Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

Wereldhave in 2022: de Transformatie

1.093 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 » | Laatste
HCohen
1
REGIO UTRECHT
Nieuwegein is een ‘Max Mobiel’ rijker: een mobiliteitsservice met een sociaal karakter
regioonline.nl/regio-utrecht/nieuwege...

Op woensdag 2 november hebben wethouder Ellie Eggengoor van gemeente Nieuwegein en Pieter Polman, Managing Director Wereldhave Nederland de Max Mobiel officieel in gebruik genomen. Het is een service waarbij mensen met een mobiliteitsbeperking voor slechts een €1,00 per rit o.a. van- en naar Cityplaza gebracht kunnen worden. Maar het tarief geldt ook voor andere ritten binnen Nieuwegein. De service is tot stand gekomen uit een samenwerking tussen Cityplaza, de Max Mobiel, Gemeente Nieuwegein en Stichting de Ruilfabriek.

Max Mobiel
Arjanne de Vries – asset manager van Cityplaza namens eigenaar Wereldhave – is verheugd met de samenwerking: “Cityplaza is het bruisende stadshart van Nieuwegein: een plek om te ontmoeten. Het is ons doel om het leven van onze bezoekers gemakkelijker en aangenamer te maken. Met een dergelijke service zullen een hoop ouderen en minder mobiele mensen geholpen worden om op een makkelijke en goedkope manier zich te verplaatsen binnen Nieuwegein”.

Vanaf en tot aan de voordeur
Deze service onderscheid zich van andere mobiliteitsoplossingen door mensen aan de voordeur op te halen en waar nodig nog even mee te lopen tot aan de plek van bestemming. Zo is de halte van de Max Mobiel in Cityplaza op de markt en op Raadstede of in The Point. Naast het vervoer staat ook een gezellig praatje centraal in het concept. Er kan 1 persoon per rit vervoerd worden en er is tevens ruimte voor een rollator, inklapbare rolstoel of hulphond. De ritten worden uitgevoerd door vrijwilligers.
HCohen
1
Update en visie VEB inzake potentiele veranderingen beursgenoteerde FBI-statushouders

www.veb.net/artikel/08860/belastingma...
Datum 04 november 2022

5. Zal het allemaal zo’n vaart lopen?
De vastgoedindustrie zal hopen op het 2018-scenario. Toen was er ook het idee de vennootschapsbelasting in te voeren als onderdeel van een groter plan om de dividendbelasting helemaal af te schaffen. Zonder dividendbelasting zouden fondsen met een fbi-status helemaal geen belasting meer betalen.

Destijds was er luid verzet uit de sector, met onder meer paginagrote advertenties in landelijke dagbladen. Toen het afschaffen van dividendbelasting na een politiek drama geen doorgang vond, verdwenen ook de fbi-plannen in de prullenmand.

Nu geven de vastgoedfondsen aan, “deel te nemen aan een constructieve discussie met de Nederlandse overheid, om hun bedoelingen beter te begrijpen en nadelige gevolgen voor beleggers te voorkomen”.

Mening VEB
De VEB vindt het onnadenkend en onrechtvaardig om een dubbele belasting te introduceren (vennootschaps- en box-3-belasting). Voor buitenlandse beleggers die hun dividendbelasting niet of moeilijk kunnen terugvorderen, kan zelfs sprake zijn van een drievoudige heffing. Dat valt niet te rechtvaardigen.

Bij ongewijzigde implementatie van de voorstellen zou plots een groot fiscaal nadeel ontstaan voor beleggers die gespreid in vastgoed (via een fonds) beleggen in plaats van rechtstreeks. In dat scenario is het de vraag of vastgoed nog een toekomst heeft aan de Nederlandse beurs.
HCohen
0
quote:

DeZwarteRidder schreef op 4 november 2022 08:30:

fd.nl/samenleving/1456594/vastgoedmil...
Sterkte(rust en acceptatie) toegewenst aan de heer van Herk(ziektebeeld en -ontwikkeling) !
HCohen
1
quote:

HCohen schreef op 4 november 2022 07:16:

Update en visie VEB inzake potentiele veranderingen beursgenoteerde FBI-statushouders

www.veb.net/artikel/08860/belastingma...
Datum 04 november 2022

Mening VEB
De VEB vindt het onnadenkend en onrechtvaardig om een dubbele belasting te introduceren (vennootschaps- en box-3-belasting). Voor buitenlandse beleggers die hun dividendbelasting niet of moeilijk kunnen terugvorderen, kan zelfs sprake zijn van een drievoudige heffing. Dat valt niet te rechtvaardigen.

Bij ongewijzigde implementatie van de voorstellen zou plots een groot fiscaal nadeel ontstaan voor beleggers die gespreid in vastgoed (via een fonds) beleggen in plaats van rechtstreeks. In dat scenario is het de vraag of vastgoed nog een toekomst heeft aan de Nederlandse beurs.
Over bovenstaande;
Mocht de maatregel niet doorgaan mbt beursgenoteerde FBI's(oa WH, zie artikel) of mochten er verreikende flankerende maatregelen volgen waardoor beurgenoteerde FBI's grotendeels worden ontzien, dan kan de koers nog wel een leuke impuls krijgen(10%?).
HCohen
1
quote:

HCohen schreef op 4 november 2022 15:34:

[...]
Mocht de maatregel niet doorgaan mbt beursgenoteerde FBI's(oa WH, zie artikel) of mochten er verreikende flankerende maatregelen volgen waardoor beurgenoteerde FBI's grotendeels worden ontzien, dan kan de koers nog wel een leuke impuls krijgen(10%?).
De auteur(Ivo Kolchev) van onderstaand stuk in Seeking Alpha nav Q3 van 27 okt benoemt ook die potentiele upside,
zie onderaan bij Investors Takeaway

Wereldhave: 4-6% 2023 Direct Result Growth To Offset Potential 2024 Tax Headwinds
seekingalpha.com/article/4549757-were...
Oct. 27, 2022

Summary
Wereldhave raised direct result forecast to 1.6-1.65 EUR/share.
Company still sees 4-6% direct result growth in 2023.
Current assessment of potential REIT regime changes is at 5% of 2022 result, largely negating next year's growth.
Occupancy up 0.8% Q/Q to 95.5%.
The 1.1 EUR dividend looks safe for the next two years.

Investment Thesis
Wereldhave (OTCPK:WRDEF) has had a rollercoaster year, with a strong H1 2022 rise of some 50% (including the dividend) reversing in recent months, with the stock largely flat YTD taking the dividend into account.

While the COVID-19 recovery drove the stock early in the year, attention has recently shifted to rising rates and plans to change the REIT regime in the Netherlands starting in January 2024. While changes to the tax status are still uncertain and exact impact, if any, is up in the year, the company estimates the impact at around 5% of direct result earnings for 2022.

That said, despite higher interest rates the company is still confident in its 4-6% direct result growth for 2023, leading to my current assessment that 2024 earnings will be flat relative to 2022, before higher rates or residential gains are factored in.

All in all, with a market-implied cap rate of around 8.6% and residential gains (1.6-1.85 EUR/share) yet to be booked (which will likely be negated by debt refinancing at higher rates), the company looks in a good position to maintain the 1.1 EUR/share dividend going into 2024, with a healthy yield of 9% and a conservative sub 70% payout ratio.

What's more, if investors do not like the tax uncertainty which will persist throughout 2023, they may opt for the company's Belgian subsidiary -Wereldhave Belgium - which trades at a only slightly slower 8.3% market-implied cap rate. I think Wereldhave Belgium will achieve a net result from core activities of 5.15-5.2 EUR/share in 2023, some 6% higher than 2022. The only issue with Wereldhave Belgium is that there is no specific breakdown for residential gains relating only to Wereldhave Belgium, and residential gains are the main differentiating factor going for Wereldhave at the moment.

Company Overview
Wereldhave will deliver 3 transformation projects until the end of 2022. The company operates 11 shopping centers in the Netherlands, ten centers and offices in Belgium (through a 64.5% stake in Wereldhave Belgium), and 2 centers in France:

Q3 2022 Operational Overview
Wereldhave delivered a direct result of 0.43 EUR/share in Q3 2022, implying a 1.72 EUR/share annual run-rate, some 6% higher than the midpoint of its 2022 guidance.

Rent indexation and higher occupancy (up 0.8% Q/Q to 95.5%) drove the net initial yield used for valuation marginally higher at 6.3% (up 0.1% Q/Q). I think a key concern for 2023, aside from the tax situation, will be whether after the traditionally strong Q4 we see a slide in occupancy thanks to higher bankruptcies, worsening economic situation and inability of some tenants to keep up with 100% inflation-indexed rents.

The main thing missing from the Q3 trading update was any booking of residential gains which are set to start from 2022. Given that after 2023 they may be subject to extra taxes, the company may want to frontload gains if possible, though unlikely given the nature of residential construction.

After the recent refinancing, the company more than doubled the group's weighted average term of the undrawn revolving credit facilities, totaling € 385m, to 4.5 years.

Market-implied Net Initial Yield Valuation
Due to the rise in interest rates, the value of debt on companies' financial statements has generally gone down, resulting in higher EPRA Net Disposal Value (NDV) than would otherwise be the case. Case in point, Unibail-Rodamco (OTCPK:UNBLF) reported in H1 2022 a 35.83 EUR per share positive impact on EPRA NDV from the fair value adjustment of fixed interest rate debt. In essence, the reported 152.9 EUR/share in EPRA NDV would have been around 117 EUR/share without the adjustment.

For Wereldhave, the effect in H1 2022 amount to 0.36 EUR/share, hence I will adjust the NDV from 22.78 to 22.42 EUR/share. With that in mind, to calculate the market-implied net initial yield, I will take the EPRA NDV which stood at 22.42 EUR/share in Q3 2022:

Market-implied net initial yield = Valuation net initial yield / Division factor where:

Division factor = Price/NDV Ratio * ( 1 - Loan-to-value ratio) + Loan-to-value ratio

and use the Q3 2022 parameters, namely:

1. EPRA NDV = 22.42 EUR

2. Loan-to-value = 42.4%

3. Valuation net initial yield = 6.3%

4. Price at the time of writing = 12 EUR

You get a P/NDV Ratio of 12 / 22.42 = 0.54, a division factor of 0.73 (0.54 * (1-0.424) + 0.424 ) and a market-implied net initial yield of roughly 8.6%.

I estimate Wereldhave Belgium currently offers a market-implied yield of circa 8.3% while largest peers Klepierre (OTCPK:KLPEF) and Unibail-Rodamco-Westfield are in the 6.7% range.

Investor Takeaway
Wereldhave offers a decent margin of safety relative to Klepierre, and absent a worse than expected 5% impact on earnings, should see a recovery in the share price once there is clarity on the tax front.

Wereldhave Belgium remains an excellent option for anyone worried about the tax situation in the Netherlands and is ideally suited for a higher rates environment thanks to its conservative 28.5% Loan-to-value ratio.

Personally, I will probably stick with Wereldhave largely due to the ability to write options opportunistically and the chance for a larger upside if there is no tax change.

Disclosure: I/we have a beneficial long position in the shares of WRDEF either through stock ownership, options, or other derivatives.I wrote this article myself, and it expresses my own opinions. I am not receiving compensation for it (other than from Seeking Alpha). I have no business relationship with any company whose stock is mentioned in this article.
HCohen
3
We hadden het eerder over 'het terugzien van de effecten van indexering'; hier een kort artikel mbt dat onderwerp
(betreft kantoren maar is hetzelfde NL-model wat wordt toegepast mbt indexering inflatie)

Als huur met inflatiecijfer omhoog kan, gebeurt dat ook
www.vastgoedmarkt.nl/179069/als-huur-...
04 nov 2022

Inflatie werkt met vertraging door
De afgelopen twaalf maanden steeg de inflatie volgens het CBS met 11,1 procentpunt: van 3,4 procent in oktober 2021 naar 14,5 procent in september 2022. De stijging werkt vertraagd door in hoogte van de huren voor kantoren.

‘Het is belangrijk te weten dat de indexatie plaatsvindt op basis van het inflatiecijfer van de vier maanden voorafgaand aan de datum van de huurprijsherziening. Dat betekent dat het voor contracten die per 1 januari 2023 worden herzien, wellicht veel ingrijpender is dan voor contracten die bijvoorbeeld volgend jaar juli voor indexatie in aanmerking komen’, aldus Van der Bol.

Niet koste wat kost doorgevoerd
Hoewel verhuurders de volledige contractuele indexatie als uitgangspunt nemen, is dat volgens Van der Bol niet heilig voor ze. ‘Ik zie ook dat deze huurindexatie niet koste wat kost wordt doorgevoerd. Er is bereidwilligheid onder de verhuurders, en zeker onder verhuurders met een langetermijnhorizon, om met huurders in gesprek te gaan in situaties waarin dat noodzakelijk is.’

‘Het is belangrijk te weten dat de indexatie plaatsvindt op basis van het inflatiecijfer van de vier maanden voorafgaand aan de datum van de huurprijsherziening. Dat betekent dat het voor contracten die per 1 januari 2023 worden herzien, wellicht veel ingrijpender is dan voor contracten die bijvoorbeeld volgend jaar juli voor indexatie in aanmerking komen’, aldus Van der Bol.
HCohen
3
Mooi!

Woodson bouwt weer af;
7 nov: Woodson Capital Master Fund verkleint shortpositie in Wereldhave van 3.06%(28 sept) naar 2.96%
www.afm.nl/nl-nl/professionals/regist...
HCohen
1
Ga zo door, ga zo door !
(nog een lange mooie weg te gaan)

8 nov: Woodson Capital Master Fund verkleint shortpositie in Wereldhave van 2.96%(7 nov) naar 2.87%
HCohen
0
1 januari in plaats van 1 april
Mkb’ers kunnen sneller energiesteun krijgen
www.bing.com/search?q=telegraaf&c...

DEN HAAG - Tienduizenden mkb’ers die veel energie verbruiken, zoals bakkers en sauna’s, kunnen eerder een beroep doen op financiële steun voor de stijgende energiekosten. Het kabinet schaart zich achter een motie van coalitiepartijen VVD en CU. Eerder zou het loket op z’n vroegst in april opengaan
HCohen
1
Zie link voor het hele artikel, data en grafieken

Aantal faillissementen neemt in oktober verder toe
11-11-2022 06:30
www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2022/45/aanta...
© CBS / Nikki van Toorn
Het aantal failliet verklaarde bedrijven, voor zittingsdagen gecorrigeerd, is voor de tweede maand op rij gestegen. Er zijn in oktober 45 bedrijven meer failliet verklaard dan in september, meldt het CBS. Het aantal faillissementen lag op het hoogste niveau in ruim twee jaar, maar bleef laag vergeleken met de periode voor het uitbreken van corona.
HCohen
2
9 nov: Woodson Capital Master Fund verkleint shortpositie in Wereldhave van 2.87%(8 nov) naar 2.78%
Lamsrust
1
quote:

Lamsrust schreef op 30 september 2022 16:41:

[...]

Zojuist 75% van de turbo's weer verkocht nu de 12% fbi koerstik weer ongeveer is goedgemaakt. Op de lange termijn zullen ze waarschijnlijk meer waard worden, maar dit was een korte termijn positie om het rendement van de buy-en-hold positie wat op te krikken.
En vandaag de resterende 25%, zodat de buy-en-hold positie resteert. Mijns inziens ziet de markt het op dit moment weer iets te positief in en is het dus tijd alle trade posities op te ruimen.
HCohen
0
quote:

Lamsrust schreef op 11 november 2022 18:05:

[...]

En vandaag de resterende 25%, zodat de buy-en-hold positie resteert. Mijns inziens ziet de markt het op dit moment weer iets te positief in en is het dus tijd alle trade posities op te ruimen.
Eens. Wel een teken dat na een lange periode met diverse tegenslagen een positieve ontwikkeling gelijk een flink effect kan hebben(+ er zijn ook witte zwanen).

Gefeliciteerd met je trade en fijn dat je je b&h aanhoudt.
cash is king
0
Met dank aan de witte zwanen lopen mijn geschreven calls en puts in december beide 'waardeloos' af. Ik denk, dat ik vervolgens voor geschreven puts in maart ga, waarschijnlijk ITM. Ik zie het nu wel weer zitten met Wereldhave. België gaat ook goed en de resterende 2 winkelcentra in la douce France kunnen ze nu ook wel voor een redelijke prijs van de hand doen. Als de gasprijs verder blijft dalen op de termijnmarkt, dan komt het wel goed.
HCohen
1
En Woodson Capital Master Fund is niet alleen(Bye Bye)

11 nov: Franklin Templeton Invest.Mnt. verkleint shortpositie in Wereldhave van 1.12%(4 okt 2022) naar 1.01%

11 nov: ELEVA CAPITAL SAS verkleint shortpositie in Wereldhave van 1.0%(19 mei 2022) naar 0.98%
cash is king
1
Eerlijk gezegd denk ik, dat deze 'shorters' in hun handen knijpen dat zij hun posities (deels) tegen deze koersen kunnen sluiten. Dat zag er een half jaar geleden heel anders uit.
Ortega
0
nou die 10 miljoen stukken van dhr v Herk met zijn brakke gezondheid zie ik nog wel als een listig risico omlaag.
1.093 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 1 mrt 2024 17:35
Koers 13,510
Verschil +0,150 (+1,12%)
Hoog 13,550
Laag 13,360
Volume 92.217
Volume gemiddeld 94.715
Volume gisteren 179.678

EU stocks, real time, by Cboe Europe Ltd.; Other, Euronext & US stocks by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15 min. delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by: Infront