Nou, nu al een antwoord. Toch een goede public relations van ECP wat dat betreft. Heb nu toch een beter, maar ook positiever beeld van de toekomstige rentelasten. Kunnen we snel weer ff nieuwe sommetjes maken ;-)
In het theoretische geval dat we vandaag alle langlopende leningen zouden moeten herfinancieren ga ik voor het gemak uit van een herfinanciering met leningen met een looptijd van 5 jaar (die termijn wordt door de meeste banken, waarmee wij zaken doen, aangeboden, hoewel een looptijd van 7 jaar ook zou kunnen, maar dat is minder courant). De huidige 5 jaar spot swap rente ligt op ongeveer 2,6% en als ik daar een marge van bijvoorbeeld 1,5% aan toevoeg, komt dat neer op 4,1%.
Zoals gezegd, dit is een theoretisch voorbeeld, want vele van onze lopende rentedekkingscontracten kennen uiteraard een lagere coupon, omdat die zijn afgesloten in de periode waarin de marktrentes veel lager waren. Die hedges lopen gewoon door bij een herfinanciering en nemen we dus mee bij de herfinanciering (die immers vanwege ons financieringsbeleid een variabele rente kent). Ook hebben we nog zeer langlopende leningen met een vaste rente (dus inclusief marge) van net boven de 2%.
Op dit moment bestaat onze treasury activiteit voornamelijk aan het continu aflossen van kortlopende leningen in het geval we over niet direct benodigde liquide middelen beschikken. Mocht er een capex uitgave nodig zijn en beschikken we niet over voldoende middelen, dan trekken we weer onder de (goedkoopste) korte lening. Daarmee verdienen we (besparen we) het meeste geld, aangezien de kortlopende leningen op dit moment nu eenmaal het duurste zijn vanwege de hoge marktrente voor kort geld. Het uitzetten van gelden op deposito is voor ons op dit moment niet interessant.
Nu is de korte rente dus even duur en duurder. Maar normaal gesproken is de korte rente lager natuurlijk. Dus dit zal tijdelijk zijn. Begrijp nu iig goed hoe het werkt dat REITS zo rentegevoelig zijn. Het werkt door in de waarderingen en is een belangrijk deel van de kosten. Dubbel dus.