URW heeft vorig jaar 2,0 miljard hybrid debt opgehaald tbv Westfield cash offer. Op een balanstotaal van ruim 60 miljard verhoogt de hybrid de LTV zo'n 3%, van 37% naar 40%. De verkopen in 2019 (vooral kantoren) zullen de LTV verder verlagen, ECP zit qua LTV dus een stuk hoger.
Een afwaardering van 25% vind ik niet extreem. NSI en Vastned hebben afgelopen jaar winkelcentra verkocht tegen minder dan de helft waarvoor het een jaar of 5-10 geleden is aangekocht, als een winkelcentrum moeizaam verhuurbaar wordt (of de markt dit op termijn verwacht) dan glijdt de waarde en verkoopbaarheid hard onderuit. Daarnaast is de waardedaling al meer dan een jaar zichtbaar (verlaagde interesse investeerders - oplopende discount tov boekwaarde) , en zijn de boekwaarden eind 2018 vooral vastgesteld op basis van referentie transacties die plaatsvonden voor juni 2018. Winkelcentra zijn momenteel moeilijk verhandelbaar, zie de moeite die het ECP kost om wat te verkopen, er wordt al ruim een halfjaar gewacht op 'planned property sales'.
Er is momenteel veel onduidelijkheid over de werkelijke waarde van winkelcentra, en het lange termijn potentieel, wat investeerders afschrikt.