Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

quote:

HCohen schreef op 6 augustus 2023 08:39:

Deze nog niet geplaatst geloof ik,

J.P. Morgan verlaagt koersdoel Unibail-Rodamco-Westfield SE
www.trivano.com/aandeel/unibail-rodam...
Gepubliceerd door Trivano.com op 28 juli 2023
De analisten van J.P. Morgan waren vrijdag opnieuw negatief over Unibail-Rodamco-Westfield SE. J.P. Morgan herhaalde het advies underweight voor de aandelen van Unibail-Rodamco-Westfield SE.

Het koersdoel werd verlaagd van 57,00 naar 55,00 EUR. Dat betekent dat de analisten verwachten dat de aandelen van Unibail-Rodamco-Westfield SE met 7% kunnen stijgen vanaf de huidige koers van 51,62 EUR.

quote:

DubbeltjeblijftDubbeltje schreef op 6 augustus 2023 14:56:

Ieder jaar dat de rente "hoog" blijft gaat er een forse hap uit de winst doordat aflopend vreemd verrmogen duur hergefinancierd moet worden. En zo laag als de rente een paar jaar geleden was, gaat hij vast voorlopig niet worden. Dus het wordt een balanceer act tussen indexaties van huren en stijgende rentekosten. Ik ben op dit moment de spreekwoordelijk aap (ik ben long) maar wel een twijfelende aap.

quote:

HCohen schreef op 6 augustus 2023 15:13:

[...]

Rente en lasten
Unibail heeft voor meer dan de komende drie jaar liquiditeiten achter de hand om schuldaflossingen te voldoen.
De gemiddelde looptijd van de schuld is 8,0 jaar.

De gemiddelde rentelasten daalde in de verslagperiode H1 van 2,0% naar 1,8%. Dat komt door hedges en een hogere ontvangen rente op de gestegen cash positie. Dit ondanks fors gestegen rente in de betreffende periode

Impact hogere rente op waarden en impact indexering & lettings/relettings
URW heeft in de verslagperiode H1 moeten afboeken op de assets-waarde.
Betreft een afwaardering van 1,9%; te weten een min van 4,8% door de gestegen marktrente en een plus van 2,9% door hogere huren

quote:

HCohen schreef op 6 augustus 2023 15:01:

Leuk al die beeldspraak Hr Fleming(aan creativiteit en energie geen gebrek!), maar verlies je niet in het verhaal;
- vanwege een te hoge LTV en niet vanwege een te lage LTV;
- tevens (oa) EPRA NTA is wat gedaald in H1 vs FY'22 van 121E naar 116.40E ;-)
Note: EPRA Net Tangible Assets (“NTA”):
assumes that entities buy and sell assets, thereby crystallising certain levels of unavoidable deferred tax.

NB: URW’s NDV amounted to €141.60 per share as at June 30, 2023
EPRA Net Disposal Value (“NDV”): represents the shareholder’s value under a disposal scenario, where deferred tax,
financial instruments and other certain adjustments are calculated to the full extent of their liability, net of any resulting tax.

Welnu doe ik toch ff mee;
Waar velen URW nu als lelijke eend waarderen, zie ik een (toekomstige) mooie zwaan en hou ik de overtuiging dat met de tijd en ontwikkelingen nav voortdurende implicatie (actuele) strategie, de markt dit ook zo zal gaan zien waardoor de waardering hoger/ juister zal worden en mijn beleggingscase bevestigd zal worden

quote:

Mr. Fleming schreef op 6 augustus 2023 19:06:

[...]

Inderdaad: 8 jaar, was bij mijn posting weggevallen, de VEB heeft er een lijvig dossier over opgeschreven een aantal maanden geleden waarin de 4 grootste REIT’s werden vergeleken(URW, WH, Kleppiere, en nog eentje.. zal het binnenkort het linkje nog eens posten..)op allerlei factoren oa dus rente hedges. En daarin kwam URW als beste vastgoed jongetje uit de bus.. Met 8 lange veilige jaren gehedged.. Zij hadden dus de beste voorwaarden bij de Lenders..? Waarom? In ieder niet omdat ze het zo slecht doen..

De lenders weten in geval van URW omdat het gros van de Malls op A-locaties zitten, dat er altijd voldoende volk zal zijn om de huren gewoon te indexeren, en dat tegen een achtergrond van voor URW gelijkblijvende rente(want voor 8 jaar gehedged tegen een vast tarief..)

Ik heb de indruk dat een aantal zogenaamde analisten die koersdoelen afgeven op URW dit fenomeen niet voldoende beseffen en meenemen in hun bepalingen omtrent URW, bewust of onbewust..

quote:

DubbeltjeblijftDubbeltje schreef op 7 augustus 2023 08:15:

[...]

Dat de schuld een gemiddelde looptijd van 8 jaar heeft heeft wil niet zeggen dat het renterisico voor 8 jaar gehedged is.
Stel men heeft twee even grote obligaties uit staan; een obligatie met een duur van 1 jaar en een obligatie met een duur van 15 jaar. Dit geeft dan een gemiddelde looptijd van 8 jaar. Maar die ene met een looptijd van 1 jaar moet volgend jaar wel weer afgelost worden waardoor er opnieuw geleend moet worden. Tegen de dan geldende (hogere) rente.
Dus de financieringslast is niet voor 8 jaar vastgelegd (tenzij alle obligaties een looptijd van 8 jaar hebben, maar dat lijkt mij onwaarschijnlijk)

quote:

Branco P schreef op 8 augustus 2023 08:55:

[...]

Iedereen snapt dit en je kunt gewoon het expiratieprofiel bekijken. Dan zie je dat van veel leningen de rentes nog langjarig gefixeerd zijn en voor de expiratie van leningen op korte termijn (komende paar jaar) heeft URW de grote berg met cash. Dus de facto kun je er wel vanuit gaan dat de komende ca. 4 a 5 jaar de hoogte van de rente nagenoeg onveranderd blijft en dat de LTV gestaag wat afneemt. Ook in de periode daarna zal URW nog jaren lang een relatief lage rente hebben.

quote:

Branco P schreef op 6 augustus 2023 11:28:

[...]

Corrigeer me als ik het mis heb, maar USA staat op dit moment tegen NIY van 4,8% (4,8/100 = 4,8%) in de boeken. In de strategie-presentatie (sheets onderdeel 6) zie je een grafiek met de effecten bij een verkoop van USA tegen discounts tot wel 50% op de boekwaarde. Ik denk dat het management bereid is om tot maximaal 30% te gaan. Dan zou de NIY op de deal 6,9% (4,8/70 = 6,9%) zijn. Dat lijkt mij toch niet onhaalbaar op relatief afzienbare tijd. URW wil nog steeds radicaal reduceren in USA en dat betekent akkoord gaan met een forse discount. Op andere objecten gaat URW dat nooit doen, maar voor wat betreft USA zie ik wel een discount van minimaal 25% verschijnen. En dat zou prima zijn. Dan zeg ik: heel snel afscheid nemen van USA. Het liefst dat ene mindere Westfield object in UK ook eruit, tegen dezelfde discount, maar ik accepteer en begrijp dat dat een brug te ver is voor het URW management (en de aandeelhouders). Ook zie ik nog wel het strategische voordeel van een sterke marktpositie in London voor URW.

cdn.urw.com/-/media/Corporate~o~Sites...

cdn.urw.com/-/media/Corporate~o~Sites...

Ik ben de laatste tijd ook wat USA jaarverslagen en presentaties aan het bekijken en wat mij opvalt is dat "LTV" in de VS helemaal geen "dingetje" is in de verslaglegging. Objecten staan tegen kostprijs, gecorrigeerd voor afschrijving op de balans. De term LTV kom ik niet tegen. Of ben ik nu zo verkeerd aan het kijken? Omdat er geen marktwaardes gegeven worden, ook geen NIY's. Houtje touwtje kom ik dan voor SPG uit op een marktwaarde van 80 a 90 miljard bij 25 miljard aan schulden (deelnemingen in o.a. KLEP buiten beschouwing gelaten). Als ik dat goed zie, zou SPG dus een LTV van ca 30% hebben? Lamsrust, hoe moet ik daar naar kijken? Hier ontbreekt het mij aan kennis & vaardigheden. Overigens is SPG, naast grootste aandeelhouder in Klepierre, ook mede-eigenaar van o.a. de Outlets in Roermond en Roosendaal. Dat wist ik nog niet. SPG zit dieper in EU dan ik wist/dacht.

quote:

Lamsrust schreef op 8 augustus 2023 13:53:

Zonder dat ik het wist, blijk ik via Meespierson toegang te hebben tot de ABN/Oddo analisten rapporten.

quote:

Lamsrust schreef op 8 augustus 2023 13:29:

[...]

SPG neemt haar onroerend goed inderdaad op de balans op tegen de aanschafwaarde minus cumulatieve afschrijving, i.e. niet tegen de taxatie waarde zoals URW. SPG is wel degelijk onderhevig aan een LTV convenant (max 65%), maar de waarde van de assets wordt hierbij vastgesteld door de NOI te delen door 7%, i.e. er wordt gewerkt met een vastgesteld niy van 7.0%. De LTV van SPG is dan 42%. Zou die worden berekend met de 4.8% niy waartegen URW haar US malls heeft gewaardeerd, dan bedraagt de LTV inderdaad 29%. De zogenoemde "fortress Balance sheet" van SPG.

Bij de Taubmann deal heeft SPG initieel een cap rate van 6% geboden en na corona korting uiteindelijk 7.2% betaald. Ik denk dat de resterende URW flagship portfolio (ex regionals) van een hogere kwaliteit is, maar de rente is nu ook hoger. Een cap rate van 6% is dus iets om rekening mee te houden. Dan kom je op een opbrengst van plm. E 7 mrd plus EUR 0.4 mrd voor de airports/merkenrechten maakt EUR 7.4 mrd. Dat zou 23% korting impliceren. Dan heeft URW ook een LTV van 30%.

quote:

Branco P schreef op 10 augustus 2023 08:42:

[...]

Helder wederom, en dank voor de LTV info voor SPG! Weer iets bijgeleerd! Hoewel de rentes ondertussen gestegen is, moet je bij die Taubmann deal wel bedenken dat de verkopers, vanwege Corona, sowieso heel graag van de panden af wilden. Dat heeft toen voor een vrij grote discount gezorgd in de heronderhandeling. 23% korting op USA zou een heel mooi resultaat zijn. Bij 30% korting moet URW het spul ook lozen. Mee eens?

Beleggen in SPG, daar ben ik toch wel wat huiverig voor. Ze hebben voornamelijk megamalls in USA, een markt die oververzadigd is (er zijn er te veel en ze zijn te groot). Ik zou me er nog iets verder in moeten verdiepen (stuk of 10 locaties beoordelen, zoals ik ook bij URW USA deed… daar heb ik ze trouwens allemaal bekeken 2 a 3 jaar geleden. De grap was dat SF toen in mijn “goed” lijst stond. Het kan verkeren!)