Koffiekamer « Terug naar discussie overzicht

Nieuwe Steen (NSI)

233 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 » | Laatste

Omlaag ↓

Stapelaar 15 februari 2013 14:40

quote:
Klaas6543 schreef op 15 februari 2013 12:25:
[...]
Als iedereen aandelen krijgt als dividend dan schiet je niks op. Is geen dividend. Als bedrijf 100 aandelen heeft en 100 euro in kas, verdient 10 euro. Is elk aandeel 1,1 euro waard. Als per 10 aandelen 1 aandeel dividend wordt gedaan is elk aandeel 1 euro waard en is de waarde van het bezit van de beleggers gelijk.

En als ze geen dividend uitkeren maakt het ook niets uit: is elk aandeel nog steeds 1.1 euro waard :-)

En als ze wel dividend uitkeren maakt het nog steeds niets uit: is elk aandeel 1 euro waard en krijg je 0.1 euro cash.

!@#$!@! 15 februari 2013 14:40

Nou je bezit wordt vergroot doordat je meer aandelen hebt bij een gelijkblijvende koers. Lijkt me een prima manier om vermogen op te bouwen.
Punt is dat NSI geld nodig heeft, dus alle cash die ze binnenboord kunnen houden is meegenomen. Daarom zou keuzedividend beter zijn.
Ik zou wel gewoon voor stockdividend kiezen, is ook nog belastingvrij.

De_Sint 15 februari 2013 14:42

quote:
!@#$!@! schreef op 15 februari 2013 14:40:
Nou je bezit wordt vergroot doordat je meer aandelen hebt bij een gelijkblijvende koers. Lijkt me een prima manier om vermogen op te bouwen.
Punt is dat NSI geld nodig heeft, dus alle cash die ze binnenboord kunnen houden is meegenomen. Daarom zou keuzedividend beter zijn.
Ik zou wel gewoon voor stockdividend kiezen, is ook nog belastingvrij.

Volgens mijn bescheiden kennis is stockdividend gelijk aan een emissie. Maw meer aandelen die meedingen in de koers. Als iedereen 15% div.rendement als stock uit laat keren verwater je met 15%. Dit gebeurt niet met Cash.

Verbeter me als ik het mis heb.

Mvg,

jrxs4all 15 februari 2013 14:43

quote:
Stapelaar schreef op 15 februari 2013 14:40:
[...]

En als ze geen dividend uitkeren maakt het ook niets uit: is elk aandeel nog steeds 1.1 euro waard :-)

En als ze wel dividend uitkeren maakt het nog steeds niets uit: is elk aandeel 1 euro waard en krijg je 0.1 euro cash.

Dat laatste maakt wel wat uit, want als ze failliet gaan ben je dan geen 1,10 kwijt maar slechts 1 euro. Tenzij je die 0,10 inmiddels aan wat anders hebt uitgegeven :)

jrxs4all 15 februari 2013 14:46

quote:
De_Sint schreef op 15 februari 2013 14:42:
[...]

Volgens mijn bescheiden kennis is stockdividend gelijk aan een emissie. Maw meer aandelen die meedingen in de koers. Als iedereen 15% div.rendement als stock uit laat keren verwater je met 15%. Dit gebeurt niet met Cash.

Verbeter me als ik het mis heb.

Stockdividend en cash dividend hebben beiden als gevolg dat de bestaande aandelen minder waard worden.

Bij stockdividend wordt dat gecompenseerd doordat je meer (nieuw uit te geven) aandelen krijgt.

Bij cash dividend zit het waardeverlies van de aandelen in je portemonnee. Als je die cash weer herbelegt in de aandelen gebeurt er hetzelfde als bij stockdividend: per saldo niets.

!@#$!@! 15 februari 2013 14:47

quote:
De_Sint schreef op 15 februari 2013 14:42:
[...]

Volgens mijn bescheiden kennis is stockdividend gelijk aan een emissie. Maw meer aandelen die meedingen in de koers. Als iedereen 15% div.rendement als stock uit laat keren verwater je met 15%. Dit gebeurt niet met Cash.

Verbeter me als ik het mis heb.

Mvg,

Ja, dus je hebt vermogensgroei door cashdividend, wat op je spaarrekening staat te verpieteren en door inflatie aan waarde verliest.

of je bouwt vermogen op doordat je meer aandelen hebt bij gelijkblijvende koers.

(beide keuzes zijn in principe hetzelfde zoals jrxs4all uitlegd)

Wat belangrijk is in dit geval, is dat door de cash binnen te houden dmv stockdividend, het risicoprofiel van het aandeel omlaag gaat. Dit betekent een lagere risicopremie in de koers -> hogere koers

Dit is dus gunstig voor de bestaande aandeelhouder.

Aandeelhouders zouden er goed aan doen om op de aandeelhoudersvergadering om stockdividend te vragen komende tijd.

De_Sint 15 februari 2013 14:54

quote:
!@#$!@! schreef op 15 februari 2013 14:47:
[...]

Ja, dus je hebt vermogensgroei door cashdividend, wat op je spaarrekening staat te verpieteren en door inflatie aan waarde verliest.

of je bouwt vermogen op doordat je meer aandelen hebt bij gelijkblijvende koers.

(beide keuzes zijn in principe hetzelfde zoals jrxs4all uitlegd)

Vanuit cashdividend herbeleggen levert een groter rendement op dan vanuit stock. Een emissie heeft nooit aangetoond dat een koers gelijk blijft.

Het risicoprofiel wordt momenteel meer geschaad door de grote afschrijvingen op hun vastgoed. Iets waar ze momenteel geen invloed op hebben.

Maar ik kan het hier mis hebben natuurlijk, maar dan lees ik het graag.

Mvg,

!@#$!@! 15 februari 2013 14:58

je hebt het mis.

Vanuit cash dividend herbeleggen levert hetzelfde rendement op als vanuit stock.Lees de postings nog maar eens door en doe het simpele voorbeeld rekensommetje wat wordt genoemd maar eens op papier.

Cash = schulden aflossen = minder herfinanciering = lager risicoprofiel = hogere koers !

Aandeelhouders zouden er goed aan doen om op de aandeelhoudersvergadering om stockdividend te vragen komende tijd.

voda 15 februari 2013 16:14

UPDATE: Marktomstandigheden nopen NSI tot aanpassen dividendbeleid

(Update van eerder gepubliceerd artikel 'Marktomstandigheden nopen NSI tot aanpassen dividendbeleid' om reactie grootaandeelhouder toe te voegen.)

AMSTERDAM (Dow Jones)--Moeilijke marktomstandigheden, die werden onderstreept door de resultaten van Nieuwe Steen Investments nv (NISTI.AE) over 2012, zullen ook in 2013 en wellicht daarna nog een dusdanige invloed hebben dat het vastgoedbedrijf zich genoodzaakt ziet het dividendbeleid aan te passen, blijkt vrijdagochtend tijdens de toelichting op de jaarcijfers van het in Hoofddorp gevestigde bedrijf.

Verdergaande afwaarderingen - chief executive Johan Buijs verwacht "ook in 2013 substantieel af te moeten waarderen" - en de verwachting dat het direct resultaat in 2013 lager uit zal komen dan 2012, geven duidelijk aan dat NSI zich in elk geval op de korte termijn nog geplaagd zal zien door moeilijke marktomstandigheden.

Toch wil het bedrijf vooruit, en om voor de lange termijn waarde te creeren zal NSI daarom meer de nadruk leggen op investeringen vanuit het directe resultaat.

"We hebben berekend dat we ongeveer 10-15% van het directe resultaat nodig hebben voor investeringen", legt chief executive Johan Buijs vrijdag uit over de aanpassing

van de pay-out ratio van het dividend, "daarom willen we naar een pay-out ratio van 85-100%."

Voorheen kende NSI een pay-out ratio van nagenoeg 100% van het directe resultaat.

Maar daar blijft het voor aandeelhouders niet bij. Vanwege de "exceptionele economische omstandigheden" heeft NSI in het aanpassingsvoorstel een koppeling verwerkt aan de loan-to-value, ook wel beleningsgraad. Zo wil het bedrijf in het geval de LTV meer dan 55% bedraagt, maar minder dan 60%, het dividend korten tot een uitbetaling volledig in contanten van 50% van het directe resultaat. Mocht het zelfs zover komen dat NSI de LTV tot boven de 60% ziet oplopen, dan zal het dividend weliswaar 50% blijven, maar volledig in aandelen uitgekeerd worden.

De voorstellen moeten nog goedgekeurd worden door de aandeelhouders, waarvoor zij tijdens de voor 26 april 2013 geplande aandeelhoudersvergadering de kans krijgen, maar topman Buijs heeft al goede hoop dat het nieuwe dividendbeleid goedgekeurd zal worden.

"Er zijn twee grote aandeelhouders waar wij mee gesproken hebben, dus we hebben een goede indicatie dat de voorstellen goedgekeurd worden", aldus Buijs.

"Wij zijn er erg gelukkig mee en steunen het dividendbeleid, omdat het de duurzaamheid op de lange termijn waarborgt", zegt Amir Nitzani, chief executive van Habas Star, een dochterorganisatie van grootaandeelhouder Habas Investments (HBS.TV), in een reactie tegen Dow Jones Nieuwsdienst. De in Tel Aviv gevestigde groep beschikt over een belang in NSI van ongeveer 20,5%.

Andere aandeelhouders van NSI wilden niet direct reageren.

In de huidige situatie - NSI kent op het moment een LTV van 58,2% - zou het nieuwe dividendbeleid betekenen dat aandeelhouders met een 50%-dividend in contanten een bedrag van EUR0,86 per aandeel tegemoet kunnen zien, tegen EUR1,19 een jaar eerder. Van dat dividend is al EUR0,75 als interimdividend uitgekeerd, meldt NSI in het persbericht met de jaarcijfers.

"Vijftig procent is nog steeds een hoog rendement", onderstreept Nitzani nogmaals de steun voor het beleid van NSI.

Hoewel het bedrijf zich sterk maakt voor het terugbrengen van de LTV naar minder dan 55% valt te bezien op welke termijn dit bereikt zal worden. Zo verwacht Buijs ongeveer EUR100 miljoen af te moeten waarderen in 2013, na de EUR146,2 miljoen aan afwaarderingen in 2012. Daarbij betekent volgens chief financial officer Daniel van Dongen elke afwaardering van ongeveer EUR20 miljoen een toevoeging van 0,5 procentpunt aan de LTV.

Daarnaast biedt de verwachting van het bedrijf op een lager direct resultaat in 2013 dan in 2012 eveneens geen steun. De daling naar een direct resultaat van EUR50-56 miljoen van EUR63,4 miljoen in 2012, ongeveer 10% tot 20%, wordt voor het leeuwendeel veroorzaakt door een toename in de financieringskosten, legt Van Dongen uit.

Vanaf 2014 verwacht het bedrijf echter een verbetering van de resultaten, een verwachting die door analisten van ING niet gedeeld wordt. "Hoewel het management hard zijn best doet de bezettingsgraad te verbeteren en de LTV omlaag te krijgen, blijven wij voorzichtig omdat de eindmarkten er slecht voorstaan en een herstel in 2014 is niet iets dat wij voorzien", stellen de analisten in een bericht aan klanten.

Het aandeel NSI geeft vrijdag omstreeks 15.45 uur 0,2% aan terrein prijs op EUR6,14, terwijl de Midkap 0,4% in het rood staat.

- Door Elco van Groningen; Dow Jones Nieuwsdienst; +31-20-5715200; elco.vangroningen@dowjones.com

Klaas6543 15 februari 2013 16:16

quote:
!@#$!@! schreef op 15 februari 2013 14:58:
Cash = schulden aflossen = minder herfinanciering = lager risicoprofiel = hogere koers !
Aandeelhouders zouden er goed aan doen om op de aandeelhoudersvergadering om stockdividend te vragen komende tijd.

Maar ook een lagere tax shield, waardoor het niet een op een klopt. Puur stockdividend is nutteloos, keuzedividend is nuttig. Vergeet ook niet dat als mensen dan voor stock kiezen meestal een premie krijgen van een x procent.

!@#$!@! 15 februari 2013 16:22

Dan begrijp je niet de risicos die de huidige hoge schulden met zich meedragen.

jrxs4all 15 februari 2013 16:23

quote:
Klaas6543 schreef op 15 februari 2013 16:16:
[...]
Maar ook een lagere tax shield, waardoor het niet een op een klopt. Puur stockdividend is nutteloos, keuzedividend is nuttig. Vergeet ook niet dat als mensen dan voor stock kiezen meestal een premie krijgen van een x procent.

Belasting heeft geen invloed, dat wordt ingehouden bij de belegger en die kan dat verrekenen met de inkomstenbelasting.

Puur stockdividend is inderdaad redelijk nutteloos, ware het niet dat NSI verplicht is om het grootste deel van het directe resultaat uit te keren als dividend. Dit om de status van fiscale beleggingsinstelling te behouden. Gelukkig is het in Nederland toegestaan om dat als stockdividend uit te keren.

Je hebt gelijk met die premie, als je kiest voor stockdividend heb je daar inderdaad een (klein) voordeel mee.

marique 15 februari 2013 16:57

quote:
jrxs4all schreef op 15 februari 2013 16:23:
Je hebt gelijk met die premie, als je kiest voor stockdividend heb je daar inderdaad een (klein) voordeel mee.

1) Die premie wordt niet altijd gegeven en is meestal beperkt tot <1,0%. Kan zelfs weleens een beetje negatieve premie zijn.

2) Iets anders is dat de omwisselverhouding afhankelijk is van de gemiddelde koers van enkele dagen in de keuzeperiode. Is die koers, toevallig of niet, laag dan heb je extra voordeel. Want hoe lager die gemiddelde koers, hoe meer aandelen je krijgt toegewezen. Maar het t.o. kan net zo goed.

3) Vergeet ook niet dat het aantal aandelen wat je krijgt, zelden gelijk is aan de waarde van het totale dividend. Je krijgt dus alsnog een beetje cash uitgekeerd, óf je moet extra cash bijlappen om op een geheel aantal aandelen uit te komen. Aan die restverwerking rekent de broker meestal wat administratiekosten.

4) Als je voor cash gaat, heb je je handen vrij om zélf te bepalen óf je wilt herinvesteren in dit bedrijf én op welke koers je dat wil doen. Ook dan heb je uiteraard aankoopkosten.

Kortom, aan beide opties, cash of stock, kleven voordelen en nadelen voor de aandeelhouder.

[verwijderd] 15 februari 2013 18:35

cashdividend is echt geld teruggeven aan aandeelhouders.

stockdividend is hetzelfde als je aandelen splitsen, geen economisch effect. (in het geval van NSI wel verplicht in verband met wettelijke status, en vaak ook een eis voor institutionele beleggers dat er dividend wordt uitgekeerd om er in te mogen beleggen).

Berkeley Group, een bouwer in de UK, heeft het ambitieuze target om de komende 10 jaar net zoveel cash dividenden uit te betalen als de huidige market cap groot is.

!@#$!@! 15 februari 2013 20:42

kennelijk ben ik de enige die het dom vind dat het bedrijf cash uitkeerd terwijl het zijn schulden moet verlagen (financieringskosten lopen op).
Kennelijk liever een emissie op lagere koersen als de resultaten een jaartje verslechteren, kan je bodemvissen net als bij KPN ;-)
Gelukkig ben ik ieniminie aandeelhouder en verkoop ik gewoon als de koers door mijn stop-loss gaat :-)

marique 15 februari 2013 21:57

quote:
!@#$!@! schreef op 15 februari 2013 20:42:
kennelijk ben ik de enige die het dom vind dat het bedrijf cash uitkeerd terwijl het zijn schulden moet verlagen (financieringskosten lopen op).

Nee, dat is niet dom. Integendeel. Dividend passeren en met de vrijgekomen cash te hoge schulden aflossen is veel beter.
Maar ... het beroerde is dat NSI verplicht is om bijna het volledige directe resultaat aan aandeelhouders uit te keren. En of dit als verplicht stockdividend mag/kan weet ik niet. Lijkt me vreemd want dan heb je eigenlijk een (kleine) stocksplit. Wordt geen enkele aandeelhouder rijker of armer van.

!@#$!@! 15 februari 2013 22:16

zover ik heb gelezen mag NSI zijn dividend gewoon uitkering als stockdividend. (tlv de agioreserve, waardoor je geen dividendbelasting hoeft te betalen)

jrxs4all 16 februari 2013 11:37

quote:
marique schreef op 15 februari 2013 21:57:
[...]
Nee, dat is niet dom. Integendeel. Dividend passeren en met de vrijgekomen cash te hoge schulden aflossen is veel beter.
Maar ... het beroerde is dat NSI verplicht is om bijna het volledige directe resultaat aan aandeelhouders uit te keren. En of dit als verplicht stockdividend mag/kan weet ik niet.

Ja, dat mag hier gelukkig wel. Anders zouden ze de status van FBI verliezen.

Als ik met goed herinner is dat een paar jaar geleden in het VK gebeurd, vastgoedfonds kon het cash dividend niet meer betalen vanwege te hoge schulden en moest zonder FBI status verder gaan.

Bij NSI koos toch al ongeveer 50% van de aandeelhouders voor stockdividend. Ik denk dat ze zo op de goede weg zijn, tenzij de afwaarderingen nog veel langer doorgaan.

Als je ziet dat de bruto yield op de portefeuille nu al bijna 10% is, kun je je afvragen of de huidige waarderingen niet meer het gevolg zijn van spanningen op de markt dan dat ze de economische waarde goed weergeven. En dat is nog gerekend op de boekwaarde, in de koers zit nog ook een flinke discount verwerkt.

[verwijderd] 16 februari 2013 12:44

theoretische bruto yield is dat wel. effectief is dat een stuk lager aangezien zo'n 30% leeg staat. maar de helft van de aflopende contracten wordt verlengd.

en wat te doen met een leegstaand kantoorgebouw? snel verouderd tov nieuwbouw. herontwikkeling is kostbaar en wie heeft er geld voor?

[verwijderd] 16 februari 2013 12:48

netto gerealiseerde yield is minder dan 7%.

233 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 » | Laatste

Aantal posts per pagina: 20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Markt vandaag

AEX 918,72 -5,89 -0,64% 14 jun


Germany40^	18.004,30	-1,43%
BEL 20	3.833,37	-0,92%
EURO50	4.840,53	0,00%
US30^	38.584,80	0,00%
Nasd100^	19.665,00	0,00%
US500^	5.432,55	0,00%
Japan225^	38.512,90	0,00%
Gold spot	2.332,68	0,00%
EUR/USD	1,0706	0,00%
WTI	78,03	0,00%