Gemeenten hebben haast, want de bouwplannen raken op
Terwijl de verkoop van woningen steeds sneller gaat, dreigt het tempo van de nieuwbouw af te nemen. Gemeenten nemen daarom massaal maatregelen om de woningbouw te versnellen. Ze kopen weer vaker zelf grond aan. Ook maken ze gebruik van de Crisis- en Herstelwet om plannen voor nieuwbouw eerder goed te laten keuren.
Het Hembrugterrein in Zaanstad is een van de locaties die worden getransformeerd tot woonwijk. Er moeten 10.000 woningen komen.
Het tempo van de woningbouw staat onder druk, omdat het aantal bouwlocaties waar concrete plannen voor bestaan vermindert. Voor en tijdens de crisis maakten gemeenten grote hoeveelheden bouwplannen, waarop ze nu nog kunnen teren. Maar de komende jaren raakt het aantal plekken dat is aangewezen om woningen te bouwen vooral in de grote steden op.
'De komende twee jaar hebben we nog voldoende plannen, maar daarna loopt het snel terug', zegt wethouder Boudewijn Revis van Den Haag. 'In 2018 en 2019 kunnen we met de bouw van 3500 tot 4000 woningen starten. In 2021 zijn dat er nog maar 1000.'
Amsterdam kampt met een soortgelijk probleem. De stad wil 7500 woningen per jaar bouwen, maar heeft vanaf 2022 een structureel tekort aan plannen.
De hoofdstad maakte daarom in het nieuwe coalitieakkoord €700 mln vrij voor de aankoop van bouwgrond. Wethouder Laurens Ivens gaf eerder in een raadsvergadering toe dat dat geen garantie is voor snellere woningbouw. Er zijn bijvoorbeeld ook te weinig bouwvakkers, en bouwmaterialen worden steeds duurder. 'Maar het is een van de voorwaarden voor de start van de bouw. Daar sturen wij op, het is het enige dat we nog kunnen beïnvloeden.'
Meer draagvlak
Ook Groningen koopt meer grond aan dan de afgelopen jaren. 'Maar we doen het wel anders dan vroeger', zegt verantwoordelijk wethouder Roeland van der Schaaf. Tijdens de crisis moest de stad ongeveer €100 mln afwaarderen op grond, omdat de woningbouw uitbleef. Volgens Van der Schaaf koopt Groningen nu geen grond meer op voorraad, maar alleen als dat nodig is. Dat kan het geval zijn als een gebied waar woningen moeten komen in handen is van verschillende eigenaren.
Nederlandse gemeenten leden tijdens de crisis verliezen op bouwgrond, omdat ze grote stukken grond hadden gekocht met de verwachting dat er woningen of kantoren zouden komen. Toen dat niet gebeurde, stopte de aankoop van grond grotendeels. 'Nu zie je dat sommigen er weer mee beginnen', Esther Geuting van adviesbureau Stec Groep, die gemeenten bijstaat bij het versnellen van de woningbouw. 'En veel gemeenteraden zeggen: moeten wij daar niet aan meedoen? Het is echt een issue.'
Projectontwikkelaars zijn blij met het nieuwe beleid. 'We vinden het waardevol als gemeenten actief grond aankopen, vooral op locaties die moeilijk te ontwikkelen zijn', zegt Jan Fokkema, directeur van branchevereniging Neprom. 'Als de gemeente geld investeert, heb je draagvlak en weet je dat je niet eeuwig moet wachten op een bestemmingsplan of vergunningen.' Vooral op binnenstedelijke locaties waar de grond in handen is van verschillende eigenaren, kan dat nuttig zijn, stelt Fokkema.
'Door actief grondbeleid kunnen gemeenten de gebiedsontwikkeling beter op gang brengen', zegt ook directeur Ronald Huikeshoven van gebiedsontwikkelaar AM. 'Het gaat ook speculatie tegen, omdat investeerders de grond kopen zonder er woningen te bouwen.' Bovendien kan de gemeente zo volgens hem beter letten op een goede mengeling van sociale en middeldure huur en vrijesectorwoningen.
Eisen voor overlast
Maar het aankopen van grond is niet voldoende om de woningbouw te versnellen. 'Je moet nu productie maken en als je grond koopt, ben je tien jaar verder voordat er woningen staan', zegt Geuting. Ze wijst erop dat op een deel van de grond die is aangewezen om te bouwen, geen huizen komen te staan.
Naast het personeelstekort en dure materialen kan dat komen doordat omwonenden in beroep gaan tegen een project. De grond kan verontreinigd zijn, of er kunnen archeologische schatten in de bodem zitten. Ook kan het zijn dat een bouwproject tegen de tijd dat het wordt uitgevoerd, niet meer aansluit op de vraag.
Om de procedures te versnellen, passen steeds meer gemeenten de Crisis- en Herstelwet toe. Ze lopen daarmee vooruit op de Omgevingswet, die in 2021 moet ingaan. De nieuwe wet biedt meer ruimte om af te wijken van normen op het gebied van onder meer geluidsoverlast en milieu. De bouw kan ook al beginnen als de gemeente zeker weet dat het geluid binnen de normen zal vallen als er mensen wonen, bijvoorbeeld omdat een fabriek vertrekt.
Een van de gemeenten die dat doet, is Den Haag. Op het voormalige bedrijventerrein Binckhorst tussen Den Haag, Voorburg en Rijswijk moeten woningen en bedrijven elkaar afwisselen. In plaats van een bestemmingsplan heeft de gemeente een omgevingsplan gemaakt, waarin is vastgelegd wat waar mag komen. 'De onderzoeken voor de milieu-effectrapportage hebben we voor 5000 woningen al uitgevoerd', zegt wethouder Revis.
Duurzaamheid
De Crisis- en Herstelwet kunnen gemeenten ook toepassen zonder dat ze eigen grond hebben. Toch kopen ze graag grond, omdat ze dan meer kunnen bepalen. Ze kunnen dan precieze eisen stellen aan bijvoorbeeld de duurzaamheid en de prijs van de woningen. Ook kunnen ze betere afspraken maken over het tijdstip waarop de bouw begint.
Tenslotte verdienen gemeenten net als projectontwikkelaars geld met de grondverkoop. Dat kunnen ze gebruiken om bijvoorbeeld wegen en metrolijnen aan te leggen. Maar Geuting waarschuwt dat de winst snel in verlies kan omslaan. 'Tijdens de crisis zijn veel gemeenten bijna failliet gegaan op iets wat niet hun hoofdactiviteit is.'
Volgens Geuting neigen gemeenten er ook toe eisen te stapelen. 'Er zijn beleidswijzigingen op het gebied van duurzaamheid. We hebben te maken met vergrijzing en met migratie', zegt ze. 'Maar je moet ergens een afweging maken welke projecten je versnelt.'