Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

quote:

DeJens schreef op 14 mei 2020 09:45:

Allereerst: ik heb dit nergens gelezen. Dit is mijn eigen analyse.

Onroerend goed maatschappijen zoals ECP maken gebruikt van het zogenaamde hefboomeffect. Zij financieren meestal de helft van de portefeuille met hypotheken. Hierdoor bezitten de aandeelhouders in feite twee keer zoveel onroerend goed voor hun geld. Dit levert veel extra geld op voor aandeelhouders zolang de huurinkomsten hoger zijn dan de hypotheekrente.
Maar....
De banken hebben in de hypotheekcontracten staan dat de waarde van het onderliggend onroerend goed niet onder een bepaalde grens mag komen anders volgt een gedwongen verkoop.

In de praktijk als dit gebeurt betekent dit dat de aandelen an deze onroerend goed maatschappij niets meer waard zijn. De banken krijgen (het grootste deel van) hun geld terug en er blijft niets meer over.

Ik ken de exacte details niet maar zou het niet kunnen zijn dat ECP op de grens balanceert en wellicht binnenkort geconfronteerd wordt met gedwongen verkoop?

Dit zou de extreem lage waarde en beweeglijkheid van ECP kunnen verklaren.

quote:

Harm Wijk schreef op 13 mei 2020 21:14:

Er kan ook een slimme shorter stukken aan het terugkopen zijn. Als je terug moet kopen, en je denkt of weet dat er grote partijen van stukken af willen, dan is het een goede strategie om grote blokken in de bied te zetten om zo grote verkopers uit de tent te lokken. De komende dagen gaan we wel zien wat er aan meldingen in het short register komt.

quote:

Branco P schreef op 14 mei 2020 12:22:

Ik denk eigenlijk niet dat al die 50K en 100K volumes van de afgelopen dagen van een koper waren die een grote positie aan het opbouwen is. Ik denk eerder dat er een grote partij wat met de koers aan het spelen is.

Het is al eerder voorgekomen dat er dagen lang grote volumes verhandeld werden maar dat er uit geen enkel AFM register daarna bleek wie er actief was geweest. Soms kom je er gewoon niet achter.

quote:

NLvalue schreef op 14 mei 2020 13:09:

[...]

Ik schat in dat er een grootaandeelhouder, ws GIC Private, heeft lopen leuren met een blocktrade (buiten de beurs om, 3% discount vs P30 day avg of zoiets), En dat daar geen liefhebbers voor waren.

En dat een ander, ws Norges, zei - die deal wil ik wel - maar op mijn voorwaarden, kom ze maar leveren via de beurs.

Als de verkoop druk wegvalt is het weer 'back to normal". De vraag is of die 50k orders ook weer terugkomen als de koers boven de 9 gaat - dan laat de koper zijn hand zien.

quote:

Branco P schreef op 14 mei 2020 11:26:

[...]

Speciaal een account aangemaakt om hier 1 opmerking te komen plaatsen? De reden dat ECP nu op 9 euro staat is inderdaad omdat dat er partijen zijn die denken dat de komende jaren niet veel geld naar de beleggers zal gaan omdat banken zullen eisen dat er wordt afgelost op de uitstaande bankleningen. Dit betekent niet meteen dat het aandeel niks meer waard is, dat gebeurt pas als huurders in grote getallen geen huur meer betalen of wanneer de leegstand binnen objecten boven de circa 20% uitkomt. In dat geval is het niet meer mogelijk om extra aan de banken af te lossen en dan pas wordt het scenario van gedwongen verkopen realistisch.

De realiteit op dit moment is echter dat de winkels in de winkelcentra in Italië, België en Frankrijk nu weer geopend zijn danwel (in Italië) aanstaande maandag open gaan. De winkelcentra zijn daarmee 2 maanden dicht geweest, maar dit geldt voor zo'n 80 a 85% van de huurders binnen deze winkelcentra. De rest is gewoon open gebleven. Daarnaast zijn de winkelcentra in Zweden gewoon continu open gebleven.

Berichten over faillissementen van winkelketens of horecaketens (ik gok zo'n 80% van de huurders zijn de bekende ketens) in deze landen heb ik nog niet voorbij zien komen.

We moeten even geduld hebben, maar het blijft zoals het er nu naar uitziet bij een dip in de huurinkomsten over Q2 2020. Vanaf Q3 2020 gaat de huur, naar het er nu naar uitziet, gewoon weer volledig binnen komen. Of er nog faillissementen gaan volgen betwijfel ik want de kleine huurders zijn door de lokale overheden én door de Verhuurders tegemoet gekomen en die overleven het wel. De grote winkelketens als PRIMARK, ZARA en H&M overleven het ook gewoon en zorgen weer voor de nodige trekkracht. En de Hypermarkten zorgen ervoor dat de loop in de ECP centra nooit is weggevallen, en daar profiteren nu juist weer alle andere huurders van.

Ik zie daarom op termijn de huurinkomsten minimaal op 200 miljoen en de waardering op minimaal 16x a 17x de jaarhuur. LTV zal dan onder de 55% blijven dus van extreme scenario's zal geen sprake zijn. Daar hoort dan op termijn een waarde bij van meer dan 25 euro per aandeel. Maar goed, dat is met een positieve insteek vooruitkijken en de markt durft dat op dit moment in ieder geval niet.

quote:

DeJens schreef op 14 mei 2020 17:08:

[...]

Je moet een keer de eerste opmerking plaatsen :)
Ik heb ECP al 16 jaar in mijn portfolio. Ik heb door dividend min of meer mijn inleg al terug. Helaas wel een koersverlies geleden.
Ik zit erover te denken mijn positie te verdubbelen maar ben niet overtuigd.

De intrinsieke waarde per eind 2019 van ECP was 3,91.
Er zat dus al heel veel lucht in de koers.
Bij een eventuele afwaardering van 20% gaat daar nog eens €1,60 vanaf.
De koers per einde 2019 was €23,50.
Zo bezien is een koers van rond de 10€ zo gek nog niet.

Vergelijk dit met wereldhave:
Intrinsieke waarde per eind 2019 €31,02
Waarde aandeel per einde 2019: €20,14
Huidige koers: €6,28
Zelfs met een afschrijving op onroerend goed van 20% blijft dit aandeel "boven water"

Al deze info is in de tab "fundamenteel" op deze site na lezen.

quote:

DeJens schreef op 14 mei 2020 17:08:

[...]

Je moet een keer de eerste opmerking plaatsen :)
Ik heb ECP al 16 jaar in mijn portfolio. Ik heb door dividend min of meer mijn inleg al terug. Helaas wel een koersverlies geleden.
Ik zit erover te denken mijn positie te verdubbelen maar ben niet overtuigd.

De intrinsieke waarde per eind 2019 van ECP was 3,91.
Er zat dus al heel veel lucht in de koers.
Bij een eventuele afwaardering van 20% gaat daar nog eens €1,60 vanaf.
De koers per einde 2019 was €23,50.
Zo bezien is een koers van rond de 10€ zo gek nog niet.

Vergelijk dit met wereldhave:
Intrinsieke waarde per eind 2019 €31,02
Waarde aandeel per einde 2019: €20,14
Huidige koers: €6,28
Zelfs met een afschrijving op onroerend goed van 20% blijft dit aandeel "boven water"

Al deze info is in de tab "fundamenteel" op deze site na lezen.

quote:

hvb schreef op 14 mei 2020 17:12:

[...]

Niet correct.

Alle info onder fundamenteel staat een factor 10 te laag vermeld.

quote:

hvb schreef op 14 mei 2020 17:13:

[...]

Waarschijnlijk omdat het aantal aandelen 10x hoger staat vermeld dan het werkelijke aantal.

quote:

Branco P schreef op 14 mei 2020 13:57:

[...]

Een deal gesloten dan tussen twee partijen op 10 euro en dat dan via de beurs overgedragen. Maar dan is het toch veel makkelijker om het buiten de beurs om te doen? Wat zijn dan die mogelijke voorwaarden van Norges geweest volgens jou?

quote:

Branco P schreef op 15 mei 2020 10:23:

Toch zijn veruit de meeste van die 100K en 50K volumes ergens tussen 9.75 en 10 euro verhandeld terwijl we nu op 9 staat. De verkoper heeft dan ergens nog iets goed gedaan. De koper heeft daarentegen > 1mio aandelen weten over te nemen zonder dat de koers daarbij substantieel is gestegen. Het lijkt mij daarom toch aannemelijk dat koper en verkoper een soort van deal hadden en ze de transactie gewoon via de beurs gedaan hebben

quote:

hvb schreef op 15 mei 2020 13:02:

De koper lijkt niet meer actief. Is hij klaar? Lijkt er wel op. Hij zou nu 10% goedkoper kunnen kopen, maar doet dat vooralsnog niet.

Er kan nog een melding komen, nog niets gezien. Of heeft hij 2,9% gekocht?