Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

quote:

Emma van der Laan schreef op 14 april 2019 11:28:

URW zit inderdaad enorm verlegen om grote hoeveelheden geld. Een Quick ratio
van 0.29 oogt gevaarlijk. Voorraden bij een vastgoedbedrijf kan ik mij niet zo veel bij voorstellen en als ze er al zijn dan zijn ze naar mijn mening illiquide dus de Current Ratio is van minder belang.
De enorme behoefte aan geld is niet omdat ze moeite hebben om aan de betalingsverplichtingen te kunnen voldoen maar vanwege de Loan to Value. Die moet zeker voor de toekomst omlaag. Dat is lastig in een markt waarin de prijzen van winkelvastgoed dalen. Dan stijgt de LTV alleen maar.
Om toch een daling van de LTV te realiseren is er gekozen om 6 miljard te desinvesteren waarvan reeds 3,1 miljard is gerealiseerd.
Graag, alvorens je een beslissing neemt, wil ik je wijzen op de uitstekende analyses van Nico Inberg. Als je premium lid bent heb je toegang tot deze artikelen. Ook vindt je daar de outlook voor dit jaar.
Overigens ben ik van mening dat bij URW de meeste muziek er wel uit is. In een zeer goede markt zou € 165 maximaal € 170,- haalbaar zijn maar dan hebben we het wel gehad denk ik. Een mooi moment om dan weer calls te schrijven.

quote:

junkyard schreef op 14 april 2019 17:15:

De markt is bang voor afboekingen van winkelvastgoed. Fondsen met hogere LTV's worden daarom afgestraft.

De LTV was eind 2017 33%, en is in 2018 door Westfield overname gestegen tot 37%. Daarnaast is voor 2,0 miljard aan hybrid debt uitgegeven in 2018, wat niet meetelt in de LTV berekening, feitelijk was de LTV dus iets hoger dan 40%. Het risico voor aandeelhouders is dus nogal verhoogd in 2018, wat bij verslechterende marktomstandigheden sterk nadelig heeft uitgepakt voor beleggers.

De zorgen van beleggers zijn aangekomen bij URW management, waarna de LTV range is verlaagd naar 30-40%. Hierdoor geen groei in direct resultaat (outlook 2019).

LTV van <35% is momenteel wenselijk, om aantrekkelijk te blijven voor conservatieve beleggers, die de afgelopen jaren het winkelvastgoed wat zijn ontvlucht gezien de onzekere vooruitzichten.

quote:

Thorgall schreef op 12 april 2019 11:50:

Ik heb tot op heden een fantastisch beursjaar. Galapagos hele mooie winst gemaakt, met ING en Shell idem. Zeer recentelijk in ABN en ook die gaat plots omhoog. In Unibail op 135 ingestapt ( heb dat hier gemeld). Ik zit er sinds begin januari vol in (die koersen eind december, die gingen natuurlijk nergens meer over), ook met effectenkrediet en geschreven puts en calls. De puts die ik geschreven heb op 120 zijn inmiddels vrijwel waardeloos.
Alles bij elkaar een rendement van ruim 120% dit kalenderjaar. Vorig jaar zat ik wel op -5%. Dus had wat goed te maken, maar dit en zo snel had ik niet verwacht. Ik beleg bijna 35 jaar en ik kan me zo'n goed kwartaal niet meer herinneren.
Nu ben ik aan het afbouwen, ik ben zeer tevreden voor dit jaar en ik denk dat alle goede nieuws is ingeprijsd. Ik blijf actief maar ben mijn krediet snel aan het afbouwen en schrijf geen nieuwe puts meer. Wat Galapagos verkocht en winsten verzilverd. Meteen zie ik dat de fluctuaties in mijn portefeuille afnemen. Sinds kort ben ik in Wereldhave gestapt. Hoop daar nog een mooi rendement te halen.
Ook vandaag weer opnieuw een hele mooie plus in mijn portefeuille, alles gaat goed omhoog muv de twee vastgoedfondsen.

quote:

JORVO schreef op 14 april 2019 16:49:

[...]
Voorraad stond in de cijfers raar maar waar, dus waarom niet gebruiken ^^
Van de Loan To Value heb ik niet zoveel verstand. Ik snap het concept maar ik weet niet precies wat de norm of het doel is.
Voor Unibail zie ik 37%. Dit lijkt intuitief gezien best laag?
In tegenstelling tot 42,2% en 44% voor Wereldhave en Eurcommercial Properties respectievelijk.

Graag jouw visie hierop.

Heb trouwens geen Premium.s

quote:

Emma van der Laan schreef op 14 april 2019 18:00:

[...]
De Current Ratio is de Quick Ratio plus voorraden. Bij een handelsonderneming of voorraadhoudende onderneming kunnen bij betalingsproblemen gelden vrijgemaakt worden om op korte termijn aan de verplichtingen te voldoen .
Bij URW lijkt mij dat lastig omdat wellicht de voorraden bestaan uit ; , ik doe maar een gok, kantoorartikelen, brochures , voorraden voor onderhoud gebouwen, lampen ?????? Daar heb je niet veel aan wanneer de crediteuren ongeduldig bij je op de stoep staan.Sowieso vind ik genoemde ratio's minder relevant. Zoals junkyard terecht aangeeft is de LTV de meest belangrijke ratio. Daar is de markt momenteel op gefocust .

quote:

JORVO schreef op 14 april 2019 20:18:

[...]
zowel @junkyard als @emma

Aangezien een LTV <35% wenselijk is, is de situatie bij andere vastgoedaandelen zoals eurocommercial en wereldhave dus ook vrij slecht? Verwachten jullie dan een verdere afstraffing van zo'n aandelen?

quote:

junkyard schreef op 14 april 2019 20:33:

[...]

Eurocommercial is al flink afgestraft door de hogere LTV, er is teveel risico genomen na de Woluwe aankoop. Of het verder zal worden afgestraft, hangt af van marktontwikkelingen. Bij aantrekkende markten (retail vastgoed) zouden fondsen met een hogere LTV harder kunnen stijgen, dit biedt gelijk een goede kans om de LTV wat te verlagen door verkopen van winkelvastgoed.

Het Wereldhave vastgoed wordt als het zwakste NL beursgenoteerde retail vastgoed gezien, afgelopen jaren heeft Wereldhave doorlopend slechte cijfers gepresenteerd (afboekingen, huurkrimp) en vorig jaar zelfs een dividend verlaging. Het huidige dividend is onhoudbaar, nadat vorig jaar een groot winkelcentrum is verkocht (20% beneden boekwaarde) om de LTV (door afboekingen) beneden de 40% te drukken. Nieuwe min of meer gedwongen verkopen lijken komende jaren nodig om de LTV beneden de 40% te behouden. Veel van deze ellende is al ingeprijsd, als de toekomst meevalt (onder leiding van nieuwe CEO?) dan zal Wereldhave iets kunnen aantrekken.

Conservatieve beleggers die op zoek zijn naar stabiele dividend inkomsten dienen Wereldhave in ieder geval te vermijden, beter te kiezen voor de sterkere fondsen met lagere LTV en betere vooruitzichten. Meer speculatieve beleggers kunnen een positie nemen wanneer wordt verwacht dat het sentiment rond retail vastgoed iets zal verbeteren, en regionale winkelcentra een belangrijke functie blijven houden.

Afgelopen jaar is veel retail vastgoed onverkoopbaar gebleken door beperkte interesse, daarmee lastig in te schatten wat de werkelijke waarde / potentieel van dit soort fondsen is.

quote:

Emma van der Laan schreef op 14 april 2019 12:37:

[...]
In juli moeten ze ook nog € 5,40 dividend betalen. Weer plus minus € 750 miljoen uit het bedrijf. Bijna net zo veel als het kantoorpand in Parijs heeft opgeleverd !!

quote:

crux schreef op 15 april 2019 11:13:

[...]
Dat klopt allemaal, maar daarentegen komt er tot het eind van het jaar voor circa € 8,50 per aandeel aan huurinkomsten binnen.
Uitgaande van de juistheid van je rekensommetje is dat een bedrag van circa € 1180 miljoen.

quote:

alrob schreef op 14 april 2019 17:57:

[...]

Nou gefeliciteerd Thorgall; ook vorig jaar slechts 5% verlies is prima en wat dat betreft hadden Crux en ik wel met je willen ruilen. Maar langdurig beleggen is geen garantie voor succes, heb ik ervaren. Telkens trap ik weer ergens in, tegen beter weten in. Maar goed dit jaar verloopt tot nu toe voor de meeste forumleden perfect en ik lees dat de meesten net als ik wel voorzichtiger worden. Bevestigt mij om vol te houden in mijn strategie om risico in mijn beleggingen drastisch te verminderen, ook al beperkt dat bij een voortduren van het goede marktsentiment mijn winst. Morgen bij een positieve dag maar weer verder omturnen.

Overigens gaat URW -voor jullie onverhoopt- de komende weken toch weer dippen, stap ik in met wat calls, want dat zou weer een buitenkansje zijn gelet op het huidig nog steeds belachelijk laag koersnivo. En URW lijkt mij nog steeds -ondanks Westfield- van betere kwaliteit dan Wereldhave, dus daar blijf ik van af.

quote:

sw97 schreef op 16 april 2019 14:08:

In een onderzoek uitgevoerd door Thasos over de retail-sector in Amerika is geconcludeerd dat Westfield de beste aangeschreven overdekte winkelcentra's heeft. Deze data is gebaseerd op het aantal bezoekers, loyaliteit aan de bedrijven en het gemiddelde inkomen per bezoeker. De uitkomsten zijn via deze link te vinden: finance.yahoo.com/news/thasos-2019-re...

quote:

crux schreef op 17 april 2019 12:18:

"Kredietbeoordelaar Moody's is somberder over de financiële toekomst van vastgoedbedrijf Unibail-Rodamco-Westfield. De outlook voor de onderneming wordt naar beneden bijgesteld, van stabiel naar negatief. Aan de kredietratings voor de onderneming zelf verandert Moody's niets.

De negatievere vooruitzichten zijn het gevolg van de grootscheepse fusie van het Frans-Nederlandse winkelvastgoedfonds Unibail-Rodamco met zijn Australische branchegenoot Westfield van vorig jaar, waarmee een van 's werelds grootste winkelpandverhuurders het levenslicht zag. Het bedrijf ging daarvoor grote schulden aan.

Bij Moody's zijn twijfels gerezen over de capaciteit die schuldenlast terug te dringen, omdat de retailsector te maken heeft met economische tegenwind. Tegelijkertijd blijft het ratingbureau positief over de waarde van de portefeuille van het fonds, die voor een groot deel uit A-locaties bestaat."

quote:

alrob schreef op 17 april 2019 13:42:

[...]
Het bestuur zal toen wel in goed vertrouwen gehandeld hebben, toch?