Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

quote:

Ortega schreef op 30 november 2022 11:31:

..en tot die tijd incasseren we gewoon steeds 9% dividend. Wordt helemaal leuk als hr. Storm de waarderingen gaat laten herijken om zijn LC strategie te gelde te maken.

quote:

HCohen schreef op 1 december 2022 15:31:

[...]

Imo is WH goed gepositioneerd met haar centra(bezetting centra Q3 96.4%, Q1 was 95.8%).
Het kloppend hart van de wijk
www.am.nl/wp-content/uploads/2022/08/...
Nieuwe koers Wereldhave werpt vruchten af
vgvisie.nl/wp-content/uploads/2022/07...

Er zijn nog enkele risico's;
- 2 objecten Frankrijk nog de deur uit tegen niet teveel discount(beoogd voor eind 2023, jaartje vertraging m.i. geen punt);
- transitie FSC is kostbaar, moet daarom juist gespreid worden zodat yieldcompressie aantoonbaar plaatsvindt en LTV onder controle blijft.
- Impact wijziging FBI; min impact hebben voor zover dat door gaat. Kan ook niet doorgaan mbt beursgenoteerd vastgoed(zie oa visie VEB); in dat geval postief effect op inkomsten en koers
- Impact hogere rentes (en potentieel verandering FBI-regime) zal grotendeels worden gecompenseerd door extra inkomsten resi(hogere rentes naar verwachting tijdelijk + effecten inflatiecorrectie zullen op termijn leiden tot hogere huurstromen).
- geen acquisities doen voordat Frankrijk de deur uit is en FSC conversie grotendeels heeft plaatsgevonden

Verder vind ik dat men goede vorderingen maakt/ heeft gemaakt.
(Zie oa berichten van dit draadje vanaf begin vh jaar).
Objecten zijn m.i. te laag gewaardeerd, mix-use geeft naar verwachting meer stabiliteit inkomsten en een positieve boost aan traffic.
Toekomstig uitstappende shorters zullen(op termijn) helpen de weg terug om hoog te vinden.

Ik zit long.

quote:

Lamsrust schreef op 8 december 2022 14:23:

[...]

Twee kanttekeningen:

Volgens de presentatie gegeven op de DeGroof Petercam Real Estate Conference bedroeg de Life Central CAPEX vanaf 1.7.2022 nog EUR 253 miljoen, terwijl de Franse winkelcentra voor EUR 170 mln in de boeken staan; NIY 4.8% hetgeen mij momenteel niet realiseerbaar lijkt in de markt. Indien we aannemen dat de Franse centra op een NIY van 5.5% verkocht kunnen worden, dan resteert een financieringsgat van EUR 103 miljoen. Afgezien van dit financieringsgat vertoont de LTV van WHV ondanks licht positieve herwaarderingen een opgaande lijn (zelfs gecorrigeerd voor dividenduitkering) hetgeen m.i. wordt veroorzaakt door het feit dat elke euro FSC capex zich niet (tenminste niet meteen) 1 op 1 vertaalt in een hogere waardering van de centra.

WHV kan dit oplossen door (i) extra verkopen assets, (ii) dividenduitkering verlagen of (iii) kleine emissie van 10% van het AK (opbrengst plm. E 50 miljoen). Ik vermoed dat Storm eerder gaat voor optie (i) want dat valt het minst op ic.m. temporisatie FSC conversie.

De gemiddelde looptijd van de kredieten bedraagt 3.2 jaar zodat binnen een relatief korte periode de huidige vaste lagere rentes moeten worden geherfinancierd tegen de hogere huidige rentes. Tenminste ik lees nergens dat de interest langer is vastgezet dan de looptijd van de leningen. Gezien de huidige investeringsmarkt voor resi in NL zou ik de compensatie van deze extra kosten uit die hoek voorlopig even op nihil zetten.

quote:

junkyard schreef op 9 december 2022 12:34:

Verhoogde waarderingen door yield compressie en extra winsten vanuit nieuwbouw appartementen zie ik nu niet snel plaatsvinden, omdat yields het afgelopen jaar juist toenemen (stabiele NIY zou al netjes zijn) en nieuwbouw momenteel stilstaat door hogere bouwkosten en hogere vereiste rendementen gedurende (en na afloop van) de bouw. De Franse portefeuille kan op korte termijn niet goed worden verkocht (ook niet tegen 5,5% yield) door de verslechterde transactiemarkt (ivm hogere yields en veel aanbod aan commercieel vastgoed met weinig actieve kopers) tenzij Wereldhave opnieuw een zeer hoge discounts accepteert.

Door deze ontwikkelingen komt er meer druk op de Wereldhave LTV, en kan Wereldhave minder goed verder met de FSC ontwikkelplannen (die ook minder aantrekkelijk zijn door hogere kosten/yields). Door de korte financieringslijnen zal Wereldhave vlot te maken krijgen met hogere financierlingslasten, en zal LTV verhoging (t.b.v. capex verdere FSC conversies) niet goed mogelijk zijn.

Wereldhave zal op andere wijze kapitaal moeten ophalen om verder te kunnen investeren in de portefeuille (Zie Lamsrust: verkoop assets / dividendverlaging of stockdividend / emissie - waarbij emissie minst goed zal vallen bij aandeelhouders).

quote:

HCohen schreef op 9 december 2022 12:52:

[...]

Dus ja, de genoemde opties zijn imo mogelijk op een gegeven moment noodzakelijk, maar verre van een zekerheid.
Laten we Q4 eens afwachten.

quote:

junkyard schreef op 9 december 2022 14:38:

[...]

Wat mij betreft is het wel een zekerheid dat Wereldhave tot verkoop van de Franse assets moet zien te komen (een van de opties = verkoop), om de LTV behapbaar te houden. De LTV ligt boven de gewenste 35-40% bandbreedte, en Wereldhave wil bestaande FSC conversies afronden (capex verhogen de LTV verder) en daarnaast dividend uitkeren aan aandeelhouders.
Duidelijk, maar de directe urgentie die eerder gold, daar is nu geen sprake van,vandaar doelstelling verkoop voor eind '23, waarbij een kleine verlenging mij niet onoverkomelijk lijkt

Alleen als markten (of Wereldhave prestatie/verhuring) verslechteren of wordt besloten om Frankrijk later te verkopen ivm te hoge discounts (door dichte transactiemarkt), dan komt inhouding van resultaat (dmv dividend stop of stock dividend) of een emissie (bij zware problemen) dichterbij.

Wereldhave zal momenteel terughoudend zijn om nieuwe (FSC) projecten te starten, vanwege de hogere LTV icm huidige marktomstandigheden. Nieuwbouw (resi) plannen zijn in NL snel tot stilstand gekomen, ik verwacht op korte termijn ook niets van de verkoop van resi rechten (ca. 2.000 units met totale mogelijke boekwinst € 1.60-1.85/sh = ca. € 35k mogelijke boekwinst per appartement), omdat bouwkosten zijn gestegen (incl. yields) en transactieprijzen dalen wat deze mogelijke boekwinst direct raakt.

Op korte termijn ben ik vooral benieuwd naar de ontwikkeling in bezetting en markthuren (ERV), als toets of de FSC werkelijk een defensieve belegging zijn (hoge bezetting & stijgende markthuren).
Eens, reuze benieuwd naar ontwikkeling leegstand en huren mede nav macro-ontwikkelingen(lichte of zware recessie) en tevens nav indexatie(effecten op korte- en middellange termijn)

quote:

Lamsrust schreef op 10 december 2022 00:23:

Als Storm slim was geweest dan had hij naar zijn grote voorbeeld, URW, gehandeld en het dividend een paar jaar op E 0.50 gezet. Dan hield hij dik E 20 mln per jaar binnenboord, zodat hij daarmee de FSC conversie lopende kon houden zonder dat ceteris paribus de LTV oploopt. Bij verkoop Frankrijk kan de FSC dan een boost krijgen.

Op korte termijn wordt inderdaad interessant hoe de huren LfL en de leegstand zich ontwikkelen en of zich een verschil aftekent tussen de reguliere centra en de FSC centra. Ik denk dat de invoering van het prijsplafond voor WHV NL positief uitpakt, omdat dat i.c.m. CAO loonstijgingen en de 10% AOW stijging ervoor zorgt dat de koopkracht van jan modaal op peil blijft, welke m.i. het merendeel van de WHV bezoekers vormt. Ik hoorde in Nieuwsuur dat het IMF vreest voor de NL economische groei omdat mensen nu meer gaan aflossen op hun hypotheek door de gestegen rente i.c.m. dalende huizenprijzen en dat geld dus niet consumeren. Ik denk dat dit wel gaat meevallen omdat de meeste mensen vrijwel een volledige annuïteiten hypotheek hebben, waarop ze al veel aflossen indien die een lange rentevast periode kent waarbij de rente op een laag percentage is vastgezet.

quote:

hkdl schreef op 10 december 2022 09:30:

[...]

aflossen alleen als je dit echt kan, anders verdwijnt het in stenen en dus niet meer kan uitgeven ook in de gevallen dat je het echt nodig hebt. vindt het jammer dat je 100% moet aflossen in 30 jaar en niet bijvoorbeeld de helft. panden behouden altijd waarde. zou de bestedingskracht helpen. Huurders lossen ook niets af al zijn die wel hun geld kwijt.

quote:

Lamsrust schreef op 10 december 2022 09:41:

[...]

Offtopic
Daarom moet je altijd kopen voor je 30ste, zodat op je 60ste de hypotheek van je eerste starterswoning is afgelost. Als je na 15 jaar een duurder huis koopt heb je dan altijd nog een deel schuld, nl. het bijgeleende stuk.

quote:

Branco P schreef op 10 december 2022 12:18:

[...]

Hangt er vanaf, als je als 28-jarige a 29-jarige ziet dat de woningmarkt volledig overspannen is (zoals afgelopen jaar het geval is) dan kun je prima een paar jaar wachten en kijken of je een woning iets later goedkoper oppikt waarbij je een woning koopt die waarschijnlijk beter aan je wensen voldoet (want geen overhaaste beslissing) en waarbij je ook gewoon een bouwkundige keuring hebt kunnen laten uitvoeren. Dat zou op dit moment mijn advies zijn: nog even een jaartje of twee huren en kijken wat er gebeurt.