BAR Talk: yield Capgemini-kantoor toont hoezeer markt is verschoven
RedactieGepubliceerd: 29 aug. 2023Gewijzigd: 29 aug. 2023
BAR Talk: yield Capgemini-kantoor toont hoezeer markt is verschoven
Waar voorheen de nadruk lag op de potentie van Leidsche Rijn Centrum als multifunctioneel gebied, heerst er momenteel eerder angst over hoe dit soort locaties zich gaan ontwikkelen.
Geef cadeau
Delen
In deze rubriek aandacht voor bruto-aanvangsrendementen. Deze keer belicht Jordy Diepeveen, director Investment bij Savills Nederland, de verkoop van het Capgemini-gebouw in Utrecht.
Wat was de meest opvallende BAR van het afgelopen kwartaal?
Het is in 2023 extreem rustig geweest op de beleggingsmarkt. Zo rustig dat eigenlijk elke deal die gedaan is bijzonder is om te vermelden. Tot dusver zijn er op dit moment slechts vier kantoorbeleggingsdeals boven de 20 miljoen gepubliceerd. De Resident in Den Haag door het Rijksvastgoedbedrijf, Blaak 31 in Rotterdam door Patrizia en twee deals door Corum Asset Management (hierna: Corum) te weten het APG-kantoor in Heerlen en het Capgemini kantoor in Utrecht. De laatste deal is misschien het meest interessant om uit te lichten vanuit een historisch perspectief.
Het Capgemini-gebouw ligt in Leidsche Rijn naast het NS station Leidsche Rijn en naast de A2. De locatie wordt naast de goede bereikbaarheid tevens gekenmerkt door het gemengde gebruik. Met winkelcentrum Leidsche Rijn en de woningen rondom is het voorzieningenniveau als hoog te omschrijven. Daarnaast is het een relatief modern kantoorgebouw aangezien het in 2013 is opgeleverd en beschikt over een A+++ energielabel.
Waarom is dit BAR representatief voor de huidige markt(ontwikkelingen)?
In de periode 2018-2020 zijn er op deze locatie diverse deals gedaan door institutionele kopers op een BAR v.o.n. tussen de 5,25 procent en 5,50 procent. Voorbeelden hiervan zijn Helix, het Dura Vermeer Innovation Center en Uffizi & Rivoli.
Corum heeft dit gebouw, dat in zijn geheel is verhuurd aan Capgemini voor minimaal nog 5 jaar, gekocht op een BAR k.k. van ongeveer 8,5 procent. Een BAR k.k, van 8,5 procent staat gelijk aan een BAR v.o.n. van circa 7,65 procent. Alhoewel het Capgemini gebouw geen nieuwbouw betreft zoals de andere transacties en we ook over een korter huurcontract kunnen spreken, is de yield spread van circa 225-275 basispunten daar niet geheel aan toe te schrijven.
Het aanvangsrendement van deze transactie laat zien hoezeer de markt op dit moment verschoven is. Deels vanwege de hogere kosten van financiering ten opzichte van een aantal jaar geleden, maar ook deels door het gebrek aan institutionele kopers op dit moment. Institutionele beleggers die dit soort volumes in theorie kunnen kopen, zijn op dit moment niet actief of zijn extreem gefixeerd op kwaliteit. En alhoewel de Capgemini propositie veel kwaliteit met zich meebrengt, is Leidsche Rijn geen centrumlocatie. Waar voorheen de nadruk lag op de potentie van dit multifunctionele gebied, heerst er momenteel eerder angst over hoe dit soort locaties zich gaan ontwikkelen. De toename van thuiswerken post-covid is buiten de echte centrum OV-locaties het hardst voelbaar. Veel partijen zijn op dit moment dus niet actief voor proposities van dit volume (vanwege de hogere rente) en dit type locatie (vanwege thuiswerken). Het gebrek aan competitie op dit punt in de markt, is nou hetgeen waar Corum zijn voordeel mee heeft gedaan bij de aankoop van het triple A-kantoorgebouw in Utrecht Leidsche Rijn.
Wij verwachten dat er zich in de komende maanden meer van dit soort transacties zullen aandienen, waarin actieve kopers kunnen profiteren van het huidige gebrek aan competitie in de beleggingsmarkt.