Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

Wereldhave in 2022: de Transformatie

1.093 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 48 49 50 51 52 53 54 55 » | Laatste
LTBelegger
1
Thorgall
0
quote:

Ortega schreef op 30 november 2022 11:31:

..en tot die tijd incasseren we gewoon steeds 9% dividend. Wordt helemaal leuk als hr. Storm de waarderingen gaat laten herijken om zijn LC strategie te gelde te maken.
Het is met name de accountant die de eis heeft van periodieke herwaarderingen, niet de CEO. Het is ook maar afwachten wat die concreet gaan betekenen.
9% dividend is niet handhaafbaar gezien de geplande belastingherziening.
HCohen
0
Zie link CBS voor uitgebreide info, details en grafieken

Inflatie daalt naar 9,9 procent in november
8-12-2022
www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2022/49/infla...

Consumentengoederen en -diensten waren in november 9,9 procent duurder dan in dezelfde maand een jaar eerder, meldt het CBS. In oktober was de inflatie 14,3 procent. De daling van de inflatie kwam vooral door de prijsontwikkeling van energie.

Het CBS publiceert naast het algemene inflatiecijfer maandelijks ook wat de inflatie is exclusief de prijsontwikkeling van energie (gas, elektriciteit en stadsverwarming) en brandstof. In november waren consumentengoederen en –diensten exclusief energie en motorbrandstoffen 6,8 procent duurder dan in dezelfde maand vorig jaar. In oktober was de prijsstijging op jaarbasis 6,9 procent.

De inflatie wordt elke maand gemeten als de stijging van de consumentenprijsindex (CPI) ten opzichte van dezelfde maand in het voorgaande jaar. De CPI geeft het prijsverloop weer van een pakket goederen en diensten zoals dit gemiddeld wordt aangeschaft door de Nederlandse huishoudens. Een inflatie van 9,9 procent in november 2022 betekent dat de prijzen van consumentenproducten 9,9 procent hoger zijn dan in november 2021. De inflatie van 9,9 procent in november komt dus niet bovenop de inflatie van 14,3 procent in oktober.
-----------------------------------------------------------

Inflatie in Nederland neemt substantieel af
www.iex.nl/Nieuws/762724/Inflatie-in-...
8 december 2022

(ABM FN-Dow Jones) De consumentenprijzen in Nederland zijn in november veel minder hard gestegen dan in oktober. Dit bleek donderdag uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek.

Afgelopen maand steeg het prijspeil met 9,9 procent op jaarbasis, na een inflatie van 14,3 procent in oktober. In september bedroeg de inflatie 14,5 procent en in augustus 12,0 procent.

Energie

De prijsontwikkeling van energie had afgelopen maand een drukkend effect op de inflatie. Energie was in november 70 procent duurder dan in dezelfde maand een jaar eerder. In oktober 2022 was energie nog 173 procent duurder dan in oktober 2021.

Motorbrandstoffen waren in november 0,6 procent goedkoper dan in dezelfde maand een jaar eerder. In oktober was er nog een prijsstijging van 7,5 procent op jaarbasis. Voor een liter Euro 95 aan de pomp werd gemiddeld 1,91 euro betaald in november, in oktober was dat 2,00 euro. De prijs van diesel ging van 2,08 euro in oktober naar 1,93 euro in november.

In november waren consumentengoederen en –diensten exclusief energie en motorbrandstoffen 6,8 procent duurder dan in dezelfde maand vorig jaar. In oktober was de prijsstijging op jaarbasis 6,9 procent.

De prijsontwikkeling van voeding had een verhogend effect op de ontwikkeling van de inflatie. Voeding was in november 15,7 procent duurder dan in dezelfde maand vorig jaar. In oktober was de prijsstijging 14,0 procent. Met name de prijzen van brood- en graanproducten, vlees en zuivelproducten droegen hier aan bij.

Europa

Consumentengoederen en -diensten in Nederland waren volgens de Europese rekenmethode in november 11,3 procent duurder dan in dezelfde maand een jaar eerder. In oktober was dat 16,8 procent. De inflatie in de eurozone daalde van 10,6 procent in oktober naar 10,0 procent in novembe
Lamsrust
3
quote:

HCohen schreef op 1 december 2022 15:31:

[...]

Imo is WH goed gepositioneerd met haar centra(bezetting centra Q3 96.4%, Q1 was 95.8%).
Het kloppend hart van de wijk
www.am.nl/wp-content/uploads/2022/08/...
Nieuwe koers Wereldhave werpt vruchten af
vgvisie.nl/wp-content/uploads/2022/07...

Er zijn nog enkele risico's;
- 2 objecten Frankrijk nog de deur uit tegen niet teveel discount(beoogd voor eind 2023, jaartje vertraging m.i. geen punt);
- transitie FSC is kostbaar, moet daarom juist gespreid worden zodat yieldcompressie aantoonbaar plaatsvindt en LTV onder controle blijft.
- Impact wijziging FBI; min impact hebben voor zover dat door gaat. Kan ook niet doorgaan mbt beursgenoteerd vastgoed(zie oa visie VEB); in dat geval postief effect op inkomsten en koers
- Impact hogere rentes (en potentieel verandering FBI-regime) zal grotendeels worden gecompenseerd door extra inkomsten resi(hogere rentes naar verwachting tijdelijk + effecten inflatiecorrectie zullen op termijn leiden tot hogere huurstromen).
- geen acquisities doen voordat Frankrijk de deur uit is en FSC conversie grotendeels heeft plaatsgevonden

Verder vind ik dat men goede vorderingen maakt/ heeft gemaakt.
(Zie oa berichten van dit draadje vanaf begin vh jaar).
Objecten zijn m.i. te laag gewaardeerd, mix-use geeft naar verwachting meer stabiliteit inkomsten en een positieve boost aan traffic.
Toekomstig uitstappende shorters zullen(op termijn) helpen de weg terug om hoog te vinden.

Ik zit long.
Twee kanttekeningen:

Volgens de presentatie gegeven op de DeGroof Petercam Real Estate Conference bedroeg de Life Central CAPEX vanaf 1.7.2022 nog EUR 253 miljoen, terwijl de Franse winkelcentra voor EUR 170 mln in de boeken staan; NIY 4.8% hetgeen mij momenteel niet realiseerbaar lijkt in de markt. Indien we aannemen dat de Franse centra op een NIY van 5.5% verkocht kunnen worden, dan resteert een financieringsgat van EUR 103 miljoen. Afgezien van dit financieringsgat vertoont de LTV van WHV ondanks licht positieve herwaarderingen een opgaande lijn (zelfs gecorrigeerd voor dividenduitkering) hetgeen m.i. wordt veroorzaakt door het feit dat elke euro FSC capex zich niet (tenminste niet meteen) 1 op 1 vertaalt in een hogere waardering van de centra.

WHV kan dit oplossen door (i) extra verkopen assets, (ii) dividenduitkering verlagen of (iii) kleine emissie van 10% van het AK (opbrengst plm. E 50 miljoen). Ik vermoed dat Storm eerder gaat voor optie (i) want dat valt het minst op ic.m. temporisatie FSC conversie.

De gemiddelde looptijd van de kredieten bedraagt 3.2 jaar zodat binnen een relatief korte periode de huidige vaste lagere rentes moeten worden geherfinancierd tegen de hogere huidige rentes. Tenminste ik lees nergens dat de interest langer is vastgezet dan de looptijd van de leningen. Gezien de huidige investeringsmarkt voor resi in NL zou ik de compensatie van deze extra kosten uit die hoek voorlopig even op nihil zetten.
HCohen
1
quote:

Lamsrust schreef op 8 december 2022 14:23:

[...]

Twee kanttekeningen:

Volgens de presentatie gegeven op de DeGroof Petercam Real Estate Conference bedroeg de Life Central CAPEX vanaf 1.7.2022 nog EUR 253 miljoen, terwijl de Franse winkelcentra voor EUR 170 mln in de boeken staan; NIY 4.8% hetgeen mij momenteel niet realiseerbaar lijkt in de markt. Indien we aannemen dat de Franse centra op een NIY van 5.5% verkocht kunnen worden, dan resteert een financieringsgat van EUR 103 miljoen. Afgezien van dit financieringsgat vertoont de LTV van WHV ondanks licht positieve herwaarderingen een opgaande lijn (zelfs gecorrigeerd voor dividenduitkering) hetgeen m.i. wordt veroorzaakt door het feit dat elke euro FSC capex zich niet (tenminste niet meteen) 1 op 1 vertaalt in een hogere waardering van de centra.

WHV kan dit oplossen door (i) extra verkopen assets, (ii) dividenduitkering verlagen of (iii) kleine emissie van 10% van het AK (opbrengst plm. E 50 miljoen). Ik vermoed dat Storm eerder gaat voor optie (i) want dat valt het minst op ic.m. temporisatie FSC conversie.

De gemiddelde looptijd van de kredieten bedraagt 3.2 jaar zodat binnen een relatief korte periode de huidige vaste lagere rentes moeten worden geherfinancierd tegen de hogere huidige rentes. Tenminste ik lees nergens dat de interest langer is vastgezet dan de looptijd van de leningen. Gezien de huidige investeringsmarkt voor resi in NL zou ik de compensatie van deze extra kosten uit die hoek voorlopig even op nihil zetten.
Dank voor je reactie Lamsrust(!).

Eén kandtekening op die van jouw ;-)
Doel verkoop Franse objecten voor eind '23(uitloop waarschijnlijk), echter voor de conversie naar volledig FSC is meer tijd uitgetrokken(strategisch). Maw er kan beschouwd en geschakeld(planning Capex) worden nav toekomstige constateringen mbt het beoogde effect van yieldcompressie(haalbaarheid/ realisatie).
FY2021; In all, we plan to have converted 15 of our 17 shopping center locations by 2025.
H12022
Full Service Center transformations & development portfolio
FSC transformations will be done step-by-step. This agile approach keeps risks low during development. We currently have six
ongoing transformations and will start two additional transformations within the next twelve months. In 2022, we expect to open
three new FSCs. Preparations – varying from design to permit requests – have already started for three additional
transformations.


Mbt resi geldt min of meer hetzelfde, lange termijn visie;
FY2021
Residential opportunity
Alongside our strategy, we see a clear opportunity to
develop our residential portfolio. In recent years, residential
property prices have increased substantially, particularly in
the Netherlands. More importantly, residential would make
an ideal fit with our Full Service Center concept. For
Wereldhave, residential represents a long-term project,
given the time required to secure permits and carry out any
necessary construction work.
We have, however, identified
ten locations on which we could build apartments. Of these,
we have signed letters of intent on the following four:
• Kronenburg, Arnhem (500-700 units in partnership with
property development and investment firm Amvest)
• Winkelhof, Leiderdorp (approximately 100 units)
• Nivelles (approximately 230 units)
• Waterloo (approximately 80 units


Note; ik kan me herrineren dat er een schatting is gemaakt van 1.50-1.75 inkomsten resi p.a over een vijfjarige periode.
Ik vind zo 1,2,3 niet direct terug waar ik dat gelezen heb, maar stel dat het lager uitvalt of langer duurt, dan blijft het naar verwachting een positieve variabele die meegnomen kan worden in de planning Capex/LTV mbt de FSC strategie imho.

Note II; voorzichtigheid blijft wel geboden en de kans dat één van de door jou genoemde opties zal moet worden ingezet is idd aanwezig als i) de tijd niet mee blijft zitten of/ en ii) er niet juist gepland/ geschakeld wordt(Capex/LTV).
HCohen
0
junkyard
3
Verhoogde waarderingen door yield compressie en extra winsten vanuit nieuwbouw appartementen zie ik nu niet snel plaatsvinden, omdat yields het afgelopen jaar juist toenemen (stabiele NIY zou al netjes zijn) en nieuwbouw momenteel stilstaat door hogere bouwkosten en hogere vereiste rendementen gedurende (en na afloop van) de bouw. De Franse portefeuille kan op korte termijn niet goed worden verkocht (ook niet tegen 5,5% yield) door de verslechterde transactiemarkt (ivm hogere yields en veel aanbod aan commercieel vastgoed met weinig actieve kopers) tenzij Wereldhave opnieuw een zeer hoge discounts accepteert.

Door deze ontwikkelingen komt er meer druk op de Wereldhave LTV, en kan Wereldhave minder goed verder met de FSC ontwikkelplannen (die ook minder aantrekkelijk zijn door hogere kosten/yields). Door de korte financieringslijnen zal Wereldhave vlot te maken krijgen met hogere financierlingslasten, en zal LTV verhoging (t.b.v. capex verdere FSC conversies) niet goed mogelijk zijn.

Wereldhave zal op andere wijze kapitaal moeten ophalen om verder te kunnen investeren in de portefeuille (Zie Lamsrust: verkoop assets / dividendverlaging of stockdividend / emissie - waarbij emissie minst goed zal vallen bij aandeelhouders).
HCohen
2
quote:

junkyard schreef op 9 december 2022 12:34:

Verhoogde waarderingen door yield compressie en extra winsten vanuit nieuwbouw appartementen zie ik nu niet snel plaatsvinden, omdat yields het afgelopen jaar juist toenemen (stabiele NIY zou al netjes zijn) en nieuwbouw momenteel stilstaat door hogere bouwkosten en hogere vereiste rendementen gedurende (en na afloop van) de bouw. De Franse portefeuille kan op korte termijn niet goed worden verkocht (ook niet tegen 5,5% yield) door de verslechterde transactiemarkt (ivm hogere yields en veel aanbod aan commercieel vastgoed met weinig actieve kopers) tenzij Wereldhave opnieuw een zeer hoge discounts accepteert.

Door deze ontwikkelingen komt er meer druk op de Wereldhave LTV, en kan Wereldhave minder goed verder met de FSC ontwikkelplannen (die ook minder aantrekkelijk zijn door hogere kosten/yields). Door de korte financieringslijnen zal Wereldhave vlot te maken krijgen met hogere financierlingslasten, en zal LTV verhoging (t.b.v. capex verdere FSC conversies) niet goed mogelijk zijn.

Wereldhave zal op andere wijze kapitaal moeten ophalen om verder te kunnen investeren in de portefeuille (Zie Lamsrust: verkoop assets / dividendverlaging of stockdividend / emissie - waarbij emissie minst goed zal vallen bij aandeelhouders).
Dank voor je reactie.

Ik hoor de argumenten en vind me daarin tot een bepaalde hoogte. Wat wordt beschreven heeft betrekking op de korte termijn en de mogelijke noodzaak zal afhankelijk zijn van 'wanneer rentes gaan dalen/ hoe lang ze op een hoger niveau blijven' en 'in hoeverre huurindexatie een positieve invloed zal hebben op waarden(of niet)' + het wanneer van het begin van cashflow van resi
Nogmaals, de FSC conversie-planning heeft een lange termijn karakter en een x-bedrag aan Capex kan worden uitgesteld als nodig.
Mbt resi moeten we denk ik ook een onderscheid maken tussen projecten die WH zelf in beheer gaat doen(laat uitvoeren) en die waarvan ze simpelweg de rechten verkopen(Amvest?)
Dus ja, de genoemde opties zijn imo mogelijk op een gegeven moment noodzakelijk, maar verre van een zekerheid.
Laten we Q4 eens afwachten.
junkyard
3
quote:

HCohen schreef op 9 december 2022 12:52:

[...]

Dus ja, de genoemde opties zijn imo mogelijk op een gegeven moment noodzakelijk, maar verre van een zekerheid.
Laten we Q4 eens afwachten.
Wat mij betreft is het wel een zekerheid dat Wereldhave tot verkoop van de Franse assets moet zien te komen (een van de opties = verkoop), om de LTV behapbaar te houden. De LTV ligt boven de gewenste 35-40% bandbreedte, en Wereldhave wil bestaande FSC conversies afronden (capex verhogen de LTV verder) en daarnaast dividend uitkeren aan aandeelhouders.

Alleen als markten (of Wereldhave prestatie/verhuring) verslechteren of wordt besloten om Frankrijk later te verkopen ivm te hoge discounts (door dichte transactiemarkt), dan komt inhouding van resultaat (dmv dividend stop of stock dividend) of een emissie (bij zware problemen) dichterbij.

Wereldhave zal momenteel terughoudend zijn om nieuwe (FSC) projecten te starten, vanwege de hogere LTV icm huidige marktomstandigheden. Nieuwbouw (resi) plannen zijn in NL snel tot stilstand gekomen, ik verwacht op korte termijn ook niets van de verkoop van resi rechten (ca. 2.000 units met totale mogelijke boekwinst € 1.60-1.85/sh = ca. € 35k mogelijke boekwinst per appartement), omdat bouwkosten zijn gestegen (incl. yields) en transactieprijzen dalen wat deze mogelijke boekwinst direct raakt.

Op korte termijn ben ik vooral benieuwd naar de ontwikkeling in bezetting en markthuren (ERV), als toets of de FSC werkelijk een defensieve belegging zijn (hoge bezetting & stijgende markthuren).
HCohen
1
quote:

junkyard schreef op 9 december 2022 14:38:

[...]

Wat mij betreft is het wel een zekerheid dat Wereldhave tot verkoop van de Franse assets moet zien te komen (een van de opties = verkoop), om de LTV behapbaar te houden. De LTV ligt boven de gewenste 35-40% bandbreedte, en Wereldhave wil bestaande FSC conversies afronden (capex verhogen de LTV verder) en daarnaast dividend uitkeren aan aandeelhouders.
Duidelijk, maar de directe urgentie die eerder gold, daar is nu geen sprake van,vandaar doelstelling verkoop voor eind '23, waarbij een kleine verlenging mij niet onoverkomelijk lijkt

Alleen als markten (of Wereldhave prestatie/verhuring) verslechteren of wordt besloten om Frankrijk later te verkopen ivm te hoge discounts (door dichte transactiemarkt), dan komt inhouding van resultaat (dmv dividend stop of stock dividend) of een emissie (bij zware problemen) dichterbij.

Wereldhave zal momenteel terughoudend zijn om nieuwe (FSC) projecten te starten, vanwege de hogere LTV icm huidige marktomstandigheden. Nieuwbouw (resi) plannen zijn in NL snel tot stilstand gekomen, ik verwacht op korte termijn ook niets van de verkoop van resi rechten (ca. 2.000 units met totale mogelijke boekwinst € 1.60-1.85/sh = ca. € 35k mogelijke boekwinst per appartement), omdat bouwkosten zijn gestegen (incl. yields) en transactieprijzen dalen wat deze mogelijke boekwinst direct raakt.

Op korte termijn ben ik vooral benieuwd naar de ontwikkeling in bezetting en markthuren (ERV), als toets of de FSC werkelijk een defensieve belegging zijn (hoge bezetting & stijgende markthuren).
Eens, reuze benieuwd naar ontwikkeling leegstand en huren mede nav macro-ontwikkelingen(lichte of zware recessie) en tevens nav indexatie(effecten op korte- en middellange termijn)
Lamsrust
1
Als Storm slim was geweest dan had hij naar zijn grote voorbeeld, URW, gehandeld en het dividend een paar jaar op E 0.50 gezet. Dan hield hij dik E 20 mln per jaar binnenboord, zodat hij daarmee de FSC conversie lopende kon houden zonder dat ceteris paribus de LTV oploopt. Bij verkoop Frankrijk kan de FSC dan een boost krijgen.

Op korte termijn wordt inderdaad interessant hoe de huren LfL en de leegstand zich ontwikkelen en of zich een verschil aftekent tussen de reguliere centra en de FSC centra. Ik denk dat de invoering van het prijsplafond voor WHV NL positief uitpakt, omdat dat i.c.m. CAO loonstijgingen en de 10% AOW stijging ervoor zorgt dat de koopkracht van jan modaal op peil blijft, welke m.i. het merendeel van de WHV bezoekers vormt. Ik hoorde in Nieuwsuur dat het IMF vreest voor de NL economische groei omdat mensen nu meer gaan aflossen op hun hypotheek door de gestegen rente i.c.m. dalende huizenprijzen en dat geld dus niet consumeren. Ik denk dat dit wel gaat meevallen omdat de meeste mensen vrijwel een volledige annuïteiten hypotheek hebben, waarop ze al veel aflossen indien die een lange rentevast periode kent waarbij de rente op een laag percentage is vastgezet.
tkdl
0
quote:

Lamsrust schreef op 10 december 2022 00:23:

Als Storm slim was geweest dan had hij naar zijn grote voorbeeld, URW, gehandeld en het dividend een paar jaar op E 0.50 gezet. Dan hield hij dik E 20 mln per jaar binnenboord, zodat hij daarmee de FSC conversie lopende kon houden zonder dat ceteris paribus de LTV oploopt. Bij verkoop Frankrijk kan de FSC dan een boost krijgen.

Op korte termijn wordt inderdaad interessant hoe de huren LfL en de leegstand zich ontwikkelen en of zich een verschil aftekent tussen de reguliere centra en de FSC centra. Ik denk dat de invoering van het prijsplafond voor WHV NL positief uitpakt, omdat dat i.c.m. CAO loonstijgingen en de 10% AOW stijging ervoor zorgt dat de koopkracht van jan modaal op peil blijft, welke m.i. het merendeel van de WHV bezoekers vormt. Ik hoorde in Nieuwsuur dat het IMF vreest voor de NL economische groei omdat mensen nu meer gaan aflossen op hun hypotheek door de gestegen rente i.c.m. dalende huizenprijzen en dat geld dus niet consumeren. Ik denk dat dit wel gaat meevallen omdat de meeste mensen vrijwel een volledige annuïteiten hypotheek hebben, waarop ze al veel aflossen indien die een lange rentevast periode kent waarbij de rente op een laag percentage is vastgezet.
aflossen alleen als je dit echt kan, anders verdwijnt het in stenen en dus niet meer kan uitgeven ook in de gevallen dat je het echt nodig hebt. vindt het jammer dat je 100% moet aflossen in 30 jaar en niet bijvoorbeeld de helft. panden behouden altijd waarde. zou de bestedingskracht helpen. Huurders lossen ook niets af al zijn die wel hun geld kwijt.
Lamsrust
0
quote:

hkdl schreef op 10 december 2022 09:30:

[...]

aflossen alleen als je dit echt kan, anders verdwijnt het in stenen en dus niet meer kan uitgeven ook in de gevallen dat je het echt nodig hebt. vindt het jammer dat je 100% moet aflossen in 30 jaar en niet bijvoorbeeld de helft. panden behouden altijd waarde. zou de bestedingskracht helpen. Huurders lossen ook niets af al zijn die wel hun geld kwijt.
Offtopic
Daarom moet je altijd kopen voor je 30ste, zodat op je 60ste de hypotheek van je eerste starterswoning is afgelost. Als je na 15 jaar een duurder huis koopt heb je dan altijd nog een deel schuld, nl. het bijgeleende stuk.
Branco P
0
quote:

Lamsrust schreef op 10 december 2022 09:41:

[...]

Offtopic
Daarom moet je altijd kopen voor je 30ste, zodat op je 60ste de hypotheek van je eerste starterswoning is afgelost. Als je na 15 jaar een duurder huis koopt heb je dan altijd nog een deel schuld, nl. het bijgeleende stuk.
Hangt er vanaf, als je als 28-jarige a 29-jarige ziet dat de woningmarkt volledig overspannen is (zoals afgelopen jaar het geval is) dan kun je prima een paar jaar wachten en kijken of je een woning iets later goedkoper oppikt waarbij je een woning koopt die waarschijnlijk beter aan je wensen voldoet (want geen overhaaste beslissing) en waarbij je ook gewoon een bouwkundige keuring hebt kunnen laten uitvoeren. Dat zou op dit moment mijn advies zijn: nog even een jaartje of twee huren en kijken wat er gebeurt.
Branco P
1
De afschaffing van de FBI-regeling wordt minimaal een jaar uitgesteld en een deel van het flankerend beleid (in 2024) is bekend en houdt in dat er zonder overdrachtsbelasting vastgoed kan worden overgedragen aan andere (dochter)vennootschappen. Dat maakt herstructureren hoogstwaarschijnlijk een stuk goedkoper!

www.rijksoverheid.nl/ministeries/mini...
HCohen
1
Mbt uitwisseling verwachtingen WH en resi, of er (helemaal)niets meer geinitieerd wordt in actuele omstandigheden?;
Vandaag in Vastgoedmarkt.nl

Dit zijn de winnaars van de Vastgoedmarkt Awards 2022
Op 24 november tijdens het Nationaal Vastgoeddiner reikte Vastgoedmarkt de jaarlijkse awards uit. Winnaar van de Vastgoedvrouw van het jaar 2022 award: Heleen Aarts. Onder haar bewind groeide Amvest uit tot één van de grootste ontwikkelende woningbeleggers van Nederland. Hierbij worden complexe projecten niet geschuwd. ‘Ook onder de huidige omstandigheden wil ze door blijven investeren,’ aldus Aarts. Lees hier het complete interview. Daarnaast vind je in deze mail meer over Oeuvre-winnaar Karin Laglas en de plannen voor het ABN Amro-kantoor.
junkyard
2
Amvest doel is om te blijven investeren en groeien, op deze wijze ontvangt Amvest fees als investment manager en wordt een bijdrage geleverd bij oplossing van het woningtekort en verduurzaming.

Amvest investeert met geld van institutionele beleggers, of Amvest kan investeren hangt af van de bereidheid en voorwaarden van deze partijen om extra te investeren in de NL woningmarkt.

Voor zover er extra kapitaal ter beschikking wordt gesteld aan Amvest door institutionele beleggers, zal dit tegen hogere rendementseisen zijn dan bij eerdere rondes (ivm hogere credit spreads en 2% hogere risicovrije rente tov 1 jaar geleden). Gelijktijdig zijn bouwkosten juist gestegen, bakstenen of glas zijn zomaar 50% duurder dan een jaar geleden.

Toenemende regulatie op huren maakt investeren in nieuwbouw appartementen nog wat minder aantrekkelijk.

Door hogere gewenste rendementen van institutionele beleggers en hogere bouwkosten zijn veel projecten niet langer haalbaar, en zal Amvest de gewenste groei/investeringen moeilijk waar kunnen maken.

Het zal niet goed lukken om de door NL overheid gewenste ca 100.000 extra woningen per jaar te realiseren, op korte termijn zullen er minder projecten worden gestart waardoor woning schaarste/tekort voorlopig niet zal verminderen.

Mogelijk dat Amvest of Wereldhave toch iets aan resi ontwikkeling kunnen ondernemen, maar het zal selectiever worden en Wereldhave zal dan met lagere boekwinst genoegen moeten nemen.
Branco P
1
Ik denk dat Amvest nog genoeg projecten in de pipeline heeft om te kunnen blijven doorontwikkelen en aangezien projecten lange looptijden hebben zijn daar zeker projecten bij die nog steeds (zeer) winstgevend zijn, alleen niet meer zo extreem winstgevend als waarop anderhalf jaar geleden werd voorgesorteerd.

De woningmarkt gaat flink afkoelen en dat heeft gevolgen voor de vraag en de prijzen. Omdat we in een fase van dalende huizenprijzen zijn aanbeland gaat een groot deel van de aspirant woningzoekers afwachten. Dit proces is al gaande. Steeds duidelijker gaat het de komende maanden worden dat afwachten loont. En door het wegvallen van de vraag van al die afwachters zal het proces van dalende prijzen worden versneld. Voor mij niet precies duidelijk nog, is hoe de hypotheekverstrekkers er dan in gaan zitten. Het zal niet zo erg zijn als tijdens de vorige huizencrisis, maar ik neem aan dat banken en de meer exotische hypotheekverstrekkers toch ook op de rem zullen trappen. Er zullen huizenbezitters zijn die onlangs met een ton overbieden een huis van 6 ton hebben gekocht waarvan de waarde terugzakt tot (kort boven) 4 ton. Om een indicatie te geven van de orde van grootte. Alleen als de rentes de komende tijd verder gaat doordalen is dit proces nog deels te keren. Als je dat huis van 6 ton gefinancierd hebt met een hypotheek van 5 ton tegen 1,5% rente (rentevast 20 jaar) plus een jubelton, dan blijft het evenwel goed te overzien allemaal. Maar je zult het huis van de buurman op dat moment wel voor 4 ton van eigenaar zien wisselen. Disclaimer: dit is mijn persoonlijke visie op de woningmarkt.

Los daarvan zijn de door Wereldhave bedachte woningontwikkellocaties sowieso veel te complex en daarmee per definitie duurder en daar waar ik ervan overtuigd ben dat die projecten afgelopen jaar ook al niet rond te rekenen waren, gaan die projecten de komende tijd zeker niet van de grond komen. Het was steeds een mooi verhaaltje, maar het had alleen enige (theoretische) potentie vanwege de absurde huizenprijzen. Als het anders zou zijn geweest, dan hadden die woontorens er allang gestaan. Ik weet dat dat een dooddoener is, maar het is mijns inziens wel de realiteit.

Dat is verder voor de businesscase Wereldhave niet zo heel relevant. Relevant is dat de Franse objecten tegen (dit keer wel) redelijke prijzen worden verkocht en de LTV op een mooi niveau komt te liggen. Tegelijkertijd zal dan de meeste lucht wel uit de huur van de destijds oververhuurde ex-Corio winkelcentra zijn gelopen en dan kan Wereldhave een interessante belegging zijn (mits de koers niet al te veel is gestegen in aanloop naar dat moment).

Ik was toevallig vorig weekend in Roosendaal en ik liep een rondje door de Roselaar, die volledig verhuurd was, en het was tevens de enige plek in Roosendaal waar je echt over reuring kon spreken, dus dat heeft Wereldhave dan toch goed gedaan. Wel hoorde ik en passant dat de Albert Heijn het winkelcentrum binnenkort gaat verlaten (in verband met een nieuwe AH XL vestiging aan de rand van de stad). Albert Heijn ziet dus niet zo heel veel heil meer in de Roselaar als FSC. Voor een winkelcentrum als Koningshoek in Maassluis zal Albert Heijn dat heel anders zien, maar dat was dan ook een écht FSC dat voor een appel en een ei werd verkocht.

Enfin, even nog over Amvest: dat is wel een van de allerbeste, zo niet, dé allerbeste (gedelegeerde) woningontwikkelaar en woningbelegger van Nederland. Daar werken extreem compatibele lui. Ik zou willen dat je daar in zou kunnen investeren als particuliere belegger, maar dat is helaas voorbehouden aan de institutionele beleggers. Wat dat betreft is het wel goed dat Wereldhave met Amvest een partnership is aangegaan. Als er iets uit de Wereldhave locaties te persen valt, dan zal Amvest de partij zijn die dat voor elkaar krijgt.
Lamsrust
1
quote:

Branco P schreef op 10 december 2022 12:18:

[...]

Hangt er vanaf, als je als 28-jarige a 29-jarige ziet dat de woningmarkt volledig overspannen is (zoals afgelopen jaar het geval is) dan kun je prima een paar jaar wachten en kijken of je een woning iets later goedkoper oppikt waarbij je een woning koopt die waarschijnlijk beter aan je wensen voldoet (want geen overhaaste beslissing) en waarbij je ook gewoon een bouwkundige keuring hebt kunnen laten uitvoeren. Dat zou op dit moment mijn advies zijn: nog even een jaartje of twee huren en kijken wat er gebeurt.
Hier ben ik het uiteraard mee eens, maar de globale strekking van mijn verhaal is duidelijk: jong beginnen met vermogensopbouw middels een eigen woning.
1.093 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 48 49 50 51 52 53 54 55 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 12 apr 2024 17:35
Koers 14,180
Verschil -0,020 (-0,14%)
Hoog 14,280
Laag 14,120
Volume 70.239
Volume gemiddeld 88.730
Volume gisteren 130.542

EU stocks, real time, by Cboe Europe Ltd.; Other, Euronext & US stocks by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15 min. delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by: Infront