Dividend groei is weg bij Aedifica en het wordt oppassen voor krimp. Voor mij een zware afknapper dat dit jaar opnieuw een emissie werd doorgedrukt, ondanks de lage beurskoers. Door deze verwaterende emissie daalt het resultaat per aandeel van € 2,76 (eerste halfjaar 2023) naar € 2,09 (tweede halfjaar 2023). Dit zal niet snel verbeteren door hogere (her)financieringskosten. Over 2024 en 2025 zal het resultaat per aandeel lager zijn dan 2023.
Daarnaast staat het verdienmodel van huurders onder druk, doordat inkomsten niet voldoende meestijgen met kosten en personeel moeilijk vindbaar is. De langdurige geïndexeerde huurcontracten zijn weinig waard bij huurders die in problemen zijn en een pand verlaten. Orpea is dit jaar vertrokken uit enkele Belgische panden. Dat dit vastgoed daarna wordt verkocht (ipv verhuurd aan een ander) geeft aan dat dit vastgoed niet goed uit te baten was, verkoopprijs zal flink beneden boekwaarde zijn (eind 2022) waarvoor Orpea niet volledig zal compenseren gezien hun financiële situatie.
Dividend per aandeel zal hierdoor voorlopig niet toenemen, grote kans dat beleggers worden 'gedwongen' om stock dividend af te nemen (door goedkope conversie) omdat Aedifica het kapitaal binnen wil houden om balansgroei te realiseren en projecten af te ronden. Voor aandeelhouders te hopen dat de jaarlijkse emissies stoppen, anders gaat het resultaat per aandeel verder onderuit.
Doordat het dividend niet langer groeit is het dus vooral de vraag of het huidige dividend aantrekkelijk is. Bij een netto dividend rendement van 5,5% vind ik dat wel meevallen en zie ik Aedifica nu niet als grote koopkans. Dit mede omdat management de weg wat kwijt lijkt te zijn, de projecten die nog steeds worden gestart leveren onvoldoende (netto) rendement bij huidige beurskoers (en bij een emissie op € 52).
Dat de korte (ECB) rente volgend jaar weer zal dalen is al ingeprijsd door de markt, het is vooral de vraag of de lange rente zal dalen en daarvoor zal inflatie verder omlaag moeten (waarbij bijv. lonen niet meer verder moeten stijgen).