Eén ding is zeker er zijn een hoop anderen die een soortgelijke benadering hebben als WH
Artikel vastgoedmarkt.nl van 21 okt jl.
Ceo van Urban Interest Taco de Groot laat het volgende weten: ‘Wij realiseren ons dat wij in een uitdagende wereld leven met veel onzekerheden. Ten aanzien van indexaties van huurovereenkomsten voor commercieel vastgoed houden wij vast aan wat is overeengekomen in de huurovereenkomst. Wij komen uit een lange tijd van zeer lage inflatie en zelfs negatieve renteniveaus en zien het huidige inflatieniveau niet als blijvend. Het afsluiten van een huurcontract met onze huurders is veelal een tailormade proces voor een langjarige periode waar partijen zich hebben vastgelegd. Urban Interest blijft echter oog houden voor individuele gevallen, maar de huurovereenkomst is leidend
Ook Jaap van der Bijl van Altera Vastgoed voert de huurindexatie in principe door. ‘Huurders uiten hun zorgen over de huurprijsindexatie, maar de vraag is of die zorgen werkelijkheid worden. Wij kijken naar de soorten winkels die wij hebben. Met ondernemers van bedrijven die veel energie moeten gebruiken gaan wij in gesprek over eventuele tijdelijke maatregelen. Bij andere winkels kan het anders liggen. Als de ondernemer de inflatie heeft doorberekend in de prijzen, dan valt de huurindexatie onder het ondernemersrisico en voeren wij dat door.’ Huib Boissevain, ceo van supermarktbelegger Annexum geeft ook aan de huurprijsindexatie door te voeren. Dat is volgens hem alleen maar eerlijk aangezien supermarkten de afgelopen twee jaar veel winst hebben gemaakt.
Bart van Twillert, bestuurder bij IVBN, zegt dat de meeste beleggers de indexering doorvoeren, maar in individuele gevallen kijken wat ze kunnen doen als dat nodig is. Het generiek aftoppen van de inflatie gaat de meeste verhuurders te ver. ‘Het indexeringsmechanisme zit in het huurcontract en de index is jarenlang ontzettend laag geweest. Nu is de stijging hoog, maar als je dat percentage uitsmeert over tien jaar is het gemiddelde per jaar niet extreem’, zegt Van Twillert. ‘Veel vastgoed is bij banken gefinancierd en eigenaren worstelen om hun portefeuille gefinancierd te houden terwijl de rente stijgt. En vergeet niet de door verhuurders verstrekte kortingen tijdens de pandemie. Dan kun je niet zomaar een lagere huur vragen.’
Een aantal maanden geleden werd voor huurindexatie de kerninflatie als uitgangspunt nog genoemd. Maar die situatie is volgens Van Twillert niet meer van toepassing. ‘De inflatie zit nu niet meer alleen in de energiekosten, maar in de hele economie.’
Volgens hem zijn beleggers intern in gesprek over de kwestie en is het goed dat retail en vastgoed onderling met elkaar in gesprek gaan nu de inflatie langer aanhoudt dan gehoopt. Daarbij is het van belang dat huurders en verhuurders een evenwichtige discussie voeren. Zo levert energie een grote bijdrage aan de inflatie, maar staan we ook voor een enorme verduurzamingsoperatie. ‘De huurder profiteert van een duurzaam pand door lagere energielasten. Maar de verhuurder is degene die het pand gaat isoleren, die maakt kosten. Als de verhuurder dan ook geen hogere huur mag vragen, gaat al het voordeel naar de huurder. Door op deze manier de discussie te beginnen, heb je een vertrekpunt waarbij je kunt geven en nemen.’
Peter Koppers, fund manager van Achmea Dutch Retail Property Fund van Syntrus Achmea, zegt de huurprijzen in beginsel te indexeren, maar ook per geval mee te denken. ‘Afgelopen jaren zijn de huren al fors naar beneden gegaan, omdat de markthuren zijn gezakt. Als huurders aangeven de huurindexatie niet te kunnen betalen, gaan wij met ze in gesprek en vragen wij om openheid van zaken te geven om de situatie samen te kunnen beoordelen. Soms verlengen we het huidige contract of passen we een andere indexatie toe.
Wat uiteindlijk wijsheid is moet je je altijd blijven afvragen. Gelukkig kan een willekeurig MGT beleid wijzigen als dat nodig blijkt te zijn. Bij Q3 geeft WH een occupancy rate aan van 96.4%(Q1 was 95.8%) voor de winkelcentra, dit ondanks eerdere INretail kreten als ''Kaalslag verwacht in NL winkelgebieden''. We gaan het zien apestaartje.