Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

quote:

Emma van der Laan schreef op 12 juni 2019 21:27:

Inhoudelijk mooie bijdragen. Veel uit de (economie) boeken. Prachtige modellen allemaal maar of ze werken is voor mij de grote vraag. Het grote probleem is dat de markt kennelijk geen vertrouwen in die modellen heeft. Dat Westfield voor de hoofdprijs is aangeschaft is inmiddels wel duidelijk. Alvorens we een uitspraak over de huidige koers kunnen doen zijn mijn inziens 3 factoren en van belang. Als eerste wil ik noemen de huurcontracten. In de jaarrekening staat natuurlijk wel wat informatie maar echt inzicht hebben we niet. Hoeveel contracten zijn gekoppeld aan de omzet van de huurders ? De looptijd van de contracten ? Hoeveel huurders zijn niet meer in staat om aan de verplichtingen te voldoen ? Zijn er side-letters en hoe zien die er uit ? Als tweede wil ik noemen het rentepercentage. De rente, zeker in Europa, is historisch laag. Veel beleggers, ook in Europa, zitten in URW vanwege het riante dividend. Recent toen in Amerika de rente boven de 3 % kwam gingen daar de vastgoedfondsen massaal in de verkoop. Hoe gedragen Europese beleggers zich indien hier de rente gaat stijgen. Ik realiseer mij als ik nu praat over een rentestijging dat ik wellicht massaal wordt afgeschoten maar ik loop langer mee en in het verleden heb ik de rente in relatief korte termijn wel eens een draai zien maken die niemand op dat moment voor mogelijk hield. Dan als laatste heb ik zeer grote twijfels of ze in staat zijn om het LTV naar beneden te brengen. In mijn perceptie zal het lastig worden, bij een correcte waardering van het OG, om beneden de 40 % te blijven. Zeker als het bedrijf 750 mio moeten lenen voor algemene uitgaven en dit bedrag niet uit de normale bedrijfsuitoefening kan worden betaald.

quote:

crux schreef op 13 juni 2019 09:11:

Op de website van URW is uitvoerige info te vinden over de Investors Days vandaag en morgen.
Ze laten al wat doorschemeren.
Wat mij als 1e opviel was:
"Deterioration of retail environment in US and UK is more severe than anticipated."

quote:

crux schreef op 13 juni 2019 09:11:

Op de website van URW is uitvoerige info te vinden over de Investors Days vandaag en morgen.
Ze laten al wat doorschemeren.
Wat mij als 1e opviel was:
"Deterioration of retail environment in US and UK is more severe than anticipated."

quote:

The Third Way... schreef op 13 juni 2019 10:42:

[...]

Bedankt Crux, ik kon die info alleen vinden dankzij Google, daarom voor (even domme) forumgenoten:

www.urw.com/en/investordays

Wat mij opvalt is de verdedigende toon v/d presentaties. Toch aan de andere kant ook mooi, hopelijk duidt dat inderdaad op een lager toontje v/d heren.

Weliswaar worden we snel geconfronteerd met de klassieker dat bij overname alle door management controleerbare variabelen briljant zijn uitgevoerd maar niet controleerbare (vnl. operatoneel management Westfield tijdens overname, macro VS) op korte termijn roet in het eten gooien (korte termijn alleen want management rationale overname blijft goed).

Kort samengevat: outlook en dus dividend blijven staan (ondanks roet). Financieel is naast LTV (moet naar 35%: volgend jaar) vooral de debt / ebitda ratio het aandachtspunt, die moet van 10 naar pre-acq. <8x (over 5 jaar, oeps!).

De activa verkopen zouden juist wel goed gaan met, naast kantoren, een opvallend zwaartepunt in retail: 75-85% van totaal. Er wordt een lijst met geinteresseerde partijen opgelepeld.

Tijdens mijn studietijd heb ik een project mogen doen bij een vastgoedfonds en later professioneel ervaring opgedaan met scheepvaartfianciering: de les is dat in verdienmodellen met vnl. vaste kosten en sterke vreemd vermogen inslag het heel snel mis kan gaan. In de berekeningen zitten namelijk variabelen die sterk met elkaar correleren en daardoor kunnen voorheen stabiele ratio's plots alle kanten op schieten.

Dat vertel ik omdat management op de waarderingen ingaat en de nadruk legt op de huns inziens belangrijkste variabele om vastgoed te waarderen: huurontwikkeling. En daar wordt het de komende jaren alleen maar beter met groei van 5-7% oftewel ruim boven markt.

En dan mijn baby de olifant in the mall: ontwikkeling retail, veel aandacht voor de fundamentele driver van waardecreatie in de sector. Daarover onveranderd weer zeer positief (voor zichzelf): omnichannel is the word!

Iedereen op dit forum nu gerust?

N.B.: overigens in de presentatie ook een leuk weetje: 40% van Wereldhave porto is van URW gekocht...

quote:

matin schreef op 14 juni 2019 18:00:

www.iex.nl/Nieuws/ANP-140619-235/Wink...