De overname koorts bij AM zal niet dalen, maar juist stijgen.
Wij van de redactie XEA.nl hebben nog meer cijfers doorgenomen, ter berekening van de (mogelijke) waarde van het aandeel Amstelland-MDC.
Vooral in de grondvoorraad, daar schuilt het verborgene.
In het jaarverslag 2004 schrijft AM 't volgende: de omvang van de grondprotefeuille nam met 48 HA af en ging naar 1.127 HA. De grondpositie via niet geconsolideerde deelnemingen nam toe van 900 HA naar 1.077 HA per eind 2004. Mede dankzij de grondpositie beschikt AM over een ontwikkelingsmogelijkheid van 41.000 woningen met een naar de huidige inzichten en volume van ca. EUR 10 miljard. Waarde van de woningen gem. EUR 261.700 per woning eind 2004.
Ook had per 31/12/2004 AM 2.700.000m2 commercieel vastgoed portefeuille.
Wat deed de koers van AM per 31/12/2004? , die was EUR 7,14 p.a.
Wat schrijft AM in haar verslag 2004 op blz. 33.
De werkelijke financiele slagkracht van AM is derhalve groter dan via de balans in de jaarrekening mag worden verondersteld!
Als nu de biedingen tot ca. EUR 9,50 (op)lopen, dan klets je een stukje in de ruimte. Het verschil is EUR 2,36 bij de koers van het aandeel per eind december 2004.
Die slagkracht zal zeker nog groter moeten zijn, want anders maak je daar geen melding van.
Het aantal aandelen van AM.
Ultimo 2002 85,1 miljoen, bij; in 2003 uithoofde van dividend 2,3 miljoen en door winstdelingen en gratificaties 1,2 miljoen, totaal 88,6. Stand per 1/1/2004 88,6 miljoen, bij uit hoofde van dividend en min uit hoofde van winst/gratificaties 1,8 miljoen gesaldeerd, totaal 90,4 miljoen aandeel. Per saldo komen er bij 2 á 3 miljoen aandelen door dividend en winstdelingen/gratificaties. Wij nemen de stand 2,6 miljoen en dan is 't totaal 93 miljoen aandelen per heden.
Ook hoopt AM dit jaar ca. 5.000 woningen op te leveren. Dus verzilvering van een deel grondwaarden.
Het BouwCentrum Expo melden vorige week, dat de gemiddelde grondprijs van bouwgrond vorig jaar(2004) was gestegen naar EUR 250 per m2. De Randstad staat op EUR 750 per m2. en dat was in 2003 nog EUR 575 per m2 in de Randstad.
Waarde grondvoorraad in eigen beheer 1.127 HA, maal EUR 250 p.m2 taxatie BouwCentrum. En voor de waarde/belang van de grond in deelnemingen van 1.077 HA nemen wij de voorzichtige kant van 1/3 deel, totaal alleen aan grond 1127+359 Ha x EUR 250, bij oplevering te verzilveren. In de prijs van EUR 250 zitten ook kosten van het bouwrijp maken van de grond, publieken voorzieningen, t.w. het aanleggen van wegen, groen voorzieningen etc.
Deze kosten zijn voor ons moeilijk te berekenen, daar wij niet over de juiste info beschikken.
In eerste instantie hadden wij de prijs (verkrijgings) en de opbrengstprijs (bij oplevering woning/ commercieel Vastgoed) van de grond, van elkaar afgetrokken, dat mochten wij alleen doen in de UK en Spanje, aldus AM.
De waarde grond per m2 per 31/12/2004 was EUR 27 per m2 en niet de door ons als taxatie aangenomen EUR 37 p.m2. Een verborgen (taxatie)waarde van ca. EUR 5 per aandeel ,vinden wij (REd.XEA.nl) een acceptabele.
Waarde per aandeel AM per 31/12/2004 EUR 6,64 en een meerwaarde brengt ons op EUR 11,644.
Ook is AM een "Going Concern" met veel grote projecten, woning voorraden, kennis e.d.. Bekijk het lijstje maar eens wat zij (AM) bekend heeft gemaakt.
Het bestuur van AM heeft door de bekendmaking van de biedingprijs van ca. EUR 9,50, de huidige aandeelhouders geen dienst bewezen.
Of denken zij alleen aan zichzelf, zoals er bij de KLM is gebeurd? Daar dacht het zittende bestuur ook alleen aan zichzelf, opties KLM van EUR 30 en hoger werden ingedekt met aandelen en werden meegenomen naar Air-France.
AM zal zeker ook grond in de Randstad hebben liggen en de huidige grondprijs zal zeker niet lager zijn geworden.
En dan de restwaarde nog van andere zaken.
Te weten, de reservering van het mogelijke verlies in Duitsland, daar zou ook geld overblijven, de reserves, de know-how etc. etc.
Als de prijs (bieding) nu al te hoog zou oplopen, kan de biedingen daardoor in gevaar lopen. Wij gaan dan uit, dat het bestuur dit als hoofd reden heeft genomen, om de "overname koorts" niet te hoog te laten oplopen.
De werkelijke waarden van 1 aandeel Amstelland-MDC zal in de buurt van de EUR 14 liggen, en zeker niet lager.
Bericht om 12.15 uur, d.d. 11 juli 2005.
Dit verslag is door ons aangepast, na overleg met AMstelland MDC