Branco P schreef op 29 juni 2021 10:03:
Ik vraag me af waar hier de realiteitszin is gebleven. In oktober stond de koers nog op 30 euro nadat het vorige management geen andere oplossing zag dan een aandelenemissie om het tij te keren.
Het nieuwe management denkt die dans net te kunnen ontspringen door drie jaar geen dividend uit te keren en de beste objecten te verkopen voor relatief lage prijzen. Het zou kunnen dat dit net voldoende is maar een aandelenemissie is nog steeds het plan B wanneer Plan A niet lukt. En we hebben gezien welke koers hoort bij Plan B. Gecorrigeerd voor drie jaar niet uitgekeerd dividend zou dat dan wellicht 50 euro zijn.
Voor wat betreft het vastgoed in de VS: met 13% leegstand wordt dat vastgoed de komende tijd NIET verkocht. Niemand wil zich op zo'n opgave storten. Ja als je het vastgoed kunt kopen tegen 11x de huur wellicht, dan kun je nog eens een gokje wagen. Maar 11x de huur is niet het scenario dat ik hier voorbij zie komen. NIY voor VS portefeuille is 4,2%. Een koopjesjager betaalt op dit moment voor die hele portefeuille misschien een NIY van 8%. Het is eenvoudig: tegen dat soort prijzen gaat URW niet verkopen.
Ondertussen wordt er dus alleen maar
goed vastgoed verkocht tegen relatief lage prijzen. De portefeuille wordt daardoor kwalitatief steeds minder. De groeipotentie sijpelt er daardoor langzaam uit.
De probleemportefeuille bedraagt op dit moment circa 45% van de winkelcentra (VS+UK+Polen+Nederland+Nordics). En qua conventiecentra in Parijs kun je je ook de vraag stellen of dat weer helemaal goed komt (hier ben ik relatief gezien nog het meest positief over).
Een verder probleem zie ik in de logge en arrogante organisatie. In de hele markt heerst het beeld dat Unibail een vervelende huurbaas is. Ook lijkt mij de organisatie nauwelijks bestuurbaar vanuit Parijs.
Dit ter nuancering.
Disclaimer: geen positie in URW. Wel long in ECP, KLEP en MERC