting ambitious and meaningful targets.

“We are very pleased with this recognition by CDP. Thanks to the everyday commitment of our local teams to act in line with our widely recognized ESG Strategy ‘A Better Tomorrow’, we keep delivering on our promises”, commented Dennis de Vreede, CFO at Wereldhave.

“CDP saw nearly 20,000 companies disclose environmental data this year, including 70% of European companies by market value. CDP A-List companies are showing they are ahead of the game – taking clear action to reduce emissions and to address environmental impacts throughout their value chains. This is the type of environmental transparency and action we need economy-wide to prevent ecological collapse’’, said Maxfield Weiss, Executive Director of CDP Europe.

A Better Tomorrow
The ESG-program ‘A Better Tomorrow’ was developed to mitigate our carbon impact and to improve our centers’ ability to withstand climate change risks. The program is based on three focus areas; better footprint, better nature and better living, each with clear ambitions.
HCohen
0
Ps'je
Al zien jullie het kennelijk anders dan ik(gedeeltelijk of geheel) toch dank voor de reacties/ de input mbt het onderwerp 'verwachtingen WH en resi(cashflow generatie) op de middellange termijn' @Lamsrust, @Junkyard en @ Branco.
cash is king
1
Misschien is het met de huizenprijzen, renteontwikkelingen, huurmarkt, etc. toch nog een stuk simpeler, dan alle bovenstaande bespiegelingen.
Mijn zoon heeft met zijn (vaste) vriendin een huis van ruim 4 ton gekocht in Leusden, zo'n 30.000 euro beneden de vraagprijs. Hun afweging was echter simpel: wat zijn we nu kwijt aan huur en wat zijn we straks kwijt aan rente en aflossing. Nu dan blijkt de afweging nog altijd simpel: kopen! Anders gezegd, ze zijn nu met zijn tweeën minder geld kwijt aan rente + aflosssing, dan aan huur, waarbij ze dan wel allebei een eigen etage/huis huurden. Maar dat huis in Leusden biedt wel veel meer comfort, dan die afzonderlijke woonvormen.
!@#$!@!
0
2 huizen huren vergelijken met 1 kopen is een stomme vergelijking. Ze hadden ook 1 huis kunnen huren met veel meer comfort. (niet dat ik weet hoe die vergelijking eruit zal gaan zien)
junkyard
2
De € 30k beneden vraagprijs zou begin dit jaar € 30k boven vraagprijs zijn, er is dus ca. 15% aan verkoopopbrengst/waarde verdampt. De Wereldhave resi winsten zitten in:
Verkoopopbrengst -/- bouwkosten incl kapitaalkosten gedurende de bouw. De verkoopopbrengst is dus mogelijk 15% lager dan eerder gebudgetteerd, daarnaast zijn de bouwkosten minimaal 15% hoger én zijn kapitaalkosten (gedurende bouw) meer dan verdubbeld.

Dit maakt de haalbaarheid van resi winsten (op korte termijn) veel lager.

Het kopen van een huis kan (ook nu) best verstandig zijn, afhankelijk van de persoonlijke situatie en voorkeuren. Kopen van een nieuwbouw woning is wel wat meer onzeker, vanwege dubbele lasten gedurende de bouw en onzekerheid mbt verkoopopbrengst oude woning.

Laatste tijd zie ik minder inschrijvingen bij nieuwprojecten, en projecten die worden teruggetrokken / uitgesteld (in hoop op betere tijden, lagere kosten en/of hogere opbrengsten).
HCohen
0
Werkeloosheidscijfer NL, nov

Werkloosheid in november licht gedaald
15-12-2022
www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2022/50/werkl...

In november 2022 waren 364 duizend mensen werkloos. Over de afgelopen drie maanden nam het aantal werklozen af met gemiddeld 5 duizend per maand. Het aantal werkenden van 15 tot 75 jaar steeg in deze periode met gemiddeld 36 duizend per maand. Dat meldt het CBS op basis van nieuwe cijfers over de beroepsbevolking
HCohen
1
Winkelmarkt 2022 kraakt
NVM Business Sectorrapport Winkelruimtemarkt 2022
15 december 2022
www.nvm.nl/nieuws/2022/winkelmarkt-20...

Winkelstraat Deventer
De Nederlandse winkelmarkt heeft zich tot en met het eerste kwartaal 2022 goed ontwikkeld. De opname -ingebruikname- van winkelruimte bleef op peil en het aanbod van winkelruimte nam verder af. Daarbij hebben de steunpakketten van de overheid de retailsector tijdens de coronaperiode gestut. Ook vastgoedeigenaren hebben hieraan bijgedragen door huurders tegemoet te komen met huurkorting en meer flexibiliteit in de huurovereenkomsten. Vanaf het tweede kwartaal 2022 is hier langzaam verandering in gekomen en lijkt de groei om te slaan naar een meer dalende trend. Het tweede en derde kwartaal van 2022 laten een afname zien van de in gebruik genomen winkelruimte. Deze afname valt te verklaren door de nodige uitdagingen waarmee retailers te maken hebben gekregen. Dit blijkt uit het nieuwste sectorrapport van NVM Business, Winkelruimtemarkt 2022.

Belangrijkste oorzaak van de uitdagingen is de oorlog in Oekraïne. De sterk gestegen energieprijzen, stijgende inkoop- en kostprijzen, personeelstekort en gestegen loonkosten stuwden de inflatie. De koopkrachtdaling en afnemend consumentenvertrouwen zetten daarbij verdere druk op de exploitatie van retailers.

De verwachting is dan ook dat zij het de komende periode niet gemakkelijker gaan krijgen met waarschijnlijk verder dalende opnamecijfers tot gevolg. Hoe groot de effecten gaan zijn voor de vastgoedmarkt, staat nog niet vast. Belangrijk daarbij is ook hoe vastgoedeigenaren en huurders elkaar weten te vinden in een gezamenlijk toekomstperspectief. Dit zit in een voor beide partijen acceptabele overeenkomst. In een goede samenwerking tussen vastgoedeigenaren en gebruikers kunnen indien nodig maatwerkoplossingen worden gevonden.

Verslechtering
De actuele cijfers van aanbod en leegstand laten de onderliggende dynamiek nog niet duidelijk zien. De vraag in de winkelmarkt liep terug vanaf het tweede kwartaal dit jaar en ook andere indicatoren wijzen op een verslechtering. De aanmeldingen van winkelaanbod bij NVM-makelaars nemen toe en het kortlopende aanbod stijgt. De laatste twee kwartalen bevestigen dit met een forse daling van de opname van winkelruimte ten opzichte van het gemiddelde (zie figuur).

Winkelruimte
Druk
Uit de cijfers in het rapport, waarvoor NVM-datadochter brainbay het onderzoek heeft gedaan, blijkt dat de leegstand in de grote binnensteden tijdens Corona opliep doordat dagjesmensen en toeristen wegvielen. Deze ruimte wordt wel weer gevuld, maar vaak niet meer met traditionele detailhandel. De functie van binnensteden richt zich steeds meer op vermaak en dienstverlening.

In sommige provincies zoals Limburg, Groningen en Drenthe komen buiten kernwinkelgebieden hogere leegstandcijfers voor. Bevolkingskrimp en groeiende e-commerce zetten hier het draagvlak voor winkelvoorzieningen onder druk. Daarentegen profiteerden ‘gemakswinkels’ dichtbij consumenten in de wijken en buurten. Dit zijn veelal supermarkten en andere servicewinkels die in een duidelijk lokale behoefte voorzien.

Stijgende kosten
Niet alleen huurders, maar ook de vastgoedeigenaren worden geconfronteerd met stijgende kosten. Dit zet druk op de taxatiewaarde en transactieprijzen van winkelvastgoed. Oplopende rentes zorgen voor een verdere versterking van dit effect. Het voordeel voor de winkelmarkt is dat deze, ten opzichte van andere beleggingscategorieën, al een flinke prijscorrectie te verwerken heeft gekregen in de afgelopen jaren. Hierdoor mag worden verwacht dat de impact van de gestegen rente op de winkelmarkt minder groot is.
HCohen
0
NVM Business Sectorrapport Winkelruimtemarkt 2022
Stand van zaken Winkelruimte-markt 2022 De belangrijkste ontwikkelingen op nationaal en regionaal niveau
www.nvm.nl/media/xhbjpw4d/20220-12-15...
Lamsrust
1
quote:

cash is king schreef op 14 december 2022 15:21:

Misschien is het met de huizenprijzen, renteontwikkelingen, huurmarkt, etc. toch nog een stuk simpeler, dan alle bovenstaande bespiegelingen.
Mijn zoon heeft met zijn (vaste) vriendin een huis van ruim 4 ton gekocht in Leusden, zo'n 30.000 euro beneden de vraagprijs. Hun afweging was echter simpel: wat zijn we nu kwijt aan huur en wat zijn we straks kwijt aan rente en aflossing. Nu dan blijkt de afweging nog altijd simpel: kopen! Anders gezegd, ze zijn nu met zijn tweeën minder geld kwijt aan rente + aflosssing, dan aan huur, waarbij ze dan wel allebei een eigen etage/huis huurden. Maar dat huis in Leusden biedt wel veel meer comfort, dan die afzonderlijke woonvormen.
Dat laatste moet zich nog uitwijzen toch als ze niet eerder hebben samengewoond!
HCohen
0
Verbinden = verdienen(prima PR, gezien WH's concept)

Ruim 400 Nieuwegeiners eten kerstbrunch aan lange tafel op winkelcentrum Cityplaza
www.molenkruier.nl/nieuws/algemeen/33...
cash is king
0
quote:

Lamsrust schreef op 15 december 2022 17:55:

[...]

Dat laatste moet zich nog uitwijzen toch als ze niet eerder hebben samengewoond!
Wanneer woon je samen? In 2 huizen kun je ook samen wonen. Maar misschien net iets minder intensief.

Vandaag nieuwe put-opties geschreven voor mrt '23 op 13 met een premie van 95 cent. Vrijdag zijn zowel de geschreven calls als de geschreven puts 'waardeloos' afgelopen. Met de vooruitzichten voor WHA wil ik ze wel hebben op 13, maar zo niet dan heb ik altijd nog de premie geïncasseerd.
Lamsrust
0
quote:

cash is king schreef op 19 december 2022 21:54:

[...]
Wanneer woon je samen? In 2 huizen kun je ook samen wonen. Maar misschien net iets minder intensief.

Vandaag nieuwe put-opties geschreven voor mrt '23 op 13 met een premie van 95 cent. Vrijdag zijn zowel de geschreven calls als de geschreven puts 'waardeloos' afgelopen. Met de vooruitzichten voor WHA wil ik ze wel hebben op 13, maar zo niet dan heb ik altijd nog de premie geïncasseerd.
Ik ben geenszins bekend met de huizenmarkt in Leusden, maar voor 4 ton krijg je daar m.i. geen huis van zodanige omvang dat je elkaar de hele dag niet hoeft tegen te komen.
cash is king
0
quote:

Lamsrust schreef op 20 december 2022 12:48:

[...]

Ik ben geenszins bekend met de huizenmarkt in Leusden, maar voor 4 ton krijg je daar m.i. geen huis van zodanige omvang dat je elkaar de hele dag niet hoeft tegen te komen.
Is zeker waar. Maar ze werken allebei en zijn nog in het stadium, dat ze elkaar graag tegenkomen, wanneer ze 'thuis' zijn.
Lamsrust
0
quote:

cash is king schreef op 20 december 2022 22:12:

[...]
Is zeker waar. Maar ze werken allebei en zijn nog in het stadium, dat ze elkaar graag tegenkomen, wanneer ze 'thuis' zijn.
Dan wens ik jouw zoon en zijn vriendin veel geluk in hun nieuwe aankoop!
1.093 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 49 50 51 52 53 54 55 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 18 jun 2024 17:35
Koers 13,440
Verschil 0,000 (0,00%)
Hoog 13,500
Laag 13,260
Volume 73.670
Volume gemiddeld 106.497
Volume gisteren 73.670

EU stocks, real time, by Cboe Europe Ltd.; Other, Euronext & US stocks by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15 min. delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by: Infront