Koffiekamer « Terug naar discussie overzicht

Jos Koets - Valse starters

59 Posts, Pagina: « 1 2 3 » | Laatste

Omlaag ↓

vlieman 16 oktober 2004 20:29

Jos ik heb je maar even geholpen en het scenario uitgerekend voor een woning koopsom EUR 210000. Voor die liefhebbers die liever iets meer dan een kartonnen doos willen ;)
Jos zijn verhaal klopt als een bus; zowel bij EUR 100000 als bij EUR 230000 maakt het niks uit, het rampscenario blijft even erg:

• Koopsom woning: 210.000 euro,
• Kosten koper: 20.000 euro,
• Benodigde hypotheek: 230.000 euro.
Maximale aflossingsvrije hypotheek is 50% van de waarde van de woning en komt daarmee uit op 105.000 euro (50% van 210.000). De starter moet daarom voor minimaal 125.000 euro een andere hypotheekvorm kiezen, waarbij na dertig jaar dit bedrag denkbeeldig wordt afgelost. De minimale overlijdensdekking is 62.000 euro (230.000 - 80% van 210.000).
De goedkoopste oplossing is een beleggingshypotheek, waarbij de dekking bij overlijden 62.000 euro bedraagt en de einduitkering na dertig jaar met een prognose van 8% van 125.000 euro.
Met een inkomen van 42.001 euro werd de woonquote 31,8% en kon hij maximaal 13.356 euro verwonen.
De maximale hypotheek bedraagt daarbij 230.000 euro (afgerond). Dit betekent dat NHG 5,47 keer het salaris aan hypotheek verstrekt. Het kostenplaatje zag er goed uit:

• Bruto hypotheekrente: 230.000 * 4,1% = 9430 euro (maandelijks 786 euro),
• Verzekeringspremie: 125 euro,
• Totale bruto per maand: 911 euro,
• Belastingvoordeel: 292 euro,
• Netto maandlast: 619 euro.
Op het eerste gezicht is deze maandlast gemakkelijk te betalen. Bruto per jaar is dat 911 * 12 = 10932 euro. Als de woonquote wordt teruggerekend, is dat 26,03% (10932 : 42001) en daarmee beduidend minder dan de NHG woonquote.

Voor onze starter die helaas geen loonsverhoging kreeg in deze zes jaar, bereken ik zijn toekomstige probleem aan de hand van een hypotheekrente van 7%, die ook weer voor zes wordt vastgezet. Volgens de nu geldende NHG normen krijgt hij nog slechts 179.922 euro. In vergelijking met nu is dat 51.078 euro (22,20%) minder.

Zijn lasten worden echter beduidend hoger, namelijk:
• Bruto hypotheekrente: 230.000 a 7,0% = 16100 euro (maandelijks 1342 euro),
• Verzekeringspremie: 125 euro,
• Totale bruto per maand: 1467 euro,
• Belastingvoordeel: 447 euro,
• Netto maandlast: 1020 euro.

Kortom, de netto maandlast van deze starter is in één klap 401 euro per maand hoger, een stijging van meer dan 64.8%. Zijn woonquote wordt ook anders, namelijk: 1467 * 12 : 42001 = 41,9%. Deze maandlasten komen overeen met die van iemand die onder de huidige rentestanden 8.52 keer zijn inkomen leent, nl. EUR 357777 bij een inkomen van EUR 42001.

[verwijderd] 16 oktober 2004 20:41

duidelijk is ook dat in dit scenario niet alleen onze starter, maar ook de belastingdienst een groot probleem heeft (geen stijgende loonbelasting afdracht, maar wel veel hogere hypotheekrente aftrek). Dat doet vermoeden dat de problemen voor onze starter nog groter gaan worden dan ze al lijken.

[verwijderd] 16 oktober 2004 21:42

Een goede adviseur wijst de klanten op het risico van rentestijging en laat ook de doemscenario's zien. Als de klant toch koopt dan is dat een stukje eigen verantwoordelijkheid, ervan uitgaande dat we met een handelingsbekwame klant van doen hebben. De adviseur kan dan nog wel gaan adviseren in mogelijkheden om het negatieve renterisico te beperken. bij voorbeeld een spaarhypotheek adviseren of wijzen op de mogelijkheden om te sparen/reserveren voor renteverhogingen door middel van werken met een hogere fictieve maandlast.

Overigens mag het hanteren van algemene woonquotes natuurlijk nooit leidend zijn. Ook voor mensen in eenzelfde inkomenscategorie geldt dat ieders situatie uniek is en dat de enige gemene deler kennelijk het inkomen is. Daarbij wordt geen of nauwelijks rekening gehouden met het uitgavenpatroon. Sommige banken gaan nu over op het toetsen aan de hand van het werkelijk besteedbare inkomen toegespitst op de specifieke situatie van de klant. Dit is uiteraard veel zuiverder.

groet, Snoekje

vlieman 17 oktober 2004 13:47

Hoi Snoek,

je hebt helemaal gelijk, maar ik ga je toch eem vraag stellen.
Stel je werkt als financieel adviseur op provisiebasis. Op het moment dat jij het onverantwoord vindt, geef je het advies om het niet te doen.
And guess what? Na 3 weken bel je de betreffende persoon nog eens en dan blijkt dat hij toch de woning gekocht heeft en de hypotheek inmiddels via een intermediair heeft geregeld die zei dat het allemaal prima en geen probleem was.
+ de klant zei dan altijd weer: "Ïk heb toch een huis nodig en moet toch wat!!!"

Ik ben 3,5 jaar geleden begonnen in deze branche en adviseerde in het begin mensen regelmatig om e.e.a. niet te doen. Ik heb dat maar afgeleerd, want daar heb je alleen jezelf en je eigen portemonnee maar mee.
Tegenwoordig laat ik mensen de risico's zien (dus rentescenario bij 7%, beleggingsscenario 4%) en that's it. Ik doe geen uitspraken meer over of het geleende bedrag verantwoord is of niet. Moeten mensen zelf maar bepalen.
Het is eigenlijk diep triest, maar het is niet anders.
Ik vraag me af wat jij van dit dilemma vindt.

[verwijderd] 17 oktober 2004 14:03

in dit verband is het aardig even te verwijzen naar de interessante documentaires die de BBC eerder dit jaar aan dit onderwerp gewijd heeft. Dat betreft dan de UK woning/hypotheken markt, maar ik denk dat het probleem (ook voor de adviseur) in grote lijnen vergelijkbaar is.

Daar bleek in veel 'duurdere' regio's volgens de normale voorwaarden zo ongeveer niemand meer een huis te kunnen betalen. Dat huizen onbetaalbaar zijn wil natuurlijk niemand horen. En dus gaat de adviseur de klanten (noodgedwongen) uitleggen dat je gewoon moet liegen en een 2-3x hoger inkomen moet opgeven dan je in werkelijkheid verdient, want ze weten dat niemand dat kontroleert (= wil kontroleren).

En ook de hypotheekverstrekkers liegen vervolgens ook want die geven op dat dit soort (self-certified) hypotheken vrijwel niet voorkomen in hun portfolio en dat ze geen enkel risico lopen als dit soort riskante konstrukties al zouden voorkomen. Terwijl uit onderzoek blijkt dat het in sommige regio's al de meerderheid van de hypotheken betreft.

En dus gaat het spel gewoon door, met nog hogere huizenprijzen, nog meer onverantwoorde hypotheken, nog meer klanten die gaan liegen over hun inkomen om een huis te kunnen betalen en nog minder ruimte voor adviseurs voor eerlijk en degelijk advies. Net zolang totdat het grote pyramidespel ophoudt.

[verwijderd] 17 oktober 2004 15:51

Hoi Vlieman,
Ik ken dit dilemma natuurlijk ook en ga er eigenlijk net zo mee om als jij. D.w.z. ik laat de mensen hun eigen conclusies trekken uit de diverse scenario's die ik ze presenteer. (Geloof me daarmee onderscheidt je je al in deze branche). Jij laat de mensen de mogelijke gevolgen zien van hun koopbeslissing, zij moeten zelf de conclusie trekken of ze die gevolgen aanvaardbaar vinden of niet. Enerzijds kun je daardoor weleens een deal missen doordat men liever luistert naar hallleluja adviezen van je concurrent, anderzijds zijn er ook genoeg mensen die je eerlijkheid en openheid waarderen, toch kopen en zich daarbij verder graag door jou laten adviseren over het hoe en wat. Integriteit kan ook vóór je werken. Juist ook in deze branche. Kijk maar naar Jos.

groeten Snoekje

[verwijderd] 18 oktober 2004 00:56

ha jos

zoals belooft je stukkie gelezen.
kom ik toch maar weer eens terug op dat iedere generatie de huizen prijzen zijn verveelvoudigt.
opa had ook een groot starters probleem toen hij in de jaren 50 voor 2000 euro een vrijstaand huis bouwde , hij schaamde zich enorm voor de schuld die hij had en durfrde niemand meer recht in de ogen te kijken.
zo ook mijn vader die in de jaren 60 een huis kocht voor 16000 euro.
zo ook ik die in de jaren 80 een huis kocht voor 85000 euro .
enorme schuld bijna niet te financieren enz. tot nog toe zijn de kopers de grote winaars in elke cycles.
waarom? terwij lopa , vader of ik op zaterdag onderhoud aan het plegen zijn aan ons stulpje , liggen de huurders generatie de hele middag op de bank naar euro sport te gapen. en zich te ergeren aan het duurder worden van de huizen.
starters hebben het altijd moeilijk ,maar het scheelt een enorme slok als pa ook al een koper was of opa , tjsa en als je pa liever gehuurd zat en het gehele weekeind in de voetbal kantine heeft door gebracht.
nouw ja dan word starten wel heel erg lastig , zit dus niet in de genen.
snap je me , nooit niks opgebouwt en nu dus zeuren .
gr boomer

[verwijderd] 18 oktober 2004 08:27

Beste Jos, bedankt voor de toelichting die hier wordt gegeven. was gelukkig n iet de enige die er over viel, hoewel de berekeningen kloppen, ben er even goed voor gaan zitten, is het enige niet reele er aan de verdubbeling van het inkomen! hoe graag ik t ook zal willen. zal het nu maar moeten doen met de borgstelling van mijn ouders ;-)

Mark bedankt voor het aanbod maar een bovenwoning in Wijchen is ietwat ver van mijn standplaats!

[verwijderd] 18 oktober 2004 09:40

quote:
boomer92 schreef:
ha jos
<...>
kom ik toch maar weer eens terug op dat iedere generatie de huizen prijzen zijn verveelvoudigt.

uit diverse onderzoeken blijkt dat op de hele lange termijn (meerdere generaties) de waardestijging van huizen hetzelfde of net een beetje hoger is dan de economische groei / inflatie. We praten dan over grofweg een verdubbeling van de prijs in 20 jaar. Van de 1-2% rendement boven inflatie moet je dan nog onderhoud en OZB etc. betalen. Kortom, voor het rendement hoef je het niet te doen.

Extreem hoge waardestijgingen zoals in de afgelopen 20 jaar (en met name laatste 5-10 jaar, in de meeste Westerse landen) zijn niet maatgevend. Wie kocht na een 'crash' zoals bijvoorbeeld begin jaren '80 heeft een hoog rendement maar dat zijn de uitzonderingen en niet de regel.

Jos Koets 18 oktober 2004 12:15

Beste Boomer92,

Net als jij zijn er enkele lezers die graag willen dat ik het fout heb dat de huizenprijzen gaan zakken. Jij bent zo netjes om eerdere keer je mening in de koffiekamer te geven (helaas andere lezers niet). Dat waardeer ik ten zeerste en dat moet je ook blijven doen.

Voorderest kan ik op het ogenblik niet positief zijn in het algemeen over de markt. Ik hoop voor de huizenbezitters dat dit over enkele tijd anders is, maar dan lees je het zeker van mij.

Groetjes Jos

[verwijderd] 18 oktober 2004 15:08

quote:
nhz schreef:
[quote=boomer92]
ha jos
<...>
kom ik toch maar weer eens terug op dat iedere generatie de huizen prijzen zijn verveelvoudigt.
[/quote]

uit diverse onderzoeken blijkt dat op de hele lange termijn (meerdere generaties) de waardestijging van huizen hetzelfde of net een beetje hoger is dan de economische groei / inflatie. We praten dan over grofweg een verdubbeling van de prijs in 20 jaar. Van de 1-2% rendement boven inflatie moet je dan nog onderhoud en OZB etc. betalen. Kortom, voor het rendement hoef je het niet te doen.

Extreem hoge waardestijgingen zoals in de afgelopen 20 jaar (en met name laatste 5-10 jaar, in de meeste Westerse landen) zijn niet maatgevend. Wie kocht na een 'crash' zoals bijvoorbeeld begin jaren '80 heeft een hoog rendement maar dat zijn de uitzonderingen en niet de regel.

Als dit het geval is moet je het juist WEL doen.
Even een rekenvoorbeeld.

stel
inflatie = 2% (en voor het gemak gelijk aan economische groei dat wil je graag zie bovenstaande)
rente = inflatie + opslag zeg 3 % = 5 %
bouwfonds rente 30 jaar vast is zelfs lager! 4.85% met NHG

betaal je per jaar 5%-aftrek hypotheekrente (40% we reken ons niet rijk)= 5% *(1-40%)= 3.6%
waardestijging 1.5% (gemiddelde van jouw voorbeeld)
OZB en onderhoud 1% (vooruit 1.5% ik wil niet lullig doen)

bedrag HUIS 100.000 (lekker rond bedrag)
reeele huur is 500 euro per maand = 6000 per jaar maar voor dit voorbeeld
reken ik met de helft =250 euro per maand is 3000 per jaar = 3% van koopsom
(let wel dit is zo weinig dat je veel geluk moet hebben of jarenlang op een woningzoekende lijst moet staan!)

kosten totaal:
3.6% + 1.5% =5.1% per jaar

"opbrengst"
1.5 % + uitgespaarde huur 3% = 4.5 % lijkt minder, maar dit is in het eerste jaar. Dit wordt anders in opvolgende jaren

Bij gelijkblijvende cijfers over 30 jaar wordt het plaatje aan het eind van het verhaal anders omdat de huurprijs door blijft stijgen met de inflatie (lijkt mij ook nogal conservatief). de verandering in kosten wordt dan:

jaar inflatie huur waarde totaal winst/verlies
totaal uitsparen stijging opbr. tov huur
1 2% 3.0% 1.5% 4.5% -0.600%
5 10% 3.3% 1.5% 4.8% -0.288%
9 20% 3.6% 1.5% 5.1% -0.015%
10 22% 3.7% 1.5% 5.2% 0.057%
20 49% 4.5% 1.5% 6.0% 0.858%
30 81% 5.4% 1.5% 6.9% 1.834%

Break even na +/- 10 jaar in dit extreme voorbeeld (hele lage huur)
na 30 jaar levert dit toch een positief rendement op van 17% van de waarde van het huis op dat moment (produkt van alle winst/verlies per jaar over 30 jaar)
dat is 1.81*17% = 30 % tov van de waarde van het huis op dit moment.

Geen vetpot, maar zeker geen onverstandige beslissing. Als je tenminste niet te vaak verhuist ivm overdrachtsbelasting

de bos

PS de overdrachtsbelasting in het begin heb ik verwaarloost, maar 1 keer gunstiger rekenen moet kunnen denk ik.

[verwijderd] 18 oktober 2004 15:15

En 1.5 % direct rendement per jaar is natuurlijk nog veel gunstiger:
56% over 30 jaar
bij 2 % 81%
bij een beetje huis een leuk pensioen

de bos

rendement
jaar 30 jaar
1.00% 35%
1.50% 56%
2.00% 81%

langzaam aan dan breekt het lijntje niet

de bos

Jos Koets 18 oktober 2004 15:29

Het is moeilijk te bepalen waaraan je goed doet. Mensen die in 1978 een huis kochten dachten ook dat dit het juiste moment was. Deze tijd moeten we niet vergelijken met 1978.

Probleem is wel dat door de lage rente de kans groter is dat deze in de toekomst stijgt. Door de "extreme" hoge hypotheken (meer dan 5 keer het inkomen is normaal op het ogenblik) en laten we de dure gemeentelijke lasten niet vergeten, wordt het elastiekje langzaam verder uitgerekt.

Iedereen weet wat er gebeurd als je een elastiekje tever uittrekt (en anders moet je het maar eens proberen)!

Jos

[verwijderd] 19 oktober 2004 11:38

quote:
de bos schreef:
Als dit het geval is moet je het juist WEL doen.
Even een rekenvoorbeeld.
<...>

die berekening snap ik wel in grote lijnen, maar voor mij is dat net zoiets als mensen die enthousiast worden over zwaar overgewaardeerde aandelen alleen omdat die meer dan gemiddeld dividend uitkeren. Je gaat volledig voorbij aan het risico dat je met je kapitaal loopt.

wat ik aangaf is: normaal is een waardeverdubbeling (stijging) van een huis in ongeveer 20 jaar. De afgelopen periode hadden we een waardeverdubbeling (van individuele panden) in ongeveer 2-3 jaar, dat komt neer (bij gelijkblijvende huizengekte) op meer dan 1000% stijging in 20 jaar, wel even wat anders dan 'normaal'. Er is dus alle reden om aan te nemen dat je VEEL te veel investeert om dat mooie jaarlijkse rendement te halen en dat er een HEEL zware korrektie kan volgen.

Of het uiteindelijk goed uitpakt kan ik ook niet voorspellen want dat hangt van vele zaken af. Het is evident dat de grote politieke partijen, de banken en verzekeraars etc. allemaal dezelfde kant op willen en dan komt de huiseigenaar die eigenlijk teveel betaalde er wellicht nog goed vanaf.

De geschiedenis leert echter dat dit soort hypes vrijwel altijd anders aflopen.

[verwijderd] 19 oktober 2004 11:57

quote:
nhz schreef:
[quote=de bos]

Als dit het geval is moet je het juist WEL doen.
Even een rekenvoorbeeld.
<...>[/quote]

die berekening snap ik wel in grote lijnen, maar voor mij is dat net zoiets als mensen die enthousiast worden over zwaar overgewaardeerde aandelen alleen omdat die meer dan gemiddeld dividend uitkeren. Je gaat volledig voorbij aan het risico dat je met je kapitaal loopt.

De geschiedenis leert echter dat dit soort hypes vrijwel altijd anders aflopen.

Aanbevolen van mij, maar als je denkt dat er een (grote) correctie aankomt moet je ook niet rekenen met een waarde stijging van 1.5% maar met 0%.
of eventueel negatief! (ik denk zelf dat het nog wel meevalt, maar voornamelijk omdat ik de rente nog niet zo gauw omhoog zie vliegen, als dat wel het geval is hebben we een probleem)

(dat heb ik jos bijvoorbeeld aangeraden bij het kiezen van een fictief beleggingsresultaat bij advies voor een beleggingshypotheek als je beleggingshorizon korter wordt dus -10% voor 1 jaar -5% voor 2 jaar 3% voor 5 jaar 5% voor 10 jaar en misschien 7 of 8 a% voor over 30 jaar)

de bos

[verwijderd] 19 oktober 2004 12:18

het is inderdaad heel moeilijk om een realistische berekening te maken.

Ik heb ook stellig de indruk dat de 'beleggingshorizon' voor veel (vooral jonge) mensen die nu een eigen huis kopen eerder een paar jaar dan > 10 jaar is. Het eigen huis wordt eerder gezien als een manier om snel rijk te worden of extra inkomen te verwerven, in plaats van de meer traditionele opvatting dat het een 'waardevaste belegging' is (da's meer iets voor ouderen die al flink wat kapitaal achter de hand hebben).

Diverse faktoren rond de huizenmarkt (rente, P/E voor onroerend goed, huizenprijs vs. inkomen, hypotheekschulden, misschien ook het aantal makelaars en gratis-geld-winkels) zijn momenteel heel 'extreem', zelfs gezien over een periode van 1-2 generaties.

Als je er vanuit gaat dat de economie fundamenteel niet veel verandert door de jaren heen is een trendbreuk waarschijnlijk. Meestal gaan de diverse faktoren dan niet alleen terug naar 'normaal', maar schieten ze tijdelijk ook nog ver door.

Voor wie koopt voor de hele lange termijn en geen riskante hypotheek heeft allemaal geen probleem, maar dat is een steeds kleinere groep.

vlieman 19 oktober 2004 12:27

NHZ,

ook van mij een aanbeveling. Ik deel jouw mening volledig en vind dit prima omschreven.

Jos Koets 19 oktober 2004 13:37

Ik zal vrijdag laten zien dat het ook anders kan!

Jos

[verwijderd] 19 oktober 2004 18:24

P.S. voor (o.a.) Jos en de bos:

alle waardering voor jullie bijdrages, een stukje cijfermatige onderbouwing is altijd de moeite waard ook al kun je lang discussieren over de aannames die daarbij gebruikt worden.

Jos Koets 19 oktober 2004 19:54

De cijfers staan al in mijn column en die zeggen voldoende. Over onderwerpen die evt. een draagvlak hebben, kom ik later dan weer op terug in een cloumn. Zo heb ik altijd wat te schrijven!

Jos

59 Posts, Pagina: « 1 2 3 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Markt vandaag

AEX 914,95 +1,70 +0,19% 20 mei


Germany40^	18.746,00	-0,12%
BEL 20	4.006,94	+0,05%
Europe50^	5.066,92	-0,15%
US30^	39.838,40	0,00%
Nasd100^	18.688,40	0,00%
US500^	5.312,58	0,00%
Japan225^	39.302,80	0,00%
Gold spot	2.429,83	+0,15%
EUR/USD	1,0859	-0,10%
WTI	79,21	-0,38%