Eurobench.com

Lamsrust 21 juni 2021 00:03

2

quote:
HCohen schreef op 20 juni 2021 22:40:
[...]

@Lamsrust
Dank voor die uitleg, .
Ik heb niet specifiek gekeken naar toepassend of gebruikelijk recht voor CMBS leningen(geen ervaring met dit soort constructies).
Iets bijgeleerd! (Consensuel return was me duidelijk, zo ook non-recourse').

De boekwinst is welkom ;-)
De vraag rijst nu wel(voor mij in elk geval) hoeveel meer regionals nog op die manier en dus wellicht ook op of boven boekwaarde zullen (kunnen) worden 'afgestoten'...
(Zie ook de aanvulling hierboven van PhilipBe, eerder Citrus Park and Countryside)

Volgens mij zijn dan nu alle leningen in default afgewikkeld. Rest van de regionals zal regulier verkocht moeten worden.

HCohen 21 juni 2021 06:37

1

Steeds meer mensen op de fiets naar de Mall
voorburgsdagblad.nl/lokaal/steeds-mee...

Lamsrust 21 juni 2021 08:24

2

Doen de taxatiewaarden van kantoren en retail recht aan de aardverschuivingen tijdens de coronacrisis? Het woord is aan Jeroen Lokerse, ceo van Cushman & Wakefield Nederland, en Baldwin Poolman, directeur van Dynamis taxaties.
Delen:

NIEUWS
MARKTONTWIKKELINGRETAILMARKTONTWIKKELINGKANTOREN
Eerste publicatie door Peter HanffEerste publicatie 18 jun 2021Laatst gewijzigd 18 jun 2021
waarde kantoren retail
Wat zegt de taxatiewaarde over de waarde van vastgoed?

Lokerse: ‘Het is heel boeiend om te zien wat gemiddeld betaald wordt voor een bepaald product. Maar nog interessanter is om te bedenken hoe cashflows van bijvoorbeeld supermarkten er in de toekomst gaan uitzien. Wat zijn de risico’s die daar inzitten? Hoe verhouden zich die tot de risico’s in andere segmenten? En wordt er dan op dit moment wel de juiste prijs betaald voor het vastgoed? Een taxateur zal komen op wat de prijsvorming in de markt is. Wij kijken meer naar de toekomst toe. Dat vind ik ook een mooie benadering. Ik wil liever met vandaag en morgen bezig zijn dan met vandaag en gisteren.’

Zijn er vastgoedtypen waarvan de taxatiewaarde niet overeenstemt met de eigenlijke waarde?

Lokerse: ‘Zeker. Sinds enkele jaren zeg ik dat je voor elk goed wijkwinkelcentrum een bedrag kunt betalen dat tien procent boven de geldende taxatiewaarde ligt. Dat betekent dus ook: tien procent hoger dan wat er in de markt betaald wordt. Het rendements-risicoprofiel is zo goed, dat een belegger, bijvoorbeeld een pensioenfonds, daar zeker het rendement uit kan halen. Met zo weinig volatiliteit dat het een hogere prijs zou kunnen verantwoorden. Eigenlijk zeg je dan: dit is een heel interessante markt om te investeren. Want op dit moment wordt het vastgoed lager geprijsd dan het waard is. Inmiddels zien we dit terug in de waarde-ontwikkeling en zijn supermarkten en wijkwinkelcentra misschien wel het vastgoedsegment dat het meest in trek is.’

Kan een taxateur rekening houden met toekomstige waardeontwikkeling?

Poolman: ‘Laat me beginnen met zeggen dat ik het helemaal met Jeroen eens ben. En die toekomst, daar kijk ik natuurlijk ook naar. Alleen moet ik in mijn taxaties referenties gebruiken. Ik kan misschien ook wel vinden dat iets tien procent meer waard is. Maar ik kan dat niet of onvoldoende onderbouwen met de referenties vanuit het verleden en de prijzen die vandaag betaald worden. Dat maakt het lastig. Als taxateurs zijn wij meer van het in de directe omgeving kijken naar vergelijkbare objecten. Op basis daarvan moeten wij een waardering vaststellen. Zo zijn onze regels. Daar tekenen wij ook voor. Niet dat we alleen maar naar het heden kijken. Ik kijk naar de cashflow in de toekomst, bijvoorbeeld een periode van tien of vijftien jaar. En ik geef een exit yield aan. Uiteindelijk maak je die cashflow contant naar het heden.’

Hoe houdt een vastgoedadviseur rekening met toekomstige waardeontwikkeling?

Lokerse: ‘Dat is heel simpel. Vastgoed is gewoon een afgeleide van wat er in de macro-economie gebeurt. Het gemakkelijkst is dat uit te leggen met wat we nu zien gebeuren in de logistiek. Een heel snelle stijging van prijzen. Veel sneller dan in de taxaties naar voren kan komen. Met overigens een heel groot risico op bubbelvorming. Aan de andere kant zie je prijsdalingen in de retailsector, bijvoorbeeld in A1-winkelstraten. Dat kun je zien aankomen als je de drivers van waarden beter bekijkt. Dat komt vertraagd terug in de transacties en dus in de waarderingen. Daar kun je over adviseren en dat is iets anders dan taxeren. Het heeft met strategie te maken.’

Voor elk goed wijkwinkelcentrum kun je 10 procent meer betalen dan taxatiewaarde
Poolman: ‘Als je het op macro-niveau bekijkt, zie je dat de pandemie een versnelling heeft veroorzaakt. Mensen gingen al online aankopen, maar dat was beperkt. Nu doet mijn schoonvader van 78 het ook en hij is niet de enige van zijn generatie. En terwijl ik hier thuis zit te werken drukt zes of zeven keer per week iemand van een pakketdienst op mijn deurbel. Dus de logistiek is zich aan het ontwikkelen. Hoe gaat die er over vijf of tien jaar uitzien? Dat te duiden, is de rol van de adviseur.’

Kan de taxateur rekening houden met de grote trends?

Poolman: ‘De vastgoedmarkt is heel conservatief, maar de generaties uit de jaren ‘50 en ‘60 zijn vertrokken. Er komen nu jonge mensen die een heel ander beeld hebben van, ik noem maar wat, eigendom. Een woning, auto of fiets hebben. Ze willen niet bezitten, ze willen gebruiken. Dat zijn fundamenteel andere dingen. Wat betekent dat voor bijvoorbeeld woningen? Als taxateur moet je je ervan bewust zijn welke kant het opgaat. Een strategisch adviseur als Jeroen kan daar misschien iets inzichtelijker dingen over zeggen door zijn data en zijn aggregatieniveau. Uiteindelijk kom je met je analyse op het niveau van individuele panden. En ja, dan doen wij weer mee.’

Hoe weet je dat je goed zit met je voorspellingen?

Lokerse: ‘Wij verzamelen en structureren zo ontzettend veel data. Daar maken we een goed datawarehouse mee, zodat we heel goed kunnen onderbouwen wat de visie is. Daar zitten ook externe databases bij die ons simpelweg vertellen hoe de online retail zich ontwikkelt. Tijdens zo’n covid-periode gaat het veel sneller dan we gedacht hadden. Dat zal gedeeltelijk terugvallen. Per saldo betekent het dat de toegevoegde waarde van een vierkante meter retail naar beneden zal gaan. Dat zijn analyses en dan ga je met scenario’s werken.

Lamsrust 21 juni 2021 08:25

1

Wat betekent de opkomst van online winkelen voor de eigenaren van winkelpanden op A1-locaties?

Lokerse: ‘In ieder geval niet dat elke winkel minder waard wordt of dat overal de huurwaarden naar beneden gaan. Maar over het geheel gaat die markt wel naar beneden. Als je het goede gebouw hebt, is er helemaal niets aan de hand. Dat is helemaal niet spannend. Op de Kalverstraat in Amsterdam hebben we verhuurd op de oude niveaus. Maar er zijn op de Kalverstraat ook winkels die niet verhuurd worden, of tegen een heel grote korting ten opzichte van voor covid. Dat maakt die markt ondernemender. Je kunt er nog steeds heel grote kansen vinden, maar je moet niet de verkeerde dingen doen.’

Na de kredietcrisis verliep de daling van de vraagprijzen voor vastgoed zo traag, dat de beleggingsmarkt jarenlang op een laag pitje stond. Hoe gaat dat nu?

Poolman: ‘Ik vind het wel belangrijk om even stil te staan bij de verschillen tussen toen en nu. De enige overeenkomst tussen kredietcrisis en coronacrisis is het tweede deel van het woord. Tijdens de pandemie gaat het in de eerste plaats om de gezondheid van mensen. Begin 2020 hoorden we dat het virus heel erg dodelijk kon zijn. Na een tijdje viel dat gelukkig – en tussen aanhalingstekens – mee. Het proces van de banken bleef gewoon doorgaan en je ziet hoe belangrijk ze zijn. Tussen 2008 en 2013 zijn ze dicht geweest. Er was geen geld beschikbaar. Tijdens de coronacrisis is de economie als geheel door blijven draaien. Alleen sommige sectoren hebben er veel last van.’

Doet het tempo van prijsaanpassingen in bijvoorbeeld delen van segmenten retail en kantoren recht aan de gevolgen van de coronacrisis?

Lokerse: ‘Iedereen heeft denk ik wel geleerd dat je sneller moet aansluiten bij wat er in de wereld gebeurt. Dat het voor iedereen toch beter is dichter en korter op de werkelijke veranderingen in de markt te zitten. Volgens mij gaat de aanpassing op dit moment overal sneller.’

Hoe kan het dat Nederlandse taxateurs nu beter bij de tijd zijn dan in de jaren na de kredietcrisis?

Poolman: ‘Taxateurs beschikken over meer data dan toen en hebben dus meer referenties. Een jaar of vijftien geleden waren presentaties van rapportages van makelaarsorganisaties nog hele gebeurtenissen. Daar ging je als taxateur heen, want die gegevens moest je zo snel mogelijk hebben. Tegenwoordig is wat in die rapporten staat bij de verschijning ervan al bekend. De markt heeft enorme vooruitgang geboekt. Daar hebben we veel profijt van. Maar we kunnen daar nog veel meer mee doen.’

Lokerse: ‘Het achterlopen is onlosmakelijk verbonden met taxaties door het gebruik van referenties. In dit verband vind ik het wel aardig om het te hebben over beleggers die zeggen dat ze nooit onder de taxatiewaarde verkopen. Vanuit mijn perspectief zeg ik: dat is dan mooi, dan hoef je de helft van de economische cyclus helemaal niets te doen. Ik denk wel dat taxaties steeds minder achterlopen doordat de taxatiepraktijk steeds professioneler wordt. Het niveau van de opleidingen gaat hard omhoog. De vaardigheid om te werken met cashflows gaat omhoog en de drivers daarvan worden steeds beter gelezen. Maar toch zit er in het vastgoed nog een hele groep mensen die de taxatie als de enige werkelijke waarde van nu ziet. Terwijl het toch echt een inschatting is van de marktwaarde, voor een groot deel gebaseerd op aannames en referentietransacties van de de afgelopen tijd.’

Veel woningtaxaties vinden geautomatiseerd plaats. Mogelijk zal dat ook meer gaan gebeuren in het commercieel vastgoed. Zullen de processen van prijsaanpassing daardoor minder heftig worden?

Poolman: ‘Absoluut. Kijk hoe dat nu al werkt op de woningmarkt. Daar zie je de aanpassingen heel snel gaan. Als jij een woning wilt kopen kun je zo in het Kadaster zien voor hoeveel een vergelijkbare woning in dezelfde straat gegaan is. Vroeger moest je voor die informatie naar de makelaar en duurde het veel langer.’

Je kunt je afvragen of je een accountantskantoor nog wel als huurder wilt hebben
Lokerse: ‘De ambitie is om de markt verder te professionaliseren en transparanter te maken. Ik denk dat er daardoor minder risico in vastgoed komt.’

Poolman: ‘En blijkbaar worden er in de financiële sector werkzaamheden verricht die te automatiseren zijn. Niet alleen van taxateurs, maar ook van bijvoorbeeld accountants. Taxateurs en accountants gaan meer adviserende rollen spelen. Je kunt je afvragen of je een accountantskantoor nog wel als huurder wilt hebben. Want die grote accountantskantoren van zoveel tienduizend vierkante meter, zijn die er over tien jaar nog?’

Moeten die professionalisering en digitalisering van de vastgoedsector tot een lagere spread leiden ten opzichte van Duitse tienjarige staatsobligaties?

Poolman: ‘Als het risico afneemt, dan zou dat moeten.’

Gebeurt dat nu al?

Lokerse: ‘We zitten aan het begin van dat proces, maar uiteindelijk gaat het natuurlijk gebeuren. Vroeger werd er voor bijvoorbeeld een aflopende erfpacht een bedrag opgeschreven. Tegenwoordig kan een taxateur het precies uitrekenen. Dus een belegger weet precies wat de correctie op de waarde van dat vastgoed zou moeten zijn. Er wordt meer geduid en dat betekent dat je de risico’s eruit haalt. Je kunt een exactere en betere prijs maken. De markt wordt efficiënter en als dat gebeurt zullen de opslagen naar beneden kunnen.’

Zou een meer toekomstgerichte taxatie een vastgoedlening goedkoper kunnen maken?

Poolman: ‘Banken hebben de taxaties op basis van referenties nodig om aan de eisen van de toezichthouder te voldoen. Maar ik zie bijvoorbeeld ING juist erg kijken naar risico’s in de toekomst. Dat economisch waarderen, waarbij je iets kunt zeggen over de waarde van een vastgoedobject in de toekomst, is voor een bank essentieel. Want die gaat een financiering niet aan voor een week. Dat is meestal vijf, tien of twintig jaar. Dan moet je dus wat verder kijken dan alleen vandaag. Hoe meer data je hebt en hoe meer je terug kunt kijken, hoe beter je de waardeontwikkeling kunt inschatten en hoe lager het risico wordt. En een lager risico betekent dat een bank bereid is om daar een lager tarief tegenover te stellen.’

Lamsrust 21 juni 2021 08:26

1

Wordt vastgoed in de ogen van institutionele beleggers minder risicovol?

Lokerse: ‘Ja. Aandeelhouders vragen beleggers steeds vaker om hun keuzes op basis van data te onderbouwen. Dat zien we bij elke grote belegger terug. Dan gaat vastgoed iets meer lijken op andere beleggingscategorieën. Onze markt is natuurlijk niet heel transparant en efficiënt, dus het wordt niet hetzelfde. Gebouwen zijn niet deelbaar, er zijn maar weinig spelers actief, de financieringsmarkt heeft nogal wat impact. Maar het wordt wel steeds professioneler, transparanter en datagestuurd. Nog even los van de toegenomen eisen om witwassen en andere wanpraktijken te voorkomen. Dat proces valt niet te stoppen. Ik realiseer me heel goed dat het moeilijk is om in de toekomst te kijken. Maar als een markt er over twee jaar anders uitziet dan in onze scenario’s, moeten we het kunnen verklaren. Covid konden we niet voorspellen, de transitie in de retailmarkt naar meer digitaal wel. Die hebben we zien aankomen, alleen gaat het proces sneller dan we hadden verwacht.’

Zijn er segmenten waar de prijzen nog niet aangepast worden?

Lokerse: ‘We hebben segmenten waar op dit moment minder transacties plaatsvinden. We hebben gebieden waar mensen onzeker zijn over de toekomst. Dan is dat lastig. Maar het gaat wel wat sneller. Na de financiële crisis lag het dieptepunt van de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt misschien wel vier jaar later. Toen pas zagen we private equity instappen in bepaalde delen. We zien dat dit nu veel sneller gebeurt. Dat spelers met een ondernemende blik kijken naar winkelcentra waar vroeger veel mode zat. Die blik van: er moet een herontwikkeling komen. Er moeten andere dingen gebeuren. Heel veel instituten bleken ook bereid om dat in te zien. En ook om keuzes te maken. Dit is niet meer een beleggings-, maar een ontwikkelproduct. Daar hoort een andere prijs bij dan hiervoor en die transacties vinden plaats. Dus je ziet in de markt dat die prijsaanpassing sneller gaat.’

Waarom zie ik private-equity-partijen nu niet opnieuw instappen in de Nederlandse kantoren- of retailmarkt?

Lokerse: ‘Op het niveau van grote portefeuilles gebeurt dat misschien nog niet, op het niveau van objecten zeker wel. Maar we zien absoluut nu de transacties plaatsvinden met een volledig perspectief op de herontwikkeling van winkelcentra. We krijgen heel veel vragen van private equity. We zien heel veel vragen van Nederlands private equity om anders naar die gebieden te kijken. En dat is ook heel logisch. Wij zien dat gemeenten zich bewuster worden dat er iets moet gebeuren. Al die steden gaan meer kijken naar alternatieven. In een winkelcentrum betekent dat bijvoorbeeld winkels weghalen en woningen of andere voorzieningen toevoegen.’

Wie stappen in de transformatie van winkelruimten?

Lokerse: ‘Heel veel partijen. Maar zeker ook ontwikkelaars met Nederlands geld. Maar kijk, het is iets anders dan het asset management play van grote Angelsaksische vermogensbeheerders. Het spel van heel goedkoop inkopen vanuit de verwachting dat de markt weer goed zal worden. En dan proberen te verkopen.’

In de kantorenmarkt is de pijn nog niet groot genoeg
Poolman: ‘De overheid kan eraan bijdragen dat dit soort transities plaatsvindt. De gemeente Den Haag wist al vijftien jaar dat de Mall of the Netherlands eraan zat te komen. Nu hoor ik over de bezorgdheid dat huurders uit andere winkelgebieden worden weggetrokken. Maar een gemeente kan ook zorgen dat je winkelgebieden als de Spuistraat weer levendig maakt door wonen boven winkels. Dat kun je stimuleren. Grote Angelsaksische vermogensbeheerders kopen iets in om er binnen vijf of zeven afscheid van te nemen. Iets met relatief weinig cashflow binnenhalen en er veel cashflow uithalen.’

Kan het ook zijn dat zulke grote buitenlandse beleggers het dieptepunt van de kantoren- en retailmarkt nog niet zien?

Lokerse: ‘Er zitten goede data driven organisaties die heel goed weten hoe ze naar de structurele trends en transformatie kunnen kijken. Daar kunnen ze succesvol mee zijn, maar het gaat niet altijd perfect.’

Angelsaksische vermogensbeheerders die een jaar of acht geleden in onze kantorenmarkt stapten hebben de cyclus goed gelezen. Nu zie ik ze niet. Zijn onze kantoren en winkelobjecten wel aantrekkelijk geprijsd?

Lokerse: ‘Ik kan niet namens andere partijen praten, maar misschien is dat zo. Of er zit te veel operationeel werk aan vast voor de schaal waarop een zo’n grote vermogensbeheerder het spel wil spelen. Dan zijn andere plekken en segmenten misschien interessanter.’

De risico's worden groter
Poolman: ‘In de kantorenmarkt is de pijn nog niet groot genoeg, denk ik. Er zijn nog heel veel bedrijven die nog steeds een huurcontract hebben en blijven zitten. Binnen drie jaar zul je steeds meer bedrijven zien die hun vastgoed- en huisvestingsstrategieën gaan veranderen. Gaan we weer honderd procent naar kantoor? Nou, ik denk het niet. Dat heeft gevolgen voor de waardeontwikkeling van kantoren in bepaalde gebieden. Want als jij net even verkeerd zit in gebieden als Papendorp, die ontwikkeld zijn vanuit de gedachte dat iedereen een kantoor moet hebben, dan heb je misschien wel een probleem. Want heeft zo’n gebied nog toekomst?’

Zijn de risico’s met kantoren en retail te groot geworden?

Lokerse: ‘Organisaties kiezen bewuster en dat leidt tot verdere polarisatie van de kantorenmarkt. Sommige locaties zullen duurder worden, andere vallen af. De risico’s worden groter. Stel dat de waarde eerst tussen twaalf en zestien keer de huur lag en die grenzen schuiven op naar acht tot achttien keer de huur. En als je net verkeerd zit met zo’n object… Ja, dan worden er wel grote fouten gemaakt.

Ook in de retail staat veel meer op het spel. De afgelopen decennia werd elke C-locatie een B-locatie en elke B-locatie een A-locatie. Nu verandert die markt zo hard dat je niet eens weet of een B-locatie straks nog een C-locatie wordt. Want misschien wordt er helemaal niet meer gewinkeld. Als de fundamentele waarde goed is omdat er een alternatief is zoals wonen, is er natuurlijk niets aan de hand. Maar in heel veel gevallen is dat niet zo. Kritisch zijn op je investeringen en hoe je ze doet lijkt me altijd een goed idee. Maar in de retail moet je dat meer dan ooit.’

Lamsrust 21 juni 2021 08:34

3

Voortbordurend op wat ik gisteren zei, het is heel belangrijk nu in te schatten waar er over 5 a 10 jaar nog gewinkeld wordt. URW’s strategie lijkt in dezen goed te zijn. Zie Mall of the Netherlands ontwikkeling, waar ook in dit artikel aan gerefereerd wordt.

In NL zal URW haar winkelgebieden in Zoetermeer en Almere wel asap moeten verkopen want daar zit de toekomst nu juist niet in. Dat zal alleen kunnen tegen een afslag op de boekwaarde, maar beter nu 15% afslag dan 35% over 5 jaar. Tenzij er herontwikkelingspotentieel naar woningen inzit natuurlijk, maar daarvoor ken ik de locale situatie onvoldoende.

Branco P 21 juni 2021 09:49

0

quote:
Lamsrust schreef op 21 juni 2021 08:34:
Voortbordurend op wat ik gisteren zei, het is heel belangrijk nu in te schatten waar er over 5 a 10 jaar nog gewinkeld wordt. URW’s strategie lijkt in dezen goed te zijn. Zie Mall of the Netherlands ontwikkeling, waar ook in dit artikel aan gerefereerd wordt.

In NL zal URW haar winkelgebieden in Zoetermeer en Almere wel asap moeten verkopen want daar zit de toekomst nu juist niet in. Dat zal alleen kunnen tegen een afslag op de boekwaarde, maar beter nu 15% afslag dan 35% over 5 jaar. Tenzij er herontwikkelingspotentieel naar woningen inzit natuurlijk, maar daarvoor ken ik de locale situatie onvoldoende.

Ik denk dat 1 ding vooral duidelijk is en dat is dat MotN niet het winkelcentrum is waar in de toekomst gewinkeld wordt. Alleen voor de mensen in de omliggende wijken is MotN de moeite waard en uit de rest van Den Haag ook nog wat aanloop en ja inderdaad, mogelijk ook nog uit wat omliggende stadjes als Zoetermeer. Wat dat betreft heeft URW met MotN wel echt het doodsvonnis van Zoetermeer getekend. Had je dan niet beter Zoetermeer al 5 jaar geleden verkocht?

Maar bijvoorbeeld uit Almere zal het aantal bezoekers aan MotN minimaal zijn. De bewoner van Almere zal heel soms naar Amsterdam of Utrecht gaan, maar verder houdt die het gewoon bij Almere.

QueSera 21 juni 2021 12:47

2

@Lamsrust. Dank je voor het delen van dit artikel. Diepgravend en doordacht.
Heel verhelderend het verschil tussen taxatiewaarde en waarde. Taxateurs moeten dus referentiepunten in de huidige markt vinden voor hun waardebepaling. Die mag dus niet (te veel) afwijken van de marktprijs. Hier op het forum zijn heel wat discussies te begrijpen doordat de twee categorieën door elkaar gehaald zijn. Het doet me denken aan de quote van Buffet: price is what you pay and value is what you get.
De meeste van ons zitten denk ik nu in URW omdat we denken dat de markt nu winkelvastgoed onderwaardeert vanwege de Corona schrik.

Lamsrust 21 juni 2021 13:06

2

quote:
Branco P schreef op 21 juni 2021 09:49:
[...]

Ik denk dat 1 ding vooral duidelijk is en dat is dat MotN niet het winkelcentrum is waar in de toekomst gewinkeld wordt. Alleen voor de mensen in de omliggende wijken is MotN de moeite waard en uit de rest van Den Haag ook nog wat aanloop en ja inderdaad, mogelijk ook nog uit wat omliggende stadjes als Zoetermeer. Wat dat betreft heeft URW met MotN wel echt het doodsvonnis van Zoetermeer getekend. Had je dan niet beter Zoetermeer al 5 jaar geleden verkocht?

Maar bijvoorbeeld uit Almere zal het aantal bezoekers aan MotN minimaal zijn. De bewoner van Almere zal heel soms naar Amsterdam of Utrecht gaan, maar verder houdt die het gewoon bij Almere.

Dit ben ik volstrekt oneens met jou. Afgaande op de 8.000 reviews komen mensen van heinde en verre naar MotN en ik lees zeer veel positieve reviews en ook veel mensen die zeker terugkomen. Daarnaast denk ik nu juist dat de bewoners uit typische middle class steden als Almere, Zoetermeer, Rijswijk, Nieuwegein, etc. naar MotN komen aangezien het aanbod hierop is toegesneden en de experience uiteraard veel leuker is dan in die steden zelf.

URW's winkelcentrum in Almere en Zoetermeer proberen ze allang te verkopen alleen dat lukt niet tegen de boekwaarde kennelijk. Wellicht inmiddels wel nu herontwikkelingspotentieel in woningen wellicht binnen bereik ligt.

Laten we zeggen dat we eind 2022 kunnen peilen hoe de vlag ervoor hangt aan de hand van de footfall en sales per m2.

Branco P 21 juni 2021 13:11

0

quote:
QueSera schreef op 21 juni 2021 12:47:
@Lamsrust. Dank je voor het delen van dit artikel. Diepgravend en doordacht.
Heel verhelderend het verschil tussen taxatiewaarde en waarde. Taxateurs moeten dus referentiepunten in de huidige markt vinden voor hun waardebepaling. Die mag dus niet (te veel) afwijken van de marktprijs. Hier op het forum zijn heel wat discussies te begrijpen doordat de twee categorieën door elkaar gehaald zijn. Het doet me denken aan de quote van Buffet: price is what you pay and value is what you get.
De meeste van ons zitten denk ik nu in URW omdat we denken dat de markt nu winkelvastgoed onderwaardeert vanwege de Corona schrik.

Die onderwaardering is er bij de meeste winkelvastgoedfondsen al wel weer uit hoor. Ik denk dat een URW achterblijft omdat zij zeer zware klappen hebben gekregen door Coronasluitingen en te veel objecten zaten al pre-Corona al op een leegstand van 5 a 10%. Post-Corona dus op 10% a 15% en degelijke leegstandspercentages betekent voor winkelcentra dat er een negatieve spiraal in werking treedt van huurverlagingen en afwaarderingen. Dat was in de US-Malls van URW al aan de gang en dat risico zie ik ook voor diverse URW Malls/Regio's in Europa.

Voorts heeft URW ook nog de pech dat zij in de US nog veel airport-malls heeft en in Parijs de conferentiecentra en die beide categorien hebben ook extra veel klappen gehad door de Lockdowns.

Lamsrust 21 juni 2021 13:22

2

quote:
QueSera schreef op 21 juni 2021 12:47:
@Lamsrust. Dank je voor het delen van dit artikel. Diepgravend en doordacht.
Heel verhelderend het verschil tussen taxatiewaarde en waarde. Taxateurs moeten dus referentiepunten in de huidige markt vinden voor hun waardebepaling. Die mag dus niet (te veel) afwijken van de marktprijs. Hier op het forum zijn heel wat discussies te begrijpen doordat de twee categorieën door elkaar gehaald zijn. Het doet me denken aan de quote van Buffet: price is what you pay and value is what you get.
De meeste van ons zitten denk ik nu in URW omdat we denken dat de markt nu winkelvastgoed onderwaardeert vanwege de Corona schrik.

Klopt. Er kan inderdaad een groot verschil zitten tussen de "taxatiewaarde" en de "marktwaarde". Daarom hecht ik ook nooit zo aan een taxatierapport, aangezien dit niet meer is dan een combinatie van de subjectieve visie van de opsteller daarvan en het marktsentiment (cap rate/interest). Het gaat erom welk inkomenspotentieel een bepaald object zeg de komende 10 jaar gaat genereren.

HCohen 22 juni 2021 08:08

0

NIEUWS
STEPPIN’ OUT OPENT WINKEL IN WESTFIELD MALL OF THE NETHERLANDS, HAN BEKKE VERTREKT BIJ MODINT EN WE MOGEN WEER WINKELEN ZONDER MONDKAPJE
by Renate Zoutberg21 juni 2021 0 comments
Steppin Out heeft een winkel geopend in Westfield Mall of the Netherlands en komende zaterdag vervalt de mondkapjesplicht in onder meer mode- en schoenenwinkels. Dat en meer lees je in het nieuwsoverzicht van 21 juni.
Steppin’ Out opent winkel in Westfield Mall of the Netherlands

Het modelabel Steppin’ Out heeft een winkel geopend in Westfield Mall of the Netherlands. Afgelopen weekend gingen de deuren open. Dat meldt het bedrijf in een persbericht. De collectie bestaat voor het grootste deel uit het eigen merk, aangevuld met merken als Barbour, McGregor en Franklin & Marshall. In het vrouwensegment zijn de merken Josephine & Co en Saint James toegevoegd. Steppin’ Out is van oorsprong een Utrechts bedrijf, dat werd opgericht in 1983. Het modelabel heeft 15 filialen en een hoofdkantoor in ’s-Hertogenbosch. Het merk werd bekend vanwege het studentikoze karakter van de kleding. De huidige collectie is sportief klassiek met sporen uit de wereld van studentensporten rugby en roeien. Artikelen uit vervlogen tijden zijn opnieuw uitgegeven; kleurrijk, preppy en soms een beetje ironisch, aldus het persbericht. Steppin’ Out heeft als pay off ‘House of Classics’ aan zijn naam toegevoegd, wat is terug te zien in deze nieuwe winkel.

Restricties winkels vervallen grotendeels komende zaterdag

Door de versnelde versoepelingen van het kabinet, mogen winkeliers vanaf komende zaterdag 26 juni 1 klant per 5 vierkante meter mogen ontvangen. Daarnaast vervalt de mondkapjesplicht grotendeels, zo meldde demissionair premier Mark Rutte vrijdagavond. Het gaat goed met het vaccineren, de besmettingscijfers dalen en ook worden er minder mensen met Covid-19 in het ziekenhuis opgenomen. Volgens het kabinet zijn de meeste coronamaatregelen daarom niet meer nodig en kan stap vier van het openingsplan niet alleen gezet maar ook uitgebreid worden. Vanaf komende zaterdag mogen alle locaties heropenen met de reguliere openingstijden, waarbij anderhalve meter de norm blijft. De mondkapjesplicht blijft alleen gelden voor locaties waar de anderhalve meter echt niet gehandhaafd kan worden, zoals in en rond het openbaar vervoer. Voor plekken waar dit niet mogelijk is – denk aan discotheken en festivals – hebben bezoekers een coronatestbewijs nodig. De basisregels blijven gelden: thuisblijven bij klachten, afstand houden, regelmatig je handen wassen en niezen en hoesten in je elleboog. Brancheorganisatie Inretail reageerde een dag voor de officiële aankondiging al enthousiast op het (toen nog mogelijk) schrappen van de mondkapjesplicht. “Dan kan de vlag uit”, zei een woordvoerder tegen de NOS. “Het is in veel opzichten een belemmering geweest. Fysiek natuurlijk, maar ook in het werk. Winkeliers willen verkopen en hier niet steeds mee bezig zijn.”

Han Bekke vertrekt bij Modint

Han Bekke vertrekt bij Modint. Op 1 juli 2021 legt hij die functie als voorzitter van ondernemersorganisatie neer, dan zit hij ook vijftig jaar in de industrie. In november dit jaar treedt hij ook terug als voorzitter van de International Apparel Federation (IAF). Dat meldt Fashionunited. Bekke blijft na zijn vertrek bij Modint nog wel vier jaar als immediate past-president bij IAF. Ook blijft hij voorzitter van Meesteropleiding Coupeur voor nog minstens twee jaar. Verder zit hij in de raad van Toezicht bij TMO Business School en in het bestuur bij het Koetsier Fonds. Ondanks die taken, zegt Bekke meer vrije tijd te krijgen en gaat genieten van zijn tweede huis in Zeeland. “Dat mag ook wel eens na vijftig jaar,” zegt hij lachend. “Als ik iets kan bijdragen vanuit de zijlijn, zal ik dat altijd doen,” wat niet verbazingwekkend is, gezien de passie van Bekke voor de industrie. “En wie weet ga ik wel weer studeren.”

Lamsrust 22 juni 2021 08:10

0

youtu.be/Jr5iwvWb93Y

Discussie tussen Dynamis en Kroese Paternotte inzake MotN. Takeaway: er dient te worden gekeken hoe de bereikbaarheid kan worden verbeterd opdat de bezoekersstroom verwerkt kan worden en de files afnemen. Nu is het natuurlijk ook zo dat het bereiken van en het parkeren van je auto in elke grote binnenstad veel tijd kost.

Peter133 22 juni 2021 17:46

2

Ik was eergisteren in de mall of The Netherlands en alhoewel ik van mening ben dat vastgoed (met name winkels en kantoren) veel leeg staat en dus in waarde omlaag gaat was ik daar zeer onder de indruk en zag een tegendraadse trend die positief is voor dit vastgoed. Prachtig centrum, veel parkeerplaatsen, veel mensen. Staan in de rij om iets te mogen kopen. Wel een rare locatie midden in een woonwijk, maar blijkbaar werkt het. Toegangswegen en openbaar vervoer (metro/randstadrail is nog wel een stukje lopen...) is matig en er zijn de nodige verkeersproblemen. Oftewel er moet daar nog veel gebeuren om het succesvol te houden.
Daar krijgt dan de lokale economie hier vast een flinke boost van en mijn eigen vastgoed is daar inmiddels verdubbeld in waarde en zal nog wel even verder in waarde toenemen dankzij URW. Zo haal je met wat geluk zomaar je eerste miljoen binnen ondanks mijn verliesgevende investering in URW aandelen.

Lamsrust 22 juni 2021 21:00

0

quote:
Peter133 schreef op 22 juni 2021 17:46:
Ik was eergisteren in de mall of The Netherlands en alhoewel ik van mening ben dat vastgoed (met name winkels en kantoren) veel leeg staat en dus in waarde omlaag gaat was ik daar zeer onder de indruk en zag een tegendraadse trend die positief is voor dit vastgoed. Prachtig centrum, veel parkeerplaatsen, veel mensen. Staan in de rij om iets te mogen kopen. Wel een rare locatie midden in een woonwijk, maar blijkbaar werkt het. Toegangswegen en openbaar vervoer (metro/randstadrail is nog wel een stukje lopen...) is matig en er zijn de nodige verkeersproblemen. Oftewel er moet daar nog veel gebeuren om het succesvol te houden.
Daar krijgt dan de lokale economie hier vast een flinke boost van en mijn eigen vastgoed is daar inmiddels verdubbeld in waarde en zal nog wel even verder in waarde toenemen dankzij URW. Zo haal je met wat geluk zomaar je eerste miljoen binnen ondanks mijn verliesgevende investering in URW aandelen.

Je was er dus oo zondag. Hoeveel vertraging heb je opgelopen door files e.d. Een kwartier of meer?

Peter133 22 juni 2021 22:10

0

quote:
Lamsrust schreef op 22 juni 2021 21:00:
[...]

Je was er dus oo zondag. Hoeveel vertraging heb je opgelopen door files e.d. Een kwartier of meer?

Via damplein 5 tot 10 minuten omdat het sluisje open stond. Dus nu is het nog te doen.
Overigens wel benieuwd wat er zal gebeuren als de hele parkeergarage vol is. Vergeleken met centro in Oberhausen zijn er erg weinig parkeerplaatsen. 17000 versus 4000 terwijl de winkeloppervlakte aardig in de buurt komt.

konijnenmelkertbaan 23 juni 2021 10:36

2

[Modbreak IEX: Gelieve inhoudelijk te reageren, bericht is bij dezen verwijderd. Laatste waarschuwing.]

kweetnie 23 juni 2021 10:51

1

Nou, dan maar snel weer terug naar waar hij de laatste tijd heeft gezeten en vooral niet hier allerlei onzin komen uitkramen inderdaad.

Voor de rest maar rustig hier, verder ook weinig nieuws te melden blijkbaar.
Gisteren een redelijke stijging, hopelijk zet deze door, koers blijft rond de 80,- hangen terwijl de vooruitzichten m.i. toch goed zijn.
Nog even afwachten wat de nieuwe delta variant met zich mee gaat brengen maar de versoepelingen zouden toch voor URW goed moeten zijn.
Wat zijn jullie verwachtingen m.b.t. Q2 (halfjaar) cijfers?

mercurius-adept 23 juni 2021 10:57

0

ik verwacht zeker geen hosanna Q2, helaas...

Lamsrust 23 juni 2021 12:22

0

quote:
Peter133 schreef op 22 juni 2021 22:10:
[...]

Via damplein 5 tot 10 minuten omdat het sluisje open stond. Dus nu is het nog te doen.
Overigens wel benieuwd wat er zal gebeuren als de hele parkeergarage vol is. Vergeleken met centro in Oberhausen zijn er erg weinig parkeerplaatsen. 17000 versus 4000 terwijl de winkeloppervlakte aardig in de buurt komt.

Dat is nauwelijks vertraging dus. Ik denk dat er in NL meer mensen met het openbaar vervoer komen dan in Duitsland. En naders in de buurt een groot parkeerterrein huren en met shuttle busjes werken (voor de echte big spenders onder de shoppers een Mercedes S klasse uiteraard).

Vertraagd	30 apr 2024 17:35
Koers	78,480
Verschil	+0,080 (+0,10%)
Hoog	78,960
Laag	77,980
Volume	433.017
Volume gemiddeld	379.249
Volume gisteren	304.244

12 okt	Unibail verkoopt groot Frans winkelce...	2
14 sep	Video: beursgenoteerd vastgoed flink ...	1
14 sep	Video: beursgenoteerd vastgoed ligt e...
04 sep	Unibail-Rodamco verkoopt Amerikaans w...
27 jul	Unibail-Rodamco-Westfield houdt huuri...
21 jul	Unibail-Rodamco-Westfield verkoopt Am...
27 jun	Unibail-Rodamco-Westfield voltooit ru...
12 jun	Beursblik: Goldman Sachs zet Unibail-...
mei '23	Unibail-Rodamco-Westfield verkoopt va...
apr '23	Unibail-Rodamco-Westfield profiteert ...	1

Unibail-Rodamco « Terug naar discussie overzicht

Unibail-Rodamco-Westfield - 2021

Meedoen aan de discussie?

Direct naar Forum

Detail

UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD nieuws