MarcusT schreef op 31 oktober 2018 23:31:
De overwaardering van een vastgoedaandeel kan gebruikt worden om zowel de winst/aandeel als de NAV/aandeel te verhogen. WDP is daarmee bezig.
Ik heb elders op dit forum beloofd dit systeem met cijfers toe te lichten.
Ik doe dat hieronder met een sterk vereenvoudigd model van een theoretisch vastgoedbedrijf dat zonder schulden werkt. Mét schulden komt op hetzelfde neer, maar is minder overzichtelijk.
--------------------------------------------------
Stel: een bedrijf heeft voor 1000milj euro aan gebouwen (assets) in bezit, die verhuurd worden. Het bedrijf verdient daaraan 75 milj netto huurinkomsten (7.5%)
Er zijn 10 milj aandelen.
SITUATIE A:
Assets 1000 milj
netto Inkomst 75 milj
Aandelen 10 milj
NAV/aand 100 eur
Winst/aand 7.5 eur
Koers 200 eur
Er is dus een overwaardering van 100% tov de NAV/aandeel
Als de volle winst wordt uitgekeerd geeft dat een dividendrendement van 3.75%
-------------------------------------------------------
Stel: Het bedrijf geeft 5 milj extra aandelen uit om groei te bekostigen.
Het bedrijf haalt dus 5milj x 200eur = 1000milj extra kapitaal op.
Daarmee worden extra gebouwen aangekocht.
SITUATIE B:
Assets 2000 milj
netto Inkomst 150 milj
Aandelen 15 milj
NAV/aand 133 eur
Winst/aand 10 eur
Koers 200 eur
De overwaardering is nu plots nog slechts 50% (200/133=1.5)
Omdat dus de "waarde in bezit" per aandeel gestegen is naar 133euro.
De winst per aandeel is ook 33% gestegen.
Als de volle winst wordt uitgekeerd geeft dat 5% dividendrendement.
Dus met hetzelfde onderliggende huurrendement (namelijk 7.5% van de gebouwenwaarde), is zowel de NAV/aandeel als het dividendrendement toch met 33% gestegen.
Eigenlijk een 'cadeau' van de nieuwe aandeelhouders aan de oude aandeelhouders.
Niet dat het nadelig is voor de nieuwe aandeelhouders: het betere dividend geldt ook voor hen.
--------------------------------------------------------
Stel nu dat de tevreden aandeelhouders de koers 33% hoger duwen naar 266.
Dan zijn de overwaardering en dividendrendement terug zoals in situatie A. (Maar dan dus met hogere aandelenkoers.)
En kan er dus een nieuwe kapitaalronde opgestart worden.
Om de winst per aandeel wéér 33% te laten stijgen moet er dan wel dubbel
zoveel kapitaal worden opgehaald.
En er moeten dus ook dubbel zoveel gebouwen gebouwd/gekocht worden.
--------------------------------------------------------
Het doet wat aan een piramide-spel denken.
Maar de dividenden komen hier uiteraard van de stijgende huurinkomsten, en niet van de inleg van de nieuwkomers.
Als de groei stopt bij het vastgoedbedrijf, dan blijft het dividendrendement vanaf dan gewoon gelijk.
Bij een piramidespel stoppen de inkomsten als er geen nieuwe spelers meer bijkomen.
---------------------------------------------------------
Als een vastgoedbedrijf met een niet-overgewaardeerd aandeel dergelijke kapitaalverhoging zou doen, dan blijft de NAV/aandeel en de winst/aandeel gewoon gelijk.
---------------------------------------------------------
De kunst is dus om via vertrouwen in standvastig goede resultaten, de beleggers de koers hoger dan de NAV te laten duwen.
Een bedrijf met ondergewaardeerd aandeel kan het omgekeerde doen:
Gebouwen verkopen, en eigen aandelen inkopen.
---------------------------------------------------------
WDP promoot dividenden te ontvangen in aandelen... ook dat is tenslotte een manier om aan kapitaalverhoging te doen.
---------------------------------------------------------
Persoonlijk vind ik het een goed teken dat de bedrijfsleiding in de communicatie focust op de huurinkomsten. En niet op de stijging van de marktwaarde van de gebouwen.
Maar in het geval van WDP is dat toch geen onbelangrijke post.
---------------------------------------------------------
Kritiek is welkom!
Marcus
(Ik ben een aandeelhouder van WDP)