@the Devil, wat betreft Rokin ben ik het niet met je eens, maar krijg het idee dat je niet vatbaar voor argumentatie bent, en je onderbuik gevoel op dit pand niet kunt loslaten, wellicht omdat het pand niet voldoet aan je schoonheidsideaal?
Ik plaats vaak links om mijn posts te onderbouwen, en heb zoekopdrachten uitstaan om op de hoogte te blijven. Als je externe links niet op prijs stelt en liever je eigen waarschuwingspost van 3 jaar geleden quote (bij aankoop Rokin), dan snap ik dat je mijn posts niet kunt waarderen.
We weten beiden niet precies onder welke voorwaarden Vastned de door Forever 21 verhuurde ruimte heeft doorverhuurd aan Uniqlo, en over welke periode de vertrekpremie is uitgesmeerd. Vertrekpremie over 5 of 10 jaar uitsmeren lijkt mij ook niet zuiver, aangezien de resterende huurperiode van Forever 21 vast korter is geweest dan 5 jaar (mogelijk slechts 1,5 jaar ivm verhuring per medio 2014). Het pand heeft 9 maanden leeg gestaan en is in deze periode verbouwd door Uniqlo, waarschijnlijk is met Uniqlo een huurvrije periode afgesproken ter compensatie hiervan, en is hierna een meer normale huur (mogelijk met ingroei) gaan lopen. Dat de uiteindelijke huurprijs tientallen procenten lager zou zijn, neem ik dus niet serieus. Rokin zal nu tegen een hogere waarde in de boeken staan dan op moment van aankoop, en heeft de afgelopen jaren bijgedragen aan het resultaat, en is daarmee een verkeerd voorbeeld van dubieus investeringsbeleid.
Natuurlijk valt het te bezien of Uniqlo succesvol zal zijn, niemand heeft een succes garantie. Het is in ieder geval een kwalitatief hoogwaardige internationale retailer, die groene cijfers schrijft, en op zoek was naar de beste lokatie om de NL markt te betreden, die Vastned kon bieden.
URW of Klepierre zijn ook prima fondsen, de lagere financieringslast is een groot voordeel. Daarin stelt Vastned nu aardig teleur. URW heeft een gemiddelde NIY op winkelcentra van 4,0%, Vastned zat gemiddeld op 3,8%. Keuze hangt er vooral vanaf of je denkt dat grote winkelcentra meer potentieel hebben dan winkels in historische binnensteden. Winkelcentra zullen hogere capex nodig houden om relevant te blijven, dit voordeel heeft Vastned. Over het geheel genomen zullen deze fondsen (wegens exposure in dezelfde sector) ongeveer in lijn met elkaar bewegen, en maakt deze keuze dus niet ontzettend veel uit, je gaat long wanneer er vertrouwen is in winkelvastgoed.
Zoals je hier hebt kunnen lezen zit ik stevig long in Vastned, maar om nu te zeggen dat ik alles wat krom is rechtpraat, daar ben ik het niet mee eens. De afgelopen weken ben ik vaak negatief geweest over Vastned, o.a. over de hoge financieringslast en de aankopen in december. Ik probeer mijn posts en mening met feiten te onderbouwen, en zou liever een meer onderbouwde en beschaafde reactie terug ontvangen als je het hier niet mee eens bent.