Eurobench.com

junkyard 4 januari 2022 11:29

1

@Lamsrust, interessante CNBC link. Hierin valt op dat wordt gesproken over 'smaller industrial units', ofwel geen retail. In NL is er (nog?) geen regulering, maar het is de vraag of darkstores (mits geen klanten ter plekke worden bediend) wel winkelruimte mogen huren of dat dit als logistiek / industrieel vastgoed (bestemming) wordt gezien. Zodra meer klachten komen over de riders, zullen gemeenten hier strenger op worden en beleid formuleren voor de darkstores.

In het stuk wordt dan ook gesproken over 'prime rents for small industrial units' die met 75% zijn gestegen. In hartje Londen zal er weinig klein industrieel vastgoed zijn wat voldoet aan de wensen van darkstores (het aanbod retail is hoger, en retail huren stijgen dus niet met dit %).

Dat Flink een leegstaande woonwinkel in Hillegersberg huurt is voor mij geen bewijs dat darkstores stevige huren willen betalen, dit zijn goedkope meters (huurprijs / m2). Darkstores willen op de goede plek zitten, en zoeken vervolgens het goedkoopste pand (zonder wensen qua uitstraling, staat).

wiegveld 4 januari 2022 13:23

1

Ik zal wel te oud zijn, maar iedereen bezorgt boodschappen thuis. ( AH, Jumbo, Picnic)
Ik probeer te bedenken wat de last mile van winkel naar klant kost bij een ijlbestelling van 1 rookworst, met een bezorger op een electrische fiets, scooter etc.
ik krijg dat niet rondgerekend voor de winkels…..

MOEdig Voorwaarts 4 januari 2022 13:47

1

Ik was laatst in Antwerpen en werd daar bijna van mijn sokken gereden door een "Gorilla". Heb net toch maar eens wat artikelen over deze toko verzameld. Lijkt me niet echt een fijn bedrijf. Wordt trouwens ook leuk van de zomer voor die bezorgers, in een zwart pak de straat op bij temperaturen van (wie weet weer) 40 graden...

www.businessinsider.nl/gorillas-verdi...
www.businessinsider.nl/gorillas-inves...
www.businessinsider.nl/gorillas-flits...
www.businessinsider.nl/gorillas-boods...
www.businessinsider.nl/flitsbezorger-...
london-post.co.uk/gorillas-rapid-expa...

Fox WIld 4 januari 2022 14:03

1

Ik kan het niet lezen vanwege geen abonnement maar zag op Twitter een advies van Peter Schutte voorbij komen met de titel Dividend Wereldhave wordt wel aantrekkelijk. Neem dus aan dat het een koopadvies is.

MOEdig Voorwaarts 4 januari 2022 14:14

1

quote:
Fox WIld schreef op 4 januari 2022 14:03:
Ik kan het niet lezen vanwege geen abonnement maar zag op Twitter een advies van Peter Schutte voorbij komen met de titel Dividend Wereldhave wordt wel aantrekkelijk. Neem dus aan dat het een koopadvies is.

Dat gaat om dit artikel:

www.iex.nl/Premium/Adviezen/737079/Di...

Het is natuurlijk niet de bedoeling daaruit te gaan citeren, maar je kunt het zien als een reactie op de meest recente update.

www.wereldhave.com/news/corporate-pre...

Als Wereldhave in staat is de belofte na te komen het dividend vanaf een bodem van €1,00 per aandeel weer te laten groeien, lijkt dat (afgezet tegen de huidige koers) inderdaad best aantrekkelijk. Gezien het trackrecord vermoed ik echter dat beleggers nog wel even sceptisch blijven. De in december geleverde aandeeltjes heb ik overigens nog niet verkocht.

Ortega 4 januari 2022 15:17

0

quote:
wiegveld schreef op 4 januari 2022 13:23:
ik krijg dat niet rondgerekend voor de winkels…..

Dat krijgen ze zelf ook niet, want al deze start-ups zijn verliesgevend. Maar dat verdienmodel in relatie tot een toekomstige beursgang schijnt toch te kunnen. totdat blijkt dat het niet kan.

Hans2021 4 januari 2022 15:25

0

quote:
Hans2021 schreef op 2 januari 2022 14:20:
Het is duidelijk dat Branco geen hoge pet op heeft van Wereldhave. Maar hoe ziet hij dan het dividend van minimaal 1 euro op een koers van 12,80 euro ?

Ze hebben deze bijdrage natuurlijk gezien ;-)

Lamsrust 4 januari 2022 15:28

2

quote:
junkyard schreef op 4 januari 2022 11:29:
@Lamsrust, interessante CNBC link. Hierin valt op dat wordt gesproken over 'smaller industrial units', ofwel geen retail. In NL is er (nog?) geen regulering, maar het is de vraag of darkstores (mits geen klanten ter plekke worden bediend) wel winkelruimte mogen huren of dat dit als logistiek / industrieel vastgoed (bestemming) wordt gezien. Zodra meer klachten komen over de riders, zullen gemeenten hier strenger op worden en beleid formuleren voor de darkstores.

In het stuk wordt dan ook gesproken over 'prime rents for small industrial units' die met 75% zijn gestegen. In hartje Londen zal er weinig klein industrieel vastgoed zijn wat voldoet aan de wensen van darkstores (het aanbod retail is hoger, en retail huren stijgen dus niet met dit %).

Dat Flink een leegstaande woonwinkel in Hillegersberg huurt is voor mij geen bewijs dat darkstores stevige huren willen betalen, dit zijn goedkope meters (huurprijs / m2). Darkstores willen op de goede plek zitten, en zoeken vervolgens het goedkoopste pand (zonder wensen qua uitstraling, staat).

Ik had ook gelezen dat het "smaller industrial units" betrof en geen retail units. Wat ik echter mee wil zeggen is dat er een potentiele huurdersgroep is opgestaan voor de "mindere delen" van een wijkwinkelcentrum. Zij zullen zeker niet de allerhoogste huren gaan betalen, maar gezien de schaarste van dergelijke units in verstedelijkte gebieden wel een fatsoendelijke prijs gaan betalen.

Wat betreft Flink in Hillegersberg.

Het betreft deze unit aan de rand van het winkelgebied in Hillegersberg, in dezelfde straat liggen Blokker & Kruidvat. De vraagprijs was EUR 188 p/m2 per jaar hetgeen ik nou niet bepaald goedkope meters noem. Zeker nu er van dergelijke grotere units niks meer leeg staat (m.n. t.g.v. conversie in woningen), lijkt me dat er niet met enorme kortingen is gezwaaid.

www.fundainbusiness.nl/winkel/verhuur...

junkyard 4 januari 2022 16:04

3

Bedankt voor de uitleg @Lamsrust, duidelijk dat het (voorheen?) onverhuurbare lokale winkelvastgoed de bodem wel zo ongeveer heeft bereikt qua waarde ontwikkeling, mede door toegenomen conversie potentieel (toegenomen bereidheid gemeenten bestemmingsaanpassing naar woningen) en ook nieuwe huurders (zoals darkstores) die klanten grotendeels of geheel via internet (met bezorging) bedienen. Wereldhave profiteert hier iets van, maar zet iets meer in op 'betere' winkelruimte die aantrekkingskracht moet hebben voor klanten. Indirect wordt dan alsnog geprofiteerd, omdat het aanbod (retail) in directe omgeving afneemt, en de winkelfunctie wordt gecentraliseerd in de Wereldhave winkelcentra (waarin nog wel wordt geïnvesteerd in uitstraling pand).

Als in omgeving van pand Hillegersberg geen goedkopere meters vindbaar zijn, dan moet de flitsbezorger Flink in de buidel tasten voor dit pand :)

Voor Hillegersberg zijn dit dan alsnog de goedkopere meters.

Lamsrust 4 januari 2022 17:20

1

quote:
junkyard schreef op 4 januari 2022 16:04:
Bedankt voor de uitleg @Lamsrust, duidelijk dat het (voorheen?) onverhuurbare lokale winkelvastgoed de bodem wel zo ongeveer heeft bereikt qua waarde ontwikkeling, mede door toegenomen conversie potentieel (toegenomen bereidheid gemeenten bestemmingsaanpassing naar woningen) en ook nieuwe huurders (zoals darkstores) die klanten grotendeels of geheel via internet (met bezorging) bedienen. Wereldhave profiteert hier iets van, maar zet iets meer in op 'betere' winkelruimte die aantrekkingskracht moet hebben voor klanten. Indirect wordt dan alsnog geprofiteerd, omdat het aanbod (retail) in directe omgeving afneemt, en de winkelfunctie wordt gecentraliseerd in de Wereldhave winkelcentra (waarin nog wel wordt geïnvesteerd in uitstraling pand).

Als in omgeving van pand Hillegersberg geen goedkopere meters vindbaar zijn, dan moet de flitsbezorger Flink in de buidel tasten voor dit pand :)

Voor Hillegersberg zijn dit dan alsnog de goedkopere meters.

Eens, mijn gevoel is dat op lokaal niveau de bodem bereikt is, aangezien verhuurders hun knopen tellen en overgaan tot verhuur aan kappers/beauty instituten/sportscholen/scholen /binnenhuisarchitecten e.d. en grote ruimtes worden geconverteerd in woningen. Bij WHV heeft dit het marketing etiket FSC gekregen, maar dezelfde beweging zie je op meerdere niet-WHV plekken.

Hier in Hillegersberg stond een jaar geleden zowat het halve centrum leeg, maar inmiddels wordt alles omgebouwd tot dan wel woningen dan wel FSC achtige concepten. De "oude Hillegersbergse chique" die fors met geld strooide bij locale kledingboutiques sterft langzaam uit, de jongere generatie gaat liever naar de Meent/Bijenkorf of wellicht de MotN, zeker nu daar ook wat meer merkwinkels in gaan komen.

Hans2021 4 januari 2022 18:15

0

Winkelcentra heeft ook alles te maken met de leefbaarheid in een stad of een dorp. Die verdwijnen simpelweg ook niet.

HCohen 5 januari 2022 07:15

0

Ontwikkelingen op het thuisbezorgvlak in de US. Wat mij betreft heeft Wereldhave een goede zet gemaakt met de samenwerking met StoreShippers(pro-actief), zie ook laatste berichten over Jumbo en flitsbezorging

Walmart expands its direct-to-fridge InHome delivery service to 30 million homes
www.cnbc.com/2022/01/05/walmart-expan...

Walmart announced Wednesday that it will expand the availability of its InHome delivery service from six million to 30 million households.
InHome allows employees wearing cameras to enter a customer’s home to deliver groceries and other purchases or to pick up returns, even when the customer is not there.

Wereldhave 5 januari 2022 08:21

1

Hoeveel afschrijving van de taxatiewaardes volgt er dit jaar?
Steeds meer ondernemers kunnen de winkelhuren niet meer betalen en online shopping wint steeds meer marktaandeel.

Het dividend is een sigaar uit eigen doos, omdat dit geen groeiaandeel is, maar een krimpaandeel.

HCohen 5 januari 2022 09:15

1

Artikel Seeking Alpha over Wereldhave
(in tegenstelling tot bovenstaande post een analyse van iemand die de indruk geeft te weten waar hij/ zij het over heeft)
Zie link artikel voor grafieken/ aanvullende info

@TTW, er staat zelfs een opmerking/ verwijzing naar je boek in het artikel(!)
Quote
''In my opinion the company is at a crossroads. I see two main paths going forward. The first one is that management delivers a stabilized operational performance, investors restore their confidence (which was shaken in recent years, as evidenced by the Third Way book) ''

Wereldhave: Green Light For A 7% Yield Next Year
seekingalpha.com/article/4461593-were...
Oct. 23, 2021 3:39 AM ETWereldhave N.V. (WRDEF)2 Likes
Summary
Wereldhave guided for a direct result between 1.80-1.85 EUR/share for 2021. I estimate the current run rate post disposals is around 1.4 EUR/share.
Visitor numbers were down 11.3% vs. 2019. Unadjusted year-to-date rent collection was 91% for Q3 2021.
Residential gains, finalization of French disposals and ongoing earnings should easily push the loan-to-value from 42% to below 40%. However the dividend payment may weigh next year.
A dividend of 1 EUR/share looks like a safe bet as it is below the 75-85% payout policy range.
With a cost of debt projected at 2.3% (1.94% previously) after the repayment of lower-than-average interest rate credit facilities the company looks like an acquisition target unless management wins back shareholders' trust.
two road in forest
M-image/iStock via Getty Images

Investment Thesis
I think Wereldhave (OTCPK:WRDEF)'s operations are stabilizing at a level only 5-10% down compared to 2019, which coupled with undemanding valuation (less than 10 times the projected 2022 direct result, with a market-implied net initial yield above 7.5%) and residential redevelopment opportunities creates a good midterm investment. Risks are slowly shifting away from COVID-19 to higher interest rates.

However, I think that the company has less exposure to rising rates as compared to peers, given recent divestments which shifted the capital structure away from debt, as well as operating in non-prime markets which incorporate risk premiums different than purely the risk-free rate. Last but not least listed majority-owned (64.8% stake) subsidiary Wereldhave Belgium is currently operating at a loan-to-value (LTV) of just 29.1%, providing a tangible means to decrease LTV should valuations take a hit, which seems unlikely given the upbeat comments that Benelux valuations are stabilizing and even increasing in Belgium.

Operational Overview
Direct result came in at 0.54 EUR in Q3 which prompted the company to adjust its 2021 guidance:

In the meantime, thanks to strong rent collection, strict cost controls and the future planned finalization of our French disposals, I am pleased to announce that we are able to narrow our Direct Result Per Share (DRPS) forecast for the full year 2021 to €1.80 - 1.85, which is at the upper end of the previous € 1.75 - 1.85 range.

With a YTD direct result of 1.47 EUR that leaves only around 0.35 EUR to achieve the midpoint of the guidance in Q4 2021. Frankly I was worried the recent rise in gas and electricity prices would have a larger effect on operations. Looking ahead, I think the company is currently operating around the low end of its 1.4-1.5 EUR guidance for 2022. However, the disposal of the last 2 French assets will have a negative impact on the direct result, offset by cost saving initiatives including the dismantling of the French organization at the end of 2021, as well as a relocation of the head office. Furthermore, as of June 30 2021 Wereldhave had around 60M EUR in development projects on its books:

Breakdown between investment property in operation and under construction, H1 2021

In Q3 2021, the company reaffirmed the 2022 delivery timeline:

Whilst Benelux values are stabilising, we can at the same time commit ourselves fully to the transformation of our remaining Benelux assets into Full Service Centers. Clearly, Covid has slowed this process, but given that the pandemic seems to be ending and we have the necessary financial resources, we will now focus on delivering transformations from 2022 when projects at Kortrijk, Tilburg, Hoofddorp and Dordrecht should all be finalized.

Overall, with a net debt of 801 M EUR, or approximately 300M EUR if we theoretically monetize Wereldhave's 64.8% stake in Wereldhave Belgium, the company has ample opportunity to time its last disposals in France and the delivery of redevelopment projects, in the process minimizing impact on direct result earnings. For further explanation behind my thinking you may want to check out the "Risks to the Investment Case" section of my previous Wereldhave article.

HCohen 5 januari 2022 09:15

3

Vervolg artikel

Where does Wereldhave go from here?
In my opinion the company is at a crossroads. I see two main paths going forward. The first one is that management delivers a stabilized operational performance, investors restore their confidence (which was shaken in recent years, as evidenced by the Third Way book) and the company continues as normal, perhaps acquiring more assets in the Benelux market. One helping factor in this regard could be that management voluntarily reevaluates its compensation.

At the time of the appoint of CEO Matthijs Storm in 2019 the company was operating in a different pre-COVID-19 environment, with more Dutch centers and a French operation. In recent years, largely due to online retail, COVID-19 and asset disposals, the value of assets has been significantly reduced, thus making the case for a reevaluation of the compensation package in light of the reduced responsibilities in running a smaller organization. If all is well in the future and the company returns to growth, compensation may once again be increased.

The second option is that Wereldhave is taken over by a larger competitor, which I think can realize significant synergies by refinancing Wereldhave's debts and removing duplicate managerial functions. For example, take Klepierre (OTCPK:KLPEF) with its 1.2% cost of debt. While it is not exactly clear what Wereldhave's current marginal cost of debt is and whether some cost savings can be achieved in the future by refinancing its liabilities on its own, the difference between Wereldhave's cost of debt at 2.3% (1.94% before the French disposal) warrants attention.

If we conservatively take the difference between 1.94% and 1.2% and annualize it over the 801M EUR in net debt we see that easily at least 0.147 EUR/share in interest savings can be achieved. Add to that the elimination of duplicate management functions, exchange listing fees, etc, and you see that an acquisition can be very value creative for the acquiring party. The problem in this regard is that both Klepierre and Unibail-Rodamco-Westfield (OTCPK:UNBLF) are preoccupied with disposals and debt reduction. But in the next 1-2 years that may change and an acquisition can be on the cards.

Market-implied Net Initial Yield Valuation
In my previous article I used IFRS NAV to evaluate the market-implied net initial yield. This time I will use the EPRA Net Disposal Value (NDV) which stood at 20.63 EUR/share in Q3 2021 and is more readily available for all European REITs.

Market-implied net initial yield = Valuation net initial yield / Division factor where:

Division factor = Price/Book Ratio * ( 1 - Loan-to-value ratio) + Loan-to-value ratio

with the Q3 2021 parameters, namely:

1. EPRA NDV = 20.63 EUR

2. Loan-to-value = 42%

3. Valuation net initial yield = 6%

4. Closing price at the time of writing = 13.48 EUR

You get a P/B Ratio of 13.48 /20.63 = 0.65, a division factor of 0.8 (0.65 * (1-0.42) + 0.42 ) and a market implied net initial yield of roughly 7.51%.

For comparison, Klepierre stood around 6.26% and Wereldhave Belgium was at 7.58%.

The bottom line
Wereldhave's valuation remains attractive relative to peers and the market continues to largely discount the residential redevelopment opportunities. That said some near term impact from the wrap-up of the French organization cannot be excluded. At the current price a dividend of 1 EUR/share would yield a healthy 7.4%.

While the present capital structure of 801M EUR net debt and 542M EUR in market capitalization is far from ideal, Wereldhave Belgium provides a backstop to a debt spiral and will allow management to calmly finalize the exit from France. The shorts have not been very active lately and Wereldhave remains the most shorted Dutch stock:

calvaille 5 januari 2022 12:38

2

Dank voor het delen van het artikel. Ik zit er ook zo in, op het moment is het denk ik nog te vroeg, maar er moet meer waarde in het aandeel zitten dan de huidige koers, dus het is wachten tot dat eruit komt. De waarde over 1-2 jaar is wel afgenomen door de stupide beslissingen van het management, maar zou nog steeds meer moeten zijn dan de koers (ik denk zelf aan 17-18 EUR).

Of die waarde eruit komt omdat de investeerders weer instappen na enkele kwartalen van stabiele prestaties (en uitblijven van stomme business beslissingen) of dat er een overname volgt, maakt niet zo heel veel uit. Ik zie nog wel een mogelijk scenario dat de koers nog een jaar blijft liggen op 13-14 EUR en dat er dan een partij komt die een fractie hoger biedt en zo die waarde zelf eruit gaat halen. Dan is er heel weinig beloning voor de aandeelhouders die zijn blijven wachten.

Mijn eigen positie bestaat uit geschreven in the money puts die ik telkens doorrol als de koers niet wordt gehaald. Eén keer was het bijna het geval (zomer vorig jaar). Zodra ze waardeloos aflopen, ben ik tevreden. Tot die tijd laat ik me elk kwartaal betalen om de positie door te rollen. Ik geloof dat het grote risico van zo'n positie (plotselinge daling of juist heel sterke stijging waardoor je positief resultaat mist) niet zo groot is bij WH op het moment.

HCohen 5 januari 2022 13:12

1

quote:
calvaille schreef op 5 januari 2022 12:38:
Dank voor het delen van het artikel. Ik zit er ook zo in, op het moment is het denk ik nog te vroeg, maar er moet meer waarde in het aandeel zitten dan de huidige koers, dus het is wachten tot dat eruit komt. De waarde over 1-2 jaar is wel afgenomen door de stupide beslissingen van het management, maar zou nog steeds meer moeten zijn dan de koers (ik denk zelf aan 17-18 EUR).
Graag gedaan, bedankt voor je reactie.
Voor mij ''iets hoger''. Als de discount er bij Belgie uitloopt enz etc., die waarde alleen al verhoogd met resi-potentie rechtvaardigd imo al een dergelijke koers.

Of die waarde eruit komt omdat de investeerders weer instappen na enkele kwartalen van stabiele prestaties (en uitblijven van stomme business beslissingen) of dat er een overname volgt, maakt niet zo heel veel uit. Ik zie nog wel een mogelijk scenario dat de koers nog een jaar blijft liggen op 13-14 EUR en dat er dan een partij komt die een fractie hoger biedt en zo die waarde zelf eruit gaat halen. Dan is er heel weinig beloning voor de aandeelhouders die zijn blijven wachten.
Je hoeft uiteraard niet te verkopen bij een aanbod. Vaak wordt in een vervolgstadium een verhoogd bod gedaan en zo niet blijven zitten en dividend cashen. Ik ga er niet uit voordat de shorters zijn vertrokken(merendeel) of dat er een bod met een flinke premium wordt gedaan(evt eerder als het mgt zich niet 'bewijst'/ zich niet herpakt).

Mijn eigen positie bestaat uit geschreven in the money puts die ik telkens doorrol als de koers niet wordt gehaald. Eén keer was het bijna het geval (zomer vorig jaar). Zodra ze waardeloos aflopen, ben ik tevreden. Tot die tijd laat ik me elk kwartaal betalen om de positie door te rollen. Ik geloof dat het grote risico van zo'n positie (plotselinge daling of juist heel sterke stijging waardoor je positief resultaat mist) niet zo groot is bij WH op het moment.
Succes met je posities calvaille !

HCohen 6 januari 2022 09:34

0

Locaal nieuws;
We nemen een kijkje in 2022: dit gebeurt er komend jaar
wo 5 jan 2022, 9:01
www.hcnieuws.nl/lokaal/overig/781470/...
ECONOMIE
* De provincie stelt geld beschikbaar om de aantrekkelijkheid van winkelgebieden te verbeteren. Ondernemers kunnen de subsidie gebruiken om bijvoorbeeld leegstand terug te dringen, duurzame maatregelen te realiseren of een gezamenlijke webshop op te zetten. Aanvragen kunnen vanaf 6 januari worden ingediend.

* Eigenaar Wereldhave gooit haar deel van winkelcentrum Vier Meren op de schop en lanceert een totaal nieuwe strategie. Vanaf januari gaat de verbouw beginnen.
www.wereldhave.com/portfolio-strategy...

HCohen 6 januari 2022 13:11

1

@NLValue
Ik hoop dat je nog wel actief blijft posten.
Ik ben het zeker niet altijd met je eens, maar zie je wel graag actief op het WHA forum(smaakmaker) !

In elk geval de allerbeste wensen voor 2022.

calvaille 6 januari 2022 16:56

1

quote:
HCohen schreef op 6 januari 2022 13:11:
@NLValue
Ik hoop dat je nog wel actief blijft posten.
Ik ben het zeker niet altijd met je eens, maar zie je wel graag actief op het WHA forum(smaakmaker) !

In elk geval de allerbeste wensen voor 2022.

Ik ondersteun dit!

Vertraagd	3 okt 2024 17:35
Koers	14,800
Verschil	-0,120 (-0,80%)
Hoog	15,020
Laag	14,800
Volume	38.338
Volume gemiddeld	63.704
Volume gisteren	47.037

23 jul	ING: Wereldhave presteert licht onder...
23 jul	Degroof: Wereldhave boekt nette resul...
23 jul	Wereldhave in gesprek over verkoop 2 ...
23 jul	Wereldhave boekt fors hoger resultaat
19 jun	Faillissement Scotch & Soda heeft nau...
24 apr	Hein Brand herbenoemd als commissaris...
24 apr	Wereldhave handhaaft outlook
24 apr	AEX verwerkt cijferlawine goedgemutst...
13 feb	Chippers en Amerikaanse inflatie bezo...
13 feb	Degroof: solide resultaten voor Werel...

Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

Wereldhave in 2022: de Transformatie

Meedoen aan de discussie?

Direct naar Forum

Detail

Wereldhave nieuws