Voor mij is € 40+ een mooiere prijs :)
Maar inderdaad, er is een discount in EU kantorenvastgoed waarneembaar, en daarmee zou bij huidige marktomstandigheden een discount op NSI boekwaarde niet gek zijn. Of deze discount 25% moet zijn of 20% (of 30%), daar valt weinig zinnigs over te zeggen. NSI is qua market cap geen grote jongen, als een behoorlijke belegger NSI wil toevoegen aan portefeuille (of juist verkopen) dan kan dit de koers (en discount) fors in beweging zetten.
Rente is laag en de NSI yields (vastgoed) zijn nog steeds zakkend (ook door Amsterdam concentratie) wat grotendeels voor de positieve herwaardering zorgt. De rente zie ik ook niet zomaar snel oplopen, wellicht tot tientallen basispunten maar geen procenten. Daarnaast, als de rente stijgt en de economie (groei) trekt aan, dan verwacht ik dat NSI hiervan profiteert door de groeilokaties van de kantoren, waarbij markthuren sneller oplopen dan alleen CPI. Echter, hierin speelt covid ontwikkeling ook een grote rol.
Los van rente, economische groei en covid, zal ook de wijze waarop NSI omgaat met projectontwikkeling een belangrijke rol spelen. NSI is ondanks ambitieuze plannen onbewezen op dit gebied, de grote projecten die binnenkort moeten starten zorgen voor een verhoogd risico. Dat ceo Stahli midden vorig jaar droog beweerde dat NSI geen last heeft van de aantrekkende inflatie (stijgende bouwkosten) en de onsuccesvolle ontwikkeling i.v.m. gebrek voorverhuring (Donauweg 2B - nu nog steeds leegstaand), plus te lange doorlooptijd (en stijgende kosten) van Bentinckhuis wekt nog geen vertrouwen. Maar wellicht is dit leergeld geweest, en gaat NSI ons nu trakteren op uiterst winstgevende projecten (o.a. door toevoeging woningen).
Als NSI naar € 34 zakt (zonder aanwijsbare reden, bijvoorbeeld algehele marktverslechtering), dan zal ik ook op de koopknop drukken.
Dat ander type vastgoed tegen een premie noteert is voor mij geen reden dat dit het slechter zal doen. Logistiek en woningen worden nu (naar mijn idee, terecht) als meer defensief beschouwd, vanwege betere groei vooruitzichten dan bijvoorbeeld retail. Als de markt verslechterd, dan zullen logistiek en woningen het waarschijnlijk beter doen dan retail.