Nieuwe Steen Investments « Terug naar discussie overzicht

quote:

Lamsrust schreef op 4 oktober 2023 11:04:

European Real Estate Faces New Pressure as Property Funds Wobble
By Jack Sidders

Ik las vanochtend dit artikel op Bloomberg. De problemen zitten m.n. in de kantoren, niet alleen fundamenteel door WFH, maar nu ook door de hogere rente. Bijkomend effect is dat beleggers hun geld terugtrekken uit OG fondsen om het in obligaties of deposito's te investeren, waardoor de waarden verder dalen en andere fondsen weer in LTV problemen komen. Kortom: de ellende lijkt pas te beginnen. Ik heb op E 21 er 1.250 gekocht en op E 20 wederom 1.250. Ik wilde op E 19, E 18 en E17 telkens weer met 1.250 uitbreiden, maar kijk het nu toch eerst even aan. De rentes gaan nu zo hard omhoog, dat ik vermoed dat er cascade effecten gaan optreden. Beleggers trekken gelden uit OG fondsen --> die moeten tegen lagere prijzen verkopen --> LTV's zakken --> covenant defaults treden op --> nog meer verkoopdruk. Begint een beetje te lijken op periode 2009 - 2013, waarbij je in 2010 dacht nog een werelddeal te hebben gedaan met 20% korting op de OG prijzen, maar dat 3 jaar later een mega bleeder bleek te zijn toen de prijzen met 50% bleken te kunnen dalen.

NSI kan hierdoor ook wel eens naar de E 15 gaan of nog lager. Ik houd m'n allocatie naar office real estate even op zak.

quote:

Lamsrust schreef op 4 oktober 2023 11:04:

European Real Estate Faces New Pressure as Property Funds Wobble
By Jack Sidders

Ik las vanochtend dit artikel op Bloomberg. De problemen zitten m.n. in de kantoren, niet alleen fundamenteel door WFH, maar nu ook door de hogere rente. Bijkomend effect is dat beleggers hun geld terugtrekken uit OG fondsen om het in obligaties of deposito's te investeren, waardoor de waarden verder dalen en andere fondsen weer in LTV problemen komen. Kortom: de ellende lijkt pas te beginnen. Ik heb op E 21 er 1.250 gekocht en op E 20 wederom 1.250. Ik wilde op E 19, E 18 en E17 telkens weer met 1.250 uitbreiden, maar kijk het nu toch eerst even aan. De rentes gaan nu zo hard omhoog, dat ik vermoed dat er cascade effecten gaan optreden. Beleggers trekken gelden uit OG fondsen --> die moeten tegen lagere prijzen verkopen --> LTV's zakken --> covenant defaults treden op --> nog meer verkoopdruk. Begint een beetje te lijken op periode 2009 - 2013, waarbij je in 2010 dacht nog een werelddeal te hebben gedaan met 20% korting op de OG prijzen, maar dat 3 jaar later een mega bleeder bleek te zijn toen de prijzen met 50% bleken te kunnen dalen.

NSI kan hierdoor ook wel eens naar de E 15 gaan of nog lager. Ik houd m'n allocatie naar office real estate even op zak.

quote:

Branco P schreef op 4 oktober 2023 11:55:

[...]

In de periode voorafgaand aan 2009-2013, in ieder geval nog in 2006-2007 kocht je vastgoed met slechts 10% eigen geld. Dat is wel een groot verschil met de situatie nu. Een tweede verschil is dat huurverhogingen nu een dempend effect hebben op hogere yields.

EENS.

Pak ik ECP even als voorbeeld dan zie ik in de periode 2008-2011 een 7 jaars EUR IRS rente van circa 3%. Die doet actueel 3,5%. De NIY toen lag op 5,7% en die doet nu ook precies 5,7% terwijl de kwaliteit van de portefeuille is gestegen.

De beurs vertoont altijd een overreactie en je zou best eens gelijk kunnen hebben dat het nog wat lager kan, maar ik denk wel dat de huidige lage koersen van vastgoedaandelen het scenario van (mogelijke) flink lagere waarderingen al (grotendeels) inprijzen. Dat is nu juist de hele kwestie.

UITERAARD IS ER AL VEEL WAARDEDALING INGEPRIJSD. MAAR JIJ WEET OOK DAT WANNEER ER ECHT PANIEK ONTSTAAT DOOR DE VICIEUZE CIRKEL VERKOPEN/LTV DALING ER ZOMAAR EVEN DIK 10%/15% AFKAN IN EEN WEEK. OMDAT DE PORTFOLIO VAN NSI NIET A++ KWALITEIT IS, GAAT DIE DAN VREES IK MEE OMLAAG. NORMAAL KOOP IK IN EEN DALING GESTAFFELD BIJ MAAR DE PROBLEMEN BIJ OFFICE REAL ESTATE STAPELEN ZICH NU EVEN OP, DUS IK DENK EEN LAGER ENTRY POINT TE KUNNEN KRIJGEN.

Diegenen die in 2010 kochten met 20% korting op OG prijzen hebben, mits ze het vastgoed niet tussentijds verkochten, in 2020/2021 alsnog zeer mooi kunnen cashen. Dat er ergens along the way verdere afwaarderingen waren, dat is ook een feit. Of we dat nu ook zo gaan zien in die mate, dat is de vraag. Er zal dan iig consolidatie zijn, en winnaars en verliezers.

ALS HET KWALITATIEF GOEDE OBJECTEN WAREN WEL, MAAR INDIEN HET OBJECTEN BETROFFEN IN DE PROVINCIE IS DAT VERLIES NIET HELEMAAL GERECUPEREERD. NU TREEDT ER WEER EEN SCHIFTING OP AFHANKELIJK VAN ENERGIELABEL EN LOCATIE. NSI ZIT DAAR GROTENDEELS GOED, ECHTER HUN AMSTERDAMSE PORTFOLIO LIGT IN AMSTERDAM MAAR NIET OP DE ALLERBESTE LOCATIES, DUS ALS ZUID OOST HUURDERS IN METERS HALVEREN EN NAAR DE ZUID AS GAAN ONTSTAAT DAAR WEL LEEGSTAND.

Als je aankoopt met LTV 90% dan gaat bij een flinke waardedaling aflossen uit je cash-in niets opleveren, dat is vechten tegen de bierkaai. Maar als je op dit moment op een LTV van 40% zit, of zoals NSI, daar nog een stuk onder, dan kun je met de cash uit je exploitatie al redelijk wat doen.

EENS, MAAR M.N. DE AMSTERDAMSE PORTFOLIO VAN NSI STAAT NOG AARDIG HOOG IN DE BOEKEN, DUS DE LTV DALING DOOR AFLOSSING KAN TENIET GEDAAN WORDEN DOOR WAARDEDALING ASSETS.

Ik zit op dit moment overigens ook 30% liquide by the way.

IK OOK ZOIETS, MAAR VOOR MIJ IS NSI GEEN MUST HAVE MAAR EEN NICE TO HAVE. IK STAP LIEVER GROTER IS ASML, ASMI EN BESI INDIEN DIE VERDER CORRIGEREN.

quote:

Lamsrust schreef op 4 oktober 2023 13:19:

[...]
In de periode voorafgaand aan 2009-2013, in ieder geval nog in 2006-2007 kocht je vastgoed met slechts 10% eigen geld. Dat is wel een groot verschil met de situatie nu. Een tweede verschil is dat huurverhogingen nu een dempend effect hebben op hogere yields.

EENS.

Pak ik ECP even als voorbeeld dan zie ik in de periode 2008-2011 een 7 jaars EUR IRS rente van circa 3%. Die doet actueel 3,5%. De NIY toen lag op 5,7% en die doet nu ook precies 5,7% terwijl de kwaliteit van de portefeuille is gestegen.

De beurs vertoont altijd een overreactie en je zou best eens gelijk kunnen hebben dat het nog wat lager kan, maar ik denk wel dat de huidige lage koersen van vastgoedaandelen het scenario van (mogelijke) flink lagere waarderingen al (grotendeels) inprijzen. Dat is nu juist de hele kwestie.

UITERAARD IS ER AL VEEL WAARDEDALING INGEPRIJSD. MAAR JIJ WEET OOK DAT WANNEER ER ECHT PANIEK ONTSTAAT DOOR DE VICIEUZE CIRKEL VERKOPEN/LTV DALING ER ZOMAAR EVEN DIK 10%/15% AFKAN IN EEN WEEK. OMDAT DE PORTFOLIO VAN NSI NIET A++ KWALITEIT IS, GAAT DIE DAN VREES IK MEE OMLAAG. NORMAAL KOOP IK IN EEN DALING GESTAFFELD BIJ MAAR DE PROBLEMEN BIJ OFFICE REAL ESTATE STAPELEN ZICH NU EVEN OP, DUS IK DENK EEN LAGER ENTRY POINT TE KUNNEN KRIJGEN.

Als ik kijk naar wat er met beursgenoteerd winkelvastgoed gebeurde in de coronadip, dan moet ik je gelijk geven dus het zeker nog gekker kan. Ik zal ook eens pas op de plaats maken

Diegenen die in 2010 kochten met 20% korting op OG prijzen hebben, mits ze het vastgoed niet tussentijds verkochten, in 2020/2021 alsnog zeer mooi kunnen cashen. Dat er ergens along the way verdere afwaarderingen waren, dat is ook een feit. Of we dat nu ook zo gaan zien in die mate, dat is de vraag. Er zal dan iig consolidatie zijn, en winnaars en verliezers.

ALS HET KWALITATIEF GOEDE OBJECTEN WAREN WEL, MAAR INDIEN HET OBJECTEN BETROFFEN IN DE PROVINCIE IS DAT VERLIES NIET HELEMAAL GERECUPEREERD. NU TREEDT ER WEER EEN SCHIFTING OP AFHANKELIJK VAN ENERGIELABEL EN LOCATIE. NSI ZIT DAAR GROTENDEELS GOED, ECHTER HUN AMSTERDAMSE PORTFOLIO LIGT IN AMSTERDAM MAAR NIET OP DE ALLERBESTE LOCATIES, DUS ALS ZUID OOST HUURDERS IN METERS HALVEREN EN NAAR DE ZUID AS GAAN ONTSTAAT DAAR WEL LEEGSTAND.

Dit kan ik niet precies goed inschatten voor alle locaties maar zo'n Laanderpoort kantoor naast het ING hoofdkantoor vind ik in ieder geval een aantrekkelijke locatie. Ik zou liever daar werken dan op de Zuid As

Als je aankoopt met LTV 90% dan gaat bij een flinke waardedaling aflossen uit je cash-in niets opleveren, dat is vechten tegen de bierkaai. Maar als je op dit moment op een LTV van 40% zit, of zoals NSI, daar nog een stuk onder, dan kun je met de cash uit je exploitatie al redelijk wat doen.

EENS, MAAR M.N. DE AMSTERDAMSE PORTFOLIO VAN NSI STAAT NOG AARDIG HOOG IN DE BOEKEN, DUS DE LTV DALING DOOR AFLOSSING KAN TENIET GEDAAN WORDEN DOOR WAARDEDALING ASSETS.

Blijft wel Amsterdam dus yields blijven lager dan in de provincie. Denk wel dat ze daarvan op dit moment niks verkocht krijgen, vandaar ook de strategie om verder op Amsterdam te gaan focussen en de objecten in de provincie te verkopen. Niet omdat Amsterdam zo geweldig is, maar omdat de beste objecten in de provincie tegen relatief hogere yields wel nog een koper vinden

Ik zit op dit moment overigens ook 30% liquide by the way.

IK OOK ZOIETS, MAAR VOOR MIJ IS NSI GEEN MUST HAVE MAAR EEN NICE TO HAVE. IK STAP LIEVER GROTER IS ASML, ASMI EN BESI INDIEN DIE VERDER CORRIGEREN.

ook daar geldt dat de correctie veel dieper kan zijn dan je redelijkerwijs zou verwachten. Ik overweeg ook om structureel liquide te blijven aangezien de spaarrekening ook al wat oplevert, in afwachting van een ultieme buitenkans... of niet, ook goed

quote:

Branco P schreef op 6 oktober 2023 14:45:

Ik heb voor NSI eens kort een heel negatief scenario doorgerekend, heel globaal:

- tot eind 2025 loopt de leegstand op van 7,3% naar 11% (ca 4 mio minder netto huur)
- vennootschapsbelasting (ca 3 mio kosten per jaar)
- rentelasten 3% en daarmee 3 mio per jaar extra
- geen enkele huurverhoging

Netto resultaat van 40 mio naar 30 mio oftewel 1,50 EPS --> dividend 1,20 euro = 7% op de huidige koers

Afwaardering portefeuille met 40% --> 1.129 mio wordt 680 mio

Net debt 345 mio/680 = LTV wordt 51%

Als ik naar de huidige koers kijk, dan lijkt het bovenstaande, toch wel behoorlijk pessimistische, scenario het basisscenario te zijn van de belegger.

Ik zal wel iets fundamenteels over het hoofd zien. Over 2 jaar werkt er nauwelijks nog iemand op een kantoor. Zoiets. Ik zie het niet.

Midden in Coronatijd moest je voor winkelvastgoed ook zo denken, wilde je de koers nog kunnen begrijpen. Toen dacht men kennelijk dat mensen nooit meer zouden gaan winkelen, zoiets.

Als ik hier per ongelijk rekenfouten maak, hoor ik het graag.

quote:

Branco P schreef op 6 oktober 2023 14:45:

Ik heb voor NSI eens kort een heel negatief scenario doorgerekend, heel globaal:

- tot eind 2025 loopt de leegstand op van 7,3% naar 11% (ca 4 mio minder netto huur)
- vennootschapsbelasting (ca 3 mio kosten per jaar)
- rentelasten 3% en daarmee 3 mio per jaar extra
- geen enkele huurverhoging

Netto resultaat van 40 mio naar 30 mio oftewel 1,50 EPS --> dividend 1,20 euro = 7% op de huidige koers

Afwaardering portefeuille met 40% --> 1.129 mio wordt 680 mio

Net debt 345 mio/680 = LTV wordt 51%

Als ik naar de huidige koers kijk, dan lijkt het bovenstaande, toch wel behoorlijk pessimistische, scenario het basisscenario te zijn van de belegger.

Ik zal wel iets fundamenteels over het hoofd zien. Over 2 jaar werkt er nauwelijks nog iemand op een kantoor. Zoiets. Ik zie het niet.

Midden in Coronatijd moest je voor winkelvastgoed ook zo denken, wilde je de koers nog kunnen begrijpen. Toen dacht men kennelijk dat mensen nooit meer zouden gaan winkelen, zoiets.

Als ik hier per ongelijk rekenfouten maak, hoor ik het graag.

quote:

Branco P schreef op 7 oktober 2023 17:35:

Thanks voor de reactie Lamsrust!

Jij pakt een VpB tarief van 20%, maar NSI (en ook een WHA meen ik) gaven al eerder aan uit te komen rond 10%. In het halfjaarbericht noemt NSI nu zelfs 10%-12% dus dat is wel zeer concreet geworden. Daarom pak ik op dat punt geen 20%. Dus dan zou jij, met 12% ipv 20% al op 26,4 mio zitten.

EENS.

Ja met de nieuwe swap is de laatste expirerende lening (in 2023) geherfinancierd/verlengd en komt men uit op 3,1%. Ietsje hoger dan aan het begin van het jaar gedacht (3%), maar de gemiddelde rentelast is vanaf juli dus 3,1%. En dat zal m.i. dan de gemiddelde rentelast zijn tot en met eind 2025 minimaal. En zoals ik het begrijp is de rente van100% van de leningen bij NSI nu gefixeerd. Kan het mis hebben, dan hoor ik het graag.

This results in a volume hedge ratio of 80.6% (target range 70-100%). The weighted average maturity for the derivatives and fixed rate loans is 4.7 years as of H1 2023. The maturity hedge ratio is 92.7% (target range 70-120%).

ER IS DUS 80% VAN DE LENINGEN GEHEDGED.

Jouw 14mio zou dan 11 mio zijn

INDIEN DE VARIABELE RENTE NIET VERDER STIJGT KLOPT DAT INDERDAAD

en dan kom ik weer richting 39 a 40mio en 1-45 a 1,50 euro EPS per aandeel en 1,15-1,20 dividend.

KLOPT. ECHTER, IK KEEK AL EVEN VOORBIJ 2025 EN REKENDE VOORZICHTIGHEIDSHALVE EENS MET 4% OM TE KIJKEN WAT ER DAB OVERBLIJFT VOOR DE AANDEELHOUDER.

Als de koers nog wat verder wegzakt heb ik nog wel een plekje over voor een extra plukje. Ik vind overigens wel dat je een beter gevoel hebt voor timing en beurssentiment. Ik denk vaak te snel: dit is toch veel te laag?! Maar je moet eigenlijk in "absurd laag" denken.

NOU, HELAAS NIET ALTIJD. ECHTER, BIJ KANTORENVASTGOED DE CRISIS 2010-2014 IN EXTENSO MEEGEMAAKT EN TOEN GELEERD DAT DE WAARDERING NIET ALLEEN WORDT GEDREVEN DOOR FUNDAMENTELE WAARDERING MAAR VOORAL OOK DAAR MARKTSENTIMENT. NU ZIE JE HET OOK WEER DAT FUNDS MOETEN VERKOPEN OM TE KUNNEN REFINANCEN - HEIMSTADEN VANDAAG IN FD - EN DAN KUNNEN WAARDES DIEP DIPPEN OMDAT PARTIJEN MOETEN VERKOPEN EN DE CASH RICH PARTIJEN RUSTIG AFWACHTEN OP DE BODEM.

VOOR MIJN GEVOEL MOETEN ZEKER IN EUROPA DE ECHTE KOOPJES NOG KOMEN, OMDAT DE HOGERE RENTES NU PAS PIJN BEGINNEN TE DOEN VANWEGE HEDGES UIT HET VERLEDEN DIE NU LANGZAAMAAN AFLOPEN.

quote:

Branco P schreef op 9 oktober 2023 16:11:

Let wel: de LTV’s lopen niet zo erg uit de pas als 10 a 15 jaar geleden. En er is volgens mij ook (nog) geen bankencrisis. Dus gevoelsmatig zeg ik: het wordt niet zo’n slachtveld als destijds. Maar destijds overviel het de markt ook opeens, dus ik weet het ook weer niet. :)

quote:

Branco P schreef op 12 oktober 2023 11:22:

En ook vandaag wordt NSI in toom gehouden.
Kijk eens naar de andere vastgoedfondsen en de positive vibe rondom rente nu even.

Ik kom toch een beetje in de overname-sferen terecht, met dank ook aan Lucas Bols eerder deze week. Moet je eens kijken van voor mooie deal je nu kunt doen bij NSI met slechts een beetje equity. LTV superlaag. Als de rente dan over twee jaar wat lager staat lach je je als koper te pletter met een bod van 24 euro per aandeel

CEO was in laatste update wellicht al op iets aan het voorsorteren

quote:

MOEdig Voorwaarts schreef op 12 oktober 2023 13:47:

[...]

De tijd lijkt inderdaad rijp voor overnames; rente die piekt, recessie-angst en (derhalve) gedeprimeerde waarderingen...

Ook in de vastgoedhoek zal er wel actie gaan plaatsvinden; Intervest is bijvoorbeeld al bijna een week geschorst (vermoedelijk na wat al te opzichtige frontrunning -maar dat is speculatie mijnerzijds, aangezien Intervest zich al een week in volledig stilzwijgen hult-). NSI zou best kunnen, maar heeft de nodige issues. Het kwaliteit hoogwaardige Eurocommercial is bijvoorbeeld ook "up for grabs" zou je zeggen. Puur op basis van overnamefantasie stap ik echter nergens zo maar in.