En de lage boekwaarde komt ook vanwege Corona crisis, oorlog in Oekraïne en daardoor hoge (energie)inflatie en overheden die dat bestreden met een hogere rente, wat weer niet goed is voor de de financiering en .waardering van het vastgoed natuurlijk, Storm.
Heeft dus minder met de schaalgrote Wereldhave te maken
Verhuurrendement lager dan rente
- Leverage, oftewel de hefboom van leningen, is altijd de motor geweest achter de rendementen van vastgoedbeleggers. Het sommetje is eenvoudig, elke makelaar kent het uit zijn hoofd.
- Zolang de rente lager is dan het verhuurrendement – de netto-huurinkomsten als percentage van de waarde van het vastgoed – levert het beleggers rendement op om geld te lenen.
- Doordat de huurinkomsten dan hoger liggen dan de rentekosten, duwt elke geleende euro het rendement op de inleg van aandeelhouders omhoog. Bij een rente die rond de 2 procent schommelde, was dat al snel het geval. Maar nu liggen bankrentes akelig dicht bij of zelfs hoger dan de verhuurrendementen van vastgoedfondsen, in ieder geval zoals gerapporteerd in hun halfjaarverslag. Zo bedraagt het verhuurrendement van NSI, Vastned en Wereldhave respectievelijk 4,7 procent, 4,4 procent en 6,3 procent (EPRA net initial yield, uitgangspunt is waarde van het vastgoed volgens de boeken).
- Zo ontstaat de benarde situatie dat geld lenen niet meer profijtelijk is of zelfs leidt tot rendementen voor aandeelhouders die lager liggen dan het verhuurrendement of de rente die de bank eist. En dat zou niet moeten kunnen, aangezien beleggers (aandeelhouders) veel meer risico lopen dan de bank. Die financiert vaak tot maximaal 60 procent van de waarde van het vastgoed en bedingt allerlei zekerheden.
- Gelukkig zijn beleggers niet gek. Ze dwingen een hoger rendement af door tientallen procenten korting te eisen op de boekwaardes van vastgoedfondsen. Door tegen fors lagere aandelenkoersen in te stappen, kan het percentage van de netto-huurinkomsten afgezet tegen de beurswaarde al snel twee keer hoger liggen dan wanneer de waarde van het vastgoed volgens de boeken als basis dient. Maar doordat beleggers structureel kortingen eisen, zijn de aandelen van vastgoedfondsen niet vooruit te branden.
Als de footfall en de huurinkomsten goed blijven, Matthijs, en de rente blijft stabiel of gaat zelfs lager met een paar kwartjes, zoals verwacht en aangekondigd door de ECB , dan verbeterd de LtV nog meer. En maken dat al deze favtoren de koers van WH doen herstellen.. Daar zijn echt geen rare buitenlandse bokkensprongen voor nodig Storm, ook geen kleine.. ! Rente gaat met name de belangrijkste catalyst zijn in deze..
Dus gewoon van afblijven, gewoon de huurpenningen blijven innen, geïndexeerd en wel . En gewoon dividend blijven uitkeren en laten oplopen de aankomende 2 jaar naar € 1.70. Neto.
Meer vragen we niet M Storm.
Dan komen er als vanzelf meer hongerige dividendsbeleggers, gelijk als hongerige honingbijen op de dividends nectar aangezoemd, om zich daaraan te lafen.. En dat zal als vanzelf de koers omhoogjagen, gelijk als bij het saaie doch degelijke ABN AMRO nu gebeurt..