NSI ziet besparingen na fusie
FD Selectionsdinsdag 14 december 2010Het vastgoedfonds Nieuwe Steen Investments (NSI) denkt dat een combinatie met VastNed Office/Industrial vanaf 2013 jaarlijkse kostenbesparings- en synergievoordelen kan behalen van ten minste euro 3,5mln.
Gert van der Have, Amsterdam
In een persbericht volgend op het fusievoorstel van vorige week door NSI, meldt het fonds dat de combinatie met VastNed O/I de grootste beursgenoteerde belegger in Nederlands kantoorvastgoed zou worden. Daarin heeft de combinatie een portefeuille van euro1 mrd. Dat is veel meer dan Unibail Rodamco, Wereldhave en Corio samen aan kantoren in Nederland hebben.
B-locaties
Volgens analist Jean-Yves Devloo hebben de beide fondsen vooral vastgoed op B-locaties in de Randstad. Soms liggen de panden van de twee op niet meer dan vijftig meter van elkaar. Hij beaamt dan ook dat er mogelijke voordelen zijn bij samengaan van de twee. Als ze niet meer concurreren, kunnen ze een verdere huurval voorkomen en ook de leegstand tegengaan.
VastNed O/I heeft een belang van 54,7% in de Belgische vastgoedinvesteerder Intervest. Maar NSI zegt niet geïnteresseerd te zijn in het Belgische bedrijf. Het wil geen fusie met de Belgen en doet evenmin een bod op de beursgenoteerde aandelen.
Samengaan
NSI, dat voor 18,9% in handen is van de Israëlische investeerder Habas, wil alle bezittingen en schulden van VastNed O/I overdragen aan een of meer entiteiten van NSI. Door deze transactie juridisch zo op te zetten, zullen er geen directe of overdrachtsbelastingen verschuldigd zijn, zegt NSI.
Het nu nog in Hoorn gevestigde NSI, dat naar Hoofddorp gaat verhuizen, gelooft in de voordelen van het samengaan met het Rotterdamse VastNed O/I. Per eind van vorig week heeft NSI daartoe een belang van 4,99% via de beurs verworven.
Schaalgrootte
De mogelijke combinatie met VastNed O/I past binnen onze strategie, zegt NSI, om een leidende rol te spelen in de zich consoliderende vastgoedbeleggingssector. Schaalgrootte is volgens NSI in toenemende mate een doorslaggevende factor om op lange termijn aantrekkelijke rendementen te scheppen voor aandeelhouders en te kunnen concurreren voor hoogrenderende panden.
ING-analist Devloo denkt dat de combinatie ook een tegenspeler kan zijn voor grote klanten op de vastgoedmarkt als Unilever. Nu zijn de grootste klanten verschillende overheidslichamen, Deloitte, PwC en Ahold.
Zelf heeft Nieuwe Steen een portefeuille die voor 55% bestaat uit kantoren en voor 38% uit winkels. Bij VastNed O/I gaat het voor 82% om kantoren en voor de rest om logistieke centra voor bedrijven.
Gemengde portefeuille
Op middellange termijn wil NSI naar een gemengde portefeuille, waarvan de helft in kantoren en de helft in winkels. De logistieke gebouwen van VastNed O/I worden afgestoten. Nederland en België krijgen het zwaartepunt van de portefeuille. NSI heeft nog wat in Zwitserland en VastNed O/I in Duitsland.
De twee samen hebben nu voor euro 2,4 mrd aan vastgoed op straat staan. Jaarlijks levert dat een (theoretische) huuropbrengst van ruim euro 200 mln op. Volgens NSI levert het samen een goed gespreid huurdersbestand op met een beperkte concentratie in sectoren en een sterke focus op loyale klanten uit het midden- en kleinbedrijf en overheidsgerelateerde instellingen.
De beide bedrijven staan nu genoteerd bij de minst verhandelde aandelen op de beurs NYSE Euronext Amsterdam. Samen zouden zij in de Midkap-index van de beurs van middelgrote bedrijven terecht kunnen komen. Dat is beter voor de verhandelbaarheid van het aandeel en dus beter voor beleggers, zegt NSI.