Tja,Ik heb er ook niet bijgezet dat het euros waren .
Is inderdaad een vergissing van mij.
.In 2006,bijna op de top van de markt, kocht de bank Bouwfonds . Daarmee kreeg SNS er een leningenportefeuille van circa euro 10 mrd bij, waarvan euro 2 mrd over de grens uitstaat. Een substantieel deel van dit buitenlandse deel betreft projectfinanciering in de VS en Spanje, regio's die hard zijn geraakt door de crisis.
Bij de halfjaarcijfers zei de bank dat op 32% van zijn buitenlandse vastgoedleningen - in totaal euro 3,8 mrd groot - een betalingsachterstand van 90 dagen of langer zit. Analisten denken dat dit percentage eind 2009 is opgelopen richting 40%. Dat zal leiden tot extra voorzieningen, iets dat SNS ook al aangaf. In november 2009, tijdens een trading update over het derde kwartaal van dat jaar, zei de bank te verwachten dat 'bijzondere waardeverminderingen' op leningen de rest van het jaar 'relatief hoog' blijven.
Het ziet er niet naar uit dat dit snel verbetert. Het probleem met de buitenlandse vastgoedleningen van SNS is dat deze voor 85%, aan projectontwikkelaars verschaft zijn. De risico's daarop zijn veel groter dan wanneer de leningen bij pure vastgoedbeleggers lopen, zoals bij het gros van de Nederlandse leningen van SNS.
Deze laatste groep heeft min of meer vaste inkomsten uit huur. Maar ontwikkelaars zijn afhankelijk van de verkoopbaarheid van het project dat tijdens de bouw nog geen inkomsten genereert. Zonder verkoop ontstaat al snel een betalingsprobleem waarvoor de bank geld opzij moet zetten.
Dat is bijvoorbeeld gebeurd bij het project La Cigüeña in Zuid-Spanje, waarvoor het door SNS overgenomen Bouwfonds Property Finance een lening van euro 73 mln had verstrekt. De verkoop van het project, met luxe appartementen en villa's voor Nederlandse pensionado's, is door de crisis vertraagd. Eind 2008 ging de bank het project 'actiever managen'. Bijna alle villa's zijn nu verkocht, zegt SNS, maar tweederde van de appartementen staat nog leeg.
Een ander hoofdpijndossier voor SNS is het appartementencomplex 55 West in Orlando, Florida. Hier ging SNS een stapje verder dan bij La Cigüeña. Het project in Orlando, met 377 appartementen, financierde de bank voor $ 240 mln. Maar door betalingsproblemen bij de ontwikkelaar heeft SNS het project opgeëist en, na aftrek van een voorziening, op de eigen balans gezet.
Dat SNS vooral in Spanje en in de VS problemen heeft, is niet vreemd. Deze landen zijn hard geraakt door de economische crisis; de werkloosheid is er groot. Dat maakt het terugtrekken uit deze markten, zoals SNS wil, lastig. Lokale partijen hebben geen geld en de appetijt van spelers uit andere markten is gering. Vooral in Spanje zijn vastgoedprojecten nu niet populair. Analisten wijzen op het lage eigen vermogen van euro 907 mln van SNS Property Finance, wat slechts 5% van de totale balans van deze afdeling is.