Branco P schreef op 4 augustus 2020 00:50:
"Theoretische" herwaarderingen, uitgevoerd door taxateurs, zeggen wel degelijk iets. Misschien niet meteen in absolute zin, maar zeer zeker wel in relatieve zin. Je kunt de diverse winkelvastgoedfondsen ermee heel goed vergelijken. De taxerende organisaties zijn immers een select gezelschap van een stuk of 5 a 6 wereldwijd opererende organisaties. En ondanks dat er nu even geen bruikbare marktreferenties zijn kijken deze taxateurs wel naar allerlei andere relevante gegevens zoals leegstandstoename, OCR-ontwikkeling en de precieze huurders in een object (met name de trekkers) en hoe die er financieel voor staan en in hoeverre zij onder corona te lijden zullen hebben. Dus zo theoretisch is het nou ook allemaal weer niet.
> Ok, een theoretische waardering zegt wel iets. Het zegt mij nu alleen niet wat een aandeel waard is, en er is bijna geen koersreactie op theoretische herwaarderingen, omdat er bijna geen markt is en veel onduidelijkheid over het toekomst potentieel. Daarmee een leuke vingeroefening voor taxateurs, maar (voor mij) niet veel meer dan dat. Waarom zou de herwaardering van een goed winkelcentrum, zonder leegstand, in een nauwelijks getroffen land als Zweden, waarbij tevens de huur iets is gestegen als gevolg van huurindexeringen, niet gewoon kunnen resulteren in een hogere waardering, wetende dat de financieringsrentes sinds eind december 2019 zeer behoorlijk gedaald zijn? (ik heb het dan over een 35 basispunten op een 7 jaars EUR IRS) Lijkt mij juist prima mogelijk. Ik wil er zelfs wel een wedje op leggen dat er minimaal 1 object tussen zit dat meer waard is geworden. We gaan het in ieder geval zien op 28 augustus.
> Omdat kapitaalkosten zijn gestegen (VV / EV), zie koersontwikkeling van bonds / equity (retail vastgoed). De winkelcentra van URW in de VS, vooral de regionals, daar zit mijns inziens nog veel lucht in de waardering, dus dat kan nog flink pijn gaan doen. En daar zit ook de zorgelijke leegstand die niet meer is op te lossen zonder zeer omvangrijke investeringen. Als dan de LTV van met name de VS financieringen voor de VS objecten richting die 60% gaat, dan is het leed geschied in de VS. Dan gaat de rating er zeker aan. Eind 2020 wordt toch vooral heel spannend voor URW als je het mij vraagt. En uiteraard voor Wereldhave. Maar niet echt voor Klepierre, Vastned of ECP.
> Mijn URW voorbeeld ging over de goede kredietlijnen (Loan in LTV, zeer goede voorwaarden), deze opmerking gaat over mogelijke marktwaarde (Value in LTV) ontwikkeling. Ik begrijp je punt en zorgen (wat rating agencies ook meewegen), maar dit is niet mijn punt in onze discussie.Dat de lage rente bij URW vanwege die obligatieleningen de kosten drukken, dat is inderdaad een mazzeltje, of misschien beter gezegd: dat kan URW's redding zijn.
> Echt mazzel is dit niet, dit is bewust en goed financieringsbeleid waarbij gebruik is gemaakt van de 'goede / gouden tijden' op de kapitaalmarkt, dit maakt een vastgoedfonds beter weerbaar in moeilijke tijden. Dit is dus een groot pluspunt en kan URW door een zware storm trekken, in tegenstelling tot WHA. Jouw
aanname omtrent de ECP herfinancieringen in Q1 is dat die pre-Corona zijn, dus alle drie die leningen zijn dan zeker toevallig afgesloten in januari? Lijkt mij zeer onwaarschijnlijk, temeer omdat er in januari nog niet zo veel gebeurt in bankenland.
> Corona kwam de (EU) markt pas mid maart 2020 binnen, met impact op bond (VV) pricing. Mijn aanname is dus dat de door ECP in Q1 verantwoorde herfinancieringen voor mid maart 2020 zijn afgesloten. Alles hierna zal 'on hold / review' zijn gezet door hypotheekverstrekkers. Zie bijvoorbeeld:berliner-boerse.com/index.php/Bonds?i...Het precieze rentetarief voor de drie nieuwe leningen die in Q1 zijn afgesloten wordt niet genoemd maar de overall rente bleef op 2,1%. Gezien het feit dat er toch zo'n 10% van de leningen geherfinancierd is kun jij dan ook bedenken dat de rentetarieven nooit heel ver boven die 2,1% kunnen liggen, anders zou het gemiddelde van alle leningen toch zeker wel minimaal naar 2,2% gegaan zijn nietwaar? En de gemiddelde resterende looptijd is trouwens bijna 7 jaar:
75% of our interest expenses are fixed for an average period
of almost seven years and the average interest rate is still 2.1% as reported for previous periods. As a result, the Company’s interest expenses are expected to remain stable for the coming period.
> De ECP termijn van 7 jaar noemde ik ook in mijn bericht. Als ECP in Q1 (pre-corona) financiering heeft opgehaald tegen 2,1%, dan kan ik dit niet echt zien als fraaie voorwaarden. In deze periode (pre-corona) zaten URW en Klepierre op een credit spread van zo'n 0,50%, en konden zij 10 jaar financiering ophalen ruim beneden de 1,0%. ECP zat met de hypotheken constructie dus op een credit spread die bijna 4x zo hoog is, en zal (na corona) ook te maken krijgen met hogere spreads (of banken die geen trek meer hebben). En bij de afgesloten hypothecaire leningen is uiteraard bij geen enkele bank een concern garantie afgegeven. Ik snap niet hoe je dat überhaupt zou denken. Daar gaat toch geen enkele van de hypthecaire banken mee akkoord? Dat er ten laste van de inkomsten uit zijn object eventueel andere bankleningen bevredigd zouden mogen worden via een concerngarantie bedoel ik dan. Ik vind dat wel een erg rare gedachte Junkyard. Heb je wel ervaring met het afsluiten van hypothecaire leningen op commercieel vastgoed?
> Volgens mij heb je dit verkeerd begrepen, inmiddels duidelijk.