Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

NLvalue schreef op 6 juli 2020 09:41:

[...]

Dat is prima Branco, ik krijg mijn vrienden die bij Unilever werken ook niet overtuigd dat de koers eerder richting 40 gaat dan naar 55 c.p. ook zij dribbelen in mijn optiek veel te dicht op de (hun) bal. En dus schrijf ik puts 40, en zij gaan long op 48.

als jouw beleggingsresultaat de MSCI world index met regelmaat verslaat, dan moet je vooral je eigen koers blijven varen. All the power to you.

Als jouw beleggingsresultaat dat nou niet doet - denk ik dat je , in het belang van de wat minder ervaren forumlezers, jouw perspectief wat minder stellig als “ het juiste perspectief“ zou moeten poneren.

quote:

Branco P schreef op 6 juli 2020 10:32:

[...]

Ik probeer met jou tot een inhoudelijke discussie te komen over de effecten van het eventuele vertrek van expats uit de regio Genève op de omzetten van de retailers in de ECP centra. Een discussie die jij nota bene zelf bent opgestart. Ik stelde dus dat die effecten verwaarloosbaar zijn en voorzag die stelling van de, in mijn ogen, juiste argumenten. Ik merk nu aan jouw reactie dat je die inhoudelijke discussie definitief de rug toegekeerd hebt, hetgeen ik betreur.

quote:

MFCons schreef op 6 juli 2020 09:48:

[...]

Dus koersdoel? Als je gelooft dat de cashflow blijft en herfinanciering van de schuld (rond 2%) een mogelijkheid is dan mag je die gerust zetten op €30. Geloof je in verplichte verkopen om de LTV te verlagen, die de cashflow raken, die dus groei onmogelijk zal maken dan kan je koersdoelen verzinnen tot €0.

quote:

DarkAngel schreef op 6 juli 2020 12:55:

[...]

Juist dat laatste is precies waar ik op doel. Om bijvoorbeeld tot zo'n scenario te komen van verplichte verkopen om LTV te verlagen moet er een revaluatie van -/-25%+ komen. Er is al eerder geconcludeerd dat dat onrealistisch is. En daarmee kom je al snel tot het inzicht, dat mits de koers op een gegeven moment weer naar 70-85% van de NAV gaat, dat ECP maar 1 kant uit kan...

Vooruit het risico herfinanciering geef ik je maar ook daar is het sterk dat je daar in de knoop raakt

quote:

Branco P schreef op 6 juli 2020 14:41:

Ben ze net weer even met google nagelopen tussen 14:15 en 14:30 uur en qua druktebeeld, in vergelijking met het normale druktebeeld:

Valbo +110%
Hallarna +100%
C4 +70%
Woluwe +60%
Ingelsta + 40%
Bergvik + 35%
Val Thoiry + 25%
Casse Sud + 25%
Grand Hommes + 25%
Grand A +25%
I Portali +20%
Etrembierres +20%
Grand Samarkand + 20%
Les Atlantes +10%
I Gigli, Carosello, Fiordaliso, Collestrada, Il Castello, Centr'Azur, allemaal neutraal: 0%
MoDo -10%
Les Portes -15%
Moraberg -15%

Voor Curno, PDH en Elins Esplanad geeft google geen live druktebeelden

Vandaag dus met name druk in Zweden en Woluwe Brussel. Het is maar een momentopname natuurlijk en geen idee hoe betrouwbaar die live druktebeelden nu precies zijn, maar google zal dit verzamelen aan de hand van de android telefoons o.i.d. neem ik aan

quote:

Chessplayer1992 schreef op 6 juli 2020 15:42:

[...]

Super interessant om dit zo te zien. Domme vraag misschien ... maar hoe doe je dit precies?

quote:

Branco P schreef op 6 juli 2020 10:32:

[...]

Ik probeer met jou tot een inhoudelijke discussie te komen over de effecten van het eventuele vertrek van expats uit de regio Genève op de omzetten van de retailers in de ECP centra. Een discussie die jij nota bene zelf bent opgestart. Ik stelde dus dat die effecten verwaarloosbaar zijn en voorzag die stelling van de, in mijn ogen, juiste argumenten. Ik merk nu aan jouw reactie dat je die inhoudelijke discussie definitief de rug toegekeerd hebt, hetgeen ik betreur.

quote:

NLvalue schreef op 3 juli 2020 16:42:

[...]

Ik suggereer niet - ik weet hoe het zit...Geneve is geen Brussel.

Je L of B permit wordt asap ingetrokken..(je mag niet eens wisselen van baan binnen het kanton , laatst staan in een ander canton gaan werken) en ophoepelen maar.. is het devies. Losers hebben ze niet nodig in Zwitserland..

En ja - er is een pad om die 'vluchtigheid' te voorkomen.. Permit C aanvragen. Daarvoor moet je 10 jaar in het kanton wonen waarvan - jawel - de laatste 5 jaar ononderbroken in Zwitserland bent geweest.. (good luck - dat lukt alleen pensionado's) ..dan willen ze dat nog wel doen. Als je je gedraagt tenminste.

Kijk ook even naar de residentiele koop markt in geneve en de koop/huur markt in het franse deel van het verzorgingsgebied van die 2 centra - Annemasse, Divonne les bains. Dan krijg je een gevoel hoe die "macro generalistische economische dingen" waar ik over schreef uitpakken in de micro regionale economie waar de ECP centra in zitten.



Ik heb met een B Permit, 2 jaar in Geneve gewerkt. (1996-1998) Wij gingen, net als veel Zwitsers, in Annemasse de boodschappen halen. Giga centra's maar destijds was het wel een 'puinhoop' in Annemasse. 34 kassa's als ik het mij goed herinner.

quote:

NLvalue schreef op 6 juli 2020 09:41:

[...]

Dat is prima Branco, ik krijg mijn vrienden die bij Unilever werken ook niet overtuigd dat de koers eerder richting 40 gaat dan naar 55 c.p. ook zij dribbelen in mijn optiek veel te dicht op de (hun) bal. En dus schrijf ik puts 40, en zij gaan long op 48.

als jouw beleggingsresultaat de MSCI world index met regelmaat verslaat, dan moet je vooral je eigen koers blijven varen. All the power to you.

Als jouw beleggingsresultaat dat nou niet doet - denk ik dat je , in het belang van de wat minder ervaren forumlezers, jouw perspectief wat minder stellig als “ het juiste perspectief“ zou moeten poneren.

.

quote:

Branco P schreef op 6 juli 2020 15:42:

Weer eens een rekenexercitie:

Op basis van het laatste halfjaarbericht (eind 2019):
* de huur per jaar 204 mio Euro
* waarde vastgoed per eind 2019 was 3.924 plus 109 (JV's) = 4.033 mio Euro
* we hebben het dan over waarderingsfactor 4.033/204 = 19,7x (ofwel 5,1 GIY)
* leningen per eind 2019 (1.767 mio) komt neer op een LTV van 44%

Aannames:
Omzetafhankelijke huur vanaf volgend jaar gehalveerd (dat betekent -1% huur)
Over de portefeuille 2% meer leegstand (dit is overigens erg veel) (betekent -2% huur)
De grootste huurders (20%) weten gemiddeld structureel 15% huurkorting te bedingen (-3% huur)
De GIY gaat nu per juni 2020 naar 5,3% en eind van het jaar naar 5,5% (factor 18,2x)

Uitkomst:
204 x 0,94 = 192 x 18,2 = 3.500 mio waarde vastgoed
LTV gaat dan op basis van leningen per eind 2019 (1.767 mio) naar 50%
Gebruik je het niet uitgekeerde dividend van H2 2019 (50 mio) voor aflossing dan gaat je LTV naar 49%

Er vanuit gaande dat je daarna weer een licht stijgende lijn kunt oppakken heb je het dan over een dividend dat volgend jaar (2021) toch zeker op zo'n 85 mio uitkomt en daarna weer licht stijgt. 85 mio / 49,5mio aandelen = 1,72 euro dividend per aandeel. Bij een dividendrendement van 9% hebben we het dan over een aandelenkoers van 1,72/9*100 = 19,10 Euro

Iedereen kan voor zichzelf aan de variabelen draaien. 2020 zal een afwijkend jaar zijn. Hoeveel dividend het in november 2020 wordt is daarom lastig te zeggen. Eerst afwachten hoe het met corona afloopt. Een tweede lock down zou het plaatje sowieso weer anders maken natuurlijk.

quote:

Branco P schreef op 7 juli 2020 07:26:

[...]

Bij nader inzien is die leegstandstoename van 2% wel iets te gortig maar tegelijkertijd zou je de GIY ook nog iets kunnen laten toenemen (maar meer dan 5,7% lijkt mij uitgesloten). Al met al is een dividend van 85-90mio tegen een dividendrendement van 8%-9% naar mijn idee een conservatief scenario waarbij de koers dus ergens tussen 19 en 23 euro thuishoort. Jullie gedachten?

quote:

MFCons schreef op 7 juli 2020 09:32:

[...]

Lagere koers, hoger dividend% imho, gok 12% - het zijn uitzonderlijke marktomstandigheden.

quote:

Branco P schreef op 7 juli 2020 09:42:

[...]

Dan kom je uit op 14,30 euro bij een 85mio dividend. Maar dan verdisconteer je het risico én in de cashflow én in de rendementseis. Volgens mij ben je dan aan het oververdisconteren... maar dat is natuurlijk wel wat er op dit moment gebeurt in een onzekere markt.

quote:

Daardrinkenweop schreef op 7 juli 2020 00:06:

[...]

NLvalue, ik waardeer je (vaak sterk onderbouwde) mening, maar in bovenstaande reactie laat je voor mij zien de plank mis te slaan. Branco aanvallen dat 'zijn perspectief niet verkondigd moeten worden als de juiste' maar vervolgens wel Unilever medewerkers - die doorgaans veel dichter bij het vuur zitten dan buitenstaanders - proberen te overtuigen dat het aandeel van het bedrijf waar zij voor werken gaat kelderen. Dat vind ik persoonlijk hetzelfde, maw dont point fingers when your hands arent clean. Verder wel bedankt voor je andere constructieve bijdrages

Overigens niet vreemd dat medewerkers long gaan op 48. Unilever biedt haar medewerkers gunstige LTI schemes. Op een van de meest defensieve aandelen van de AEX is dat een must buy.