INTERVIEW: Focus NSI-CEO nog altijd internationaal
Door Patrick Buis
Van DOW JONES NIEUWSDIENST
AMSTERDAM (Dow Jones)--Nieuwe Steen Investments nv (NSI) wil zijn strategie om de vastgoedportefeuille te verdubbelen in de komende vijf jaar uitvoeren.
Aanvankelijk ligt de focus op uitbreiding van de portefeuille in Nederland en Zwitserland, waarna in de tweede helft van volgend jaar gezocht zal worden naar een fusiepartner of overnamekandidaat in Frankrijk, waarmee het vastgoedfonds per 2015 twee nieuwe 'thuismarkten' aangebracht hoopt te hebben.
"Eerst is Zwitserland aan de beurt, pas in de tweede helft van 2011 verwacht ik de eerste schreden op de Franse markt te zetten", aldus chief executive officer Johan Buijs in gesprek met Dow Jones Nieuwsdienst. Eind januari zei het bedrijf te verwachten in het vierde kwartaal van 2010 de Franse markt te betreden.
Diversificatie, spreiding van risico's en markten lagen ten grondslag aan de reeds uitgestippelde internationale ambities van het vastgoedfonds bij het aantreden van Buijs in september 2008.
Hoewel een portefeuille met winkels en kantoren, vrijwel op 50-50 basis, van circa EUR1,3 miljard voor Nederlandse begrippen 'redelijk' is, gelden internationaal echter andere maatstaven, dus kwam het bedrijf uit op een gewenste portefeuilleomvang van EUR2,5 miljard, een verdubbeling van de waarde van de huidige portefeuille. Volgens Buijs een logische maat voor een internationale setting.
Naast handhaving van de omvang van de portefeuille in Nederland, heeft het bedrijf zijn vizier gericht op winkels in Zwitserland, volgens NSI waardetechnisch en qua huurinkomsten een stabiele en transparante markt. "Als je naar verdubbeling van de portefeuille wil moet je dat echter niet in te kleine landen doen", aldus Buijs.
NSI streeft in Zwitserland naar een portefeuille omvang van EUR300-400 miljoen - momenteel pakweg EUR100 miljoen - en er wordt uitgekeken naar een derde markt, waarbij het uitkwam bij het Verenigd Koninkrijk, Duitsland en Frankrijk.
Allereerst viel het Verenigd Koninkrijk af vanwege valuta-risico's. Duitsland bleek bij nader inzien wel een grote markt, maar het investeringsklimaat bleek te versnipperd door de onderlinge concurrentie tussen de deelstaten.
Om de gewenste verdubbeling van de waarde van zijn vastgoedportefeuille tot EUR2,5 miljard te kunnen realiseren heeft het bedrijf zijn vizier daarom gericht op kantoren in Frankrijk bij voorkeur middels een overname of een fusie met een lokale partij, waarbij het bedrijf streeft naar een gewenste portefeuille-omvang van EUR0,8-1 miljard, aldus Buijs.
Hoewel het fonds op lange termijn onverkort vasthoudt aan zijn internationale ambities, laat het vastgoedfonds zich in de uitvoering grotendeels leiden door de waan van de dag. Waar NSI vond dat het zijn verdiende euro's in het vierde kwartaal van 2008 nog het beste kon besteden in Zwitserland, ziet het nu meer kansen in Nederland. "Vanwege de forse afwaardering van het vastgoed in Nederland en de constante waarde van vastgoed in Zwitserland, is Nederland nu goedkoper. Dat kan over enkele maanden anders zijn", aldus Buijs. Voor nu ligt de focus echter op Nederland.
Binnen deze context haalde het bedrijf begin juni met de uitgifte van 3,9 miljoen aandelen in totaal EUR55 miljoen op om daarmee een tweetal retailaankopen van ongeveer EUR90 miljoen in de randstad te kunnen financieren.
Ook het streven naar een portefeuille-omvang in Zwitserland van EUR300-400 miljoen middels de mogelijke oprichting van een Zwitsers fonds met buitenlandse partners lijkt met het verstrijken van de tijd achterhaald. "In Nederland was het in 2009 vrijwel onmogelijk om geld op te halen, dat was op dat moment anders in Zwitserland. Inmiddels is dit echter ook weer mogelijk in Nederland. Het plan om dit in Zwitserland te doen staat nog steeds, maar is hierdoor minder urgent", aldus Buijs.
Qua internationale ambities kreeg NSI in 2007 bijval uit onverwachte hoek. In dat jaar bracht de Israelische investeerder Hertzel Habas, vanuit het idee 'iets' te willen doen in Nederland, een bod uit op alle uitstaande aandelen van NSI. Het belang van 13% dat hij destijds in handen kreeg is inmiddels uitgebreid tot 20,8%. Tevens is Habas voorzitter van de Raad van Commissarissen.
Buijs is blij met een grootaandeelhouder als Habas. Zo bleek het netwerk van de Israelische investeerder, niet alleen op het gebied van vastgoed, maar ook op de financieringsmarkt, cruciaal bij de introductie van het vastgoedfonds op de Zwitserse markt. "Bovendien is het bijvoorbeeld in het geval van een emissie erg prettig dat je weet dat er reeds voor 20,8% commitment is", aldus Buijs.
Of Habas, zoals in eerste instantie het geval was, ooit nog een poging waagt om alle uitstaande aandelen in handen te krijgen betwijfelt Buijs. "Het zou kunnen, maar ik krijg niet de indruk", reageert hij.
Naast de internationale groeimogelijkheden voor het vastgoedfonds zag de Israelische investeerder ook kansen in de herontwikkeling van panden in de portefeuille van NSI. Een activiteit die destijds nog niet door het bedrijf werd uitgevoerd.
"In de huidige verzadigde markt, onder andere vanwege de overcapaciteit op de kantorenmarkt, is echter steeds minder behoefte aan nieuw vastgoed, dus ga je vervangen en herontwikkelen. Dat vergt een nieuwe strategie", aldus Buijs. "Met de oprichting van een team dat zich specifiek met herontwikkeling bezig houdt is er nu de basis, een eerste herontwikkelingsproject is inmiddels in Spijkenisse gestart, om ook in Nederland op dit vlak verder te groeien."
"Daarnaast spelen kwesties als de vergrijzing van de bevolking, de trek van het platteland naar de steden, verandering van werk/kantoor-concepten, bereikbaarheid, een goede kwaliteit van leven en functievermenging van vastgoed een belangrijke rol bij het aantrekkelijk houden van je vastgoed voor huurders", aldus Buijs.
Binnen deze context startte NSI ook zijn verkoopprogramma van kleine panden. Eind april kondigde het bedrijf de verkoop aan van nog eens drie panden, waarmee het totaal aantal verkochte panden voor in totaal EUR114 miljoen uitkomt op 41. Het aantal panden dat het bedrijf over een periode van drie jaar nog hoopt te verkopen is 55.
Het NSI-kantoor te Hoorn op een bedrijfsterrein aan de rand van de stad - NSI overweegt zelf naar Amsterdam te verhuizen - is een goed voorbeeld van het type panden dat het vastgoedfonds wenst te verkopen. Het is een type kantoor dat alleen voor een specifieke lokale markt geschikt is, met het openbaar vervoer moeilijk is te bereiken en waar qua leefomgeving het een en ander aan schort. "Je kan in de buurt nog niet eens een broodje kopen", stelt de CEO.
Daarnaast is het bedrijf qua management-efficiency net zo veel tijd kwijt aan een klein gebouw als aan een groot gebouw. "Daar hebben we een ondergrens aan gesteld. Dientengevolge stoten we de kleine panden af", aldus Buijs.
Hoewel op het gebied van retail al jaren sprake is van schaarste, ziet Buijs in Nederland nog volop kansen. "Het is echter een vervangingsmarkt, waarbij we zoeken naar winkelcentra waaraan iets gedaan moet en kan worden, door bijvoorbeeld een kleine uitbreiding of het creeren van een betere doorloop. In tegenstelling tot de hoogtijdagen op de kantorenmarkt in 2007 mocht er op retailvlak niet zo maar bijgebouwd worden", aldus Buijs. "Dus is nu de vraag: Waar kan ik nog upgraden en waarde toevoegen?"
"