In Canada is Homburg Invest voornamelijk actief in de provincies Quebec en Alberta, de belangrijkste economische regio’s van het land. Ook de ontwikkelingspijplijn heeft primair betrekking op deze twee gebieden. Zo heeft Homburg in Montreal, Quebec, twee grote ontwikkelingsprojecten in joint-ventures, met onder meer SNS Property Finance. Het gaat hierbij om de ontwikkeling van een CAD 35 miljoen kostende luxe appartementencomplex en de herontwikkeling van het ‘Chateau Viger’ gebied in een van de oude stadswijken van Montreal. Met laatstgenoemd project is een investering gemoeid van in totaal CAD 200-300 miljoen. Er zullen een hotel, winkels, kantoren en appartementen gebouwd worden. Oplevering staat gepland voor 2010. Het luxe appartementencomplex zal in 2008 worden opgeleverd. Daarnaast heeft Homburg Invest in de afgelopen jaren een enorme grondbank opgebouwd in Alberta, alwaar de lokale economie op volle toeren draait dankzij de aanwezige olievelden en de florerende bosbouw. In deze provincie ontwikkelt de onderneming momenteel ongeveer 1,2 miljoen vierkante meter aan kantooroppervlakte, die naar verwachting voor eind 2009 opgeleverd zal worden, en meer dan 1000 huizen/appartementen, met als opleveringsdatum eind 2010. Wat verder in de toekomst is de grondbank van ruim 200 hectare aan de rand van Calgary, de grootste stad in Alberta, van enorme waarde. Dit project zit nog in de voorbereiding, maar omvat naar verwachting de ontwikkeling van meer dan 5.000 woningen. Mede door de bloeiende economie is er een groot tekort aan woningen, wat in de afgelopen jaren al tot uiting kwam in sterk gestegen prijzen. Stolle spreekt van een ‘zeer gespannen’ markt en verwacht dat de markt voorlopig goed zal blijven. Aan de andere kant is er volgens hem wel een reëel gevaar van oververhitting van de economie. Gezien het groeitempo van de Canadese economie van 3,5% in het eerste kwartaal, ruim een procentpunt boven de verwachting van de centrale bank, is deze angst niet ongegrond. De sterke economische groei heeft zich al vertaald in personeelstekorten in de bouwsector en een opwaartse druk op de materiaalprijzen. Het is overigens goed mogelijk dat Homburg Invest niet het gehele ontwikkelingstraject voor zijn rekening zal nemen, maar bijvoorbeeld kiest voor een exit nadat het gebied bouwrijp is gemaakt.
Financiering
Ofschoon de vooruitzichten voor de vastgoedmarkten door de gestegen kapitaalmarktrente wat verslechterd lijken te zijn, ziet Homburg Invest nog volop mogelijkheden om de portefeuille tegen aantrekkelijke rendementen uit te breiden. Stolle laat weten dat er een lichte voorkeur bestaat voor retail, maar dat een verdere uitbreiding in de kantorenmarkt ook zeker tot de mogelijkheden behoort. Wel moet er dan sprake zijn van een relatief jonge en kwalitatief hoogstaande portefeuille, wat de risico’s in periodes van economische neergang reduceert. Verder kan ten aanzien van de strategie nog gemeld worden dat er tussen de verschillende regio’s, Canada, de VS en Europa, een evenwichtige spreiding van eenderde wordt nagestreefd. De aankoop in de Baltische staten geeft aan dat nieuwe geografische gebieden niet ontlopen worden, zij het dat wel eerst lokale expertise zal worden opgebouwd alvorens grote stappen gezet worden. Zo is de Homburg groep al jaren actief in landen als Letland en Litouwen.
De onlangs uitgebrachte prospectus geeft meer inzicht in de actuele portefeuillemix. Rekening houdende met de Alexis Nihon transactie zou het operationele resultaat van de portefeuille per ultimo 2006 voor 47% zijn gegenereerd door kantoren, voor 22% door bedrijfsruimten, voor 28% door retail en 3% door woningen. Europa zou goed zijn geweest voor 56%, Canada voor 42% en de VS voor 2%. Het moge duidelijk zijn dat vanwege het actieve portefeuillebeheer deze verhoudingen tegen het einde van het jaar weer geheel anders zullen liggen.
Begin dit jaar werd het Canadese vastgoedfonds Alexis Nihon overgenomen, na een overnamestrijd met Cominar. Onlangs werd vrijwel de gehele kantorenportefeuille van Alexis Nihon weer verkocht aan Cominar voor een bedrag van CAD 592 miljoen
De financiering van de voorziene voortgaande sterke expansie vormt volgens Stolle voorlopig geen probleem. Via een emissie is onlangs nog circa CAD 200 miljoen opgehaald, terwijl de laatst uitgegeven obligatielening (nr.10) nog eens €100 miljoen opleverde. Bovendien zal dit jaar zoals gezegd voor CAD 500 miljoen uit de ontwikkelingspijplijn verkocht worden en kan wellicht later in het jaar ook nog eens het belang in DIM Vastgoed te gelde worden gemaakt. Zoals bekend is DIM Vastgoed van plan om de vastgoedportefeuille te liquideren. Al met al hoeft er voorlopig geen nieuwe aandelenemissie plaats te vinden, al zal dat volgens Stolle op termijn hoogstwaarschijnlijk wel gebeuren. Thans is ongeveer 75% van de portefeuille met vreemd vermogen gefinancierd, terwijl dit percentage uiteindelijk weer terug moet richting de 60%. Ondanks de stevige leverage is de onderneming volgens Stolle niet gevoelig voor de recente stijging van de lange rente vanwege het feit dat de portefeuille voor de lange termijn gefinancierd is met een gemiddelde looptijd van 9,3 jaar. Het gemiddelde rentetarief bedraagt 5,7%.
Beleggingsopinie
In zijn nog relatief jonge bestaan als beursgenoteerd vastgoedfonds heeft Homburg Invest zich gemanifesteerd als een sterk groeibedrijf met torenhoge ambities. Dit jaar wordt wederom een flinke stap gemaakt in de richting van de beoogde portefeuilleomvang van CAD 8 miljard. Aantrekkelijke transacties als die met de SEB Group en Alexis Nihon maken duidelijk dat de onderneming dankzij het uitgebreide netwerk van de Homburg Groep de krenten uit de pap weet te vissen. De opportunistische werkwijze, waarbij men niet gebonden is aan bepaalde regio’s en/of vastgoedsectoren, alsmede de bewezen ondernemingskwaliteiten van Richard Homburg geven het fonds een uniek profiel. De aanzwellende kasstroom die de portefeuille begint te genereren, zorgt er bovendien voor dat de onderneming op termijn minder afhankelijk wordt van de kapitaalmarkt ter financiering van de groeiplannen. Ook in de ontwikkelingsportefeuille zit nog enorm veel waarde opgesloten. Ondanks de groeifase waarin Homburg Invest zich bevindt, worden de eigenvermogenverschaffers al beloond met een fraai dividend. Over 2007 wordt een dividend uitgekeerd van CAD 0,42 per aandeel en over 2008 gaat het om een bedrag van naar verwachting CAD 0,48 per aandeel. Bij de huidige beurskoers van €3,85 levert dat een riant dividendrendement op van 8,7%, wat bovendien gunstig afsteekt ten opzichte van andere op Euronext genoteerde vastgoedfondsen. Eind maart lag het eigen vermogen per aandeel (op basis van IFRS) op CAD 4,33, ofwel circa €3. De contante waarde van de ontwikkelingsprojecten is hier echter niet meegenomen. Als gevolg van de geplande verkoop van CAD 500 miljoen zal het huidige agio al grotendeels verdwijnen.