LONDEN (AFN/BLOOMBERG) - Het Britse winkelvastgoedfonds Intu heeft uitstel van betaling aangevraagd. Het bedrijf slaagde er niet in overeenstemming te bereiken met een groep schuldeisers over hernieuwd uitstel van aflossingen op leningen. Intu bezit enkele van de grootste winkelcentra in het Verenigd Koninkrijk, waaronder het gigantische Trafford Centre in Manchester.
Intu heeft zwaar te lijden onder de coronacrisis, die ervoor zorgde dat veel huurders van zijn winkelruimtes de deuren moesten sluiten. Daardoor liep het vastgoedfonds veel huur mis. Ook voor de coronacrisis had Intu al last van de malaise in het Britse winkellandschap, die voor een daling van de waarde vastgoedportefeuille zorgde. Tegelijkertijd torste het bedrijf een nettoschuld van 4,5 miljard pond met zich mee.
Door de financiële problemen staan bij Intu circa 2500 banen op het spel. De winkelcentra blijven voorlopig nog geopend.
Meld u aan voor de EuroBench.com dagelijkse nieuwsbrief
en blijf op de hoogte van de laatste ontwikkelingen op de beurs!
Het investeringsmodel bij vastgoedfondsen leidt tot dit soort situaries. Torenhoge schulden aangaan, weinig moderniseren. Dividend betalen, maar te weinig aflossen.
Beleggers zijn het meer dan zat.
Dit alles vertaald zich in lage beurskoersen.
loan to value van Intu stond al op 65% voordat de corona crisis begon dus dit is geen verrassing, alle winkelvastgoedfondsen zullen schuldgraad fors zien oplopen door afboekingen op activa vanwege lagere huurinkomsten maar Intu zat al voor deze corona crisis zwaar in de problemen aangezien bij de meeste fondsen de bankconvenanten tot 60% LTV toestaan
Zo wordt een van de doelen van de Coronahoax bereikt. Minder winkels, meer centralisatie. Het gaat altijd om macht.
Helemaal eens wat betreft de LTV. Dit is redelijk zware LTV. Meer impact heeft overigens de DSCR; het vermogen om de financieringsverplichtingen te kunnen voldoen. Dit zal ook de reden zijn dat deze schuldeiser hebben aangeklopt. Hier zit de zere plek.
Je stelling dat de schuldgraad oploopt door afboekingen vanwege dalende inkomsten klinkt mooi maar klopt niet. Door tijdelijke sluitingen van centra of afspraken met huurders voor uitstel van betaling lopen vorderingen op. De huurovereenkomsten worden hierbij niet opgebroken; bij een volgende taxatieronde veranderen de waardes (wat betreft dit punt) dus niet. De schuldgraad zal hierdoor niet oplopen. Het verhaal veranderd als schuldeisers meer aflossing of extra rente risico opslagen eisen; dit hakt er flink in op de DSCR. Maar goed, een beetje schuldeiser beseft dat dit een doodsvonnis wordt. Extra zekerheden onderhandelen of extra aflossing door verkoop van panden zal meer voor de hand liggend zijn.
Beursplein5; eens. Verandering is overigens al wel te zien. Ik vind de insteek van bijvoorbeeld Wereldhave erg positief. Ze durfde het aan om dividend te verlagen maar worden door beleggers toch afgestraft. Ze hebben een nette LTV van 50 en dan nog flink kunnen investeren om hun portefeuille toekomstbestendig te maken. Niet voor niets trekken ze mooie huurders naar hun centra. Je ziet dat hun concepten ver vooruit lopen en binnen retailvastgoed vernieuwend zijn. En wees reëel; de vastgoed sector is nou eenmaal kapitaal intensief en een langzame business.
En nee, ik heb los van een mini positie in Wereldhave (Unibail én Vastned) geen andere belangen in Wereldhave ;)
De impact van tijdelijke huur opschortingen zal reuze meevallen. Ik las een stukje terug van begin deze maand dat ik op IEX schreef:
"Bierviltje: stel, van 1 op de 5 huurders schelden ze 2 maanden huur kwijt; dit raakt de omzet met slechts 3%. Vorderingen zullen groeien, de omzet zal niet veel zakken."
de impact van mogelijke faillissement zal natuurlijk groter zijn.